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Forderung der Neuerstellung eines rechtssicheren qualifizierten Mietspiegels für Mannheim

Neuer Mietspiegel jetzt

Haus & Grund Mannheim fordert die umgehende Neuerstellung eines rechtssicheren qualifizierten Mietspiegels für Mannheim. Wir haben uns daher mit einem Schreiben direkt an die Stadt sowie die Gemeinderäte gewandt.

Der Mietspiegel 2016 und damit auch die darauf aufbauende Fortschreibung aus dem Jahr 2018 wird einer gerichtlichen Überprüfung aller Voraussicht nach nicht standhalten. Die Einschätzung des gerichtlich bestellten Gutachters Prof. Dr. Wilfried Krämer liegt bekanntlich zwischenzeitlich vor (s. Mannheimer Morgen vom 12.09.2019, S. 9). Kurz zusammengefasst stellt der Sachverständige schwerwiegende Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels 2016 fest. Der von der Mieterseite gestellte Befangenheitsantrag gegen den Sachverständigen wurde zwischenzeitlich abgelehnt (s. Mannheimer Morgen vom 04.10.2019, S. 11).

Dies hat bei Mieter und Vermietern zu erheblicher Verunsicherung geführt. Auch wenn uns bei Klageerhebung seitens der Stadtführung vorgeworfen wurde, die Klage sei verantwortungslos, zeigt sich nun deutlich, dass diese gerichtliche Überprüfung auf einer berechtigten Grundlage basiert. Im Übrigen ist ein solcher Vorgang -wie jede gerichtliche Überprüfung- in einem Rechtsstaat wie dem unseren normal.

Auch wenn der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Mannheim nicht unmittelbar Partei einer laufenden Mietspiegelprozesse ist, wird uns vorgeworfen, es ginge uns bei der Klage nur um die Profitmaximierung zu Gunsten von raffgierigen Vermietern. Auch wenn dies vordergründig nahezuliegen scheint, ist es tatsächlich falsch. Gerade Kleinvermieter wie es die ganz große Mehrheit unserer Mitglieder sind, gehen sehr verantwortungsvoll mit ihrem vermieteten Eigentum um. Sie erhöhen die Miete oft jahrelang nicht und wenn doch, dann erst bei einem Mieterwechsel. Und auch dann oft nur moderat. Ihnen ist ein langfristig gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis wichtiger als der Profit. Unsere rund 6.00 Mitglieder sind eben keine Großvermieter.

Man muss an dieser Stelle mit einem Mythos aufräumen: Ein neuer Mietspiegel ist kein Erhöhungsautomatismus. Natürlich prüfen manche Vermieter die Einordnung ihrer Wohnung in den Mietspiegel. Aber selbst, wenn eine Erhöhung möglich ist, sehen viele Vermieter davon ab oder schöpfen die Erhöhungsmöglichkeit nicht aus. Wie gesagt, ein gutes Miteinander ist ihnen weit wichtiger als der Profit. In der gegenwärtigen Diskussion wird auch gerne übersehen, dass durch die politische Drohkulisse von Mietpreisbremse bis Mietendeckel und Mietenstopp bei Vermietern nachvollziehbarerweise die Angst ausgelöst wird, sie dürfen auf absehbare Zeit gar keine Mieterhöhungen mehr vornehmen. Die Kosten der Instandhaltung und v. a. der Modernisierung fallen aber immer weiter an und steigen sogar noch erheblich. Und nun will die SPD auf Bundesebene sogar schon die Erhöhungen auf der Grundlage einer vertragliche vereinbarten (!) Staffel- oder Indexmiete verbieten. Der Mietenanstieg ist also auch ein politisch hausgemachtes Problem.

Es wird in der politischen Diskussion anscheinend gerne ausgeblendet, dass unsere Gesellschaft nicht nur aus Mietern besteht. Die Gruppe der privaten Vermieter bilden einen erheblichen Bevölkerungsanteil und sie haben durch ihre Arbeit und ihr Geld ganz maßgeblich dazu beigetragen, dass wir einen ausreichenden Wohnungsbestand in Deutschland haben. Die gesetzgeberischen Maßnahmen führen aber zunehmend dazu, dass keine Mietwohnungen mehr entstehen werden. Und das ist wirklich schlecht für Mannheim. Denn die GBG wird diese stetig wachsende Lücke nicht schließen können.

Und Vermieter haben aus ihrem Eigentum nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. Wir leben schließlich in einer sozialen Marktwirtschaft. Die widerstreitenden Interessen von Mietern und Vermietern müssen einen gerechten Ausgleich erfahren, den beide Seiten akzeptieren können. Diesem Gedanken dient ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel. Ihm kommt eine gesellschaftspolitische Befriedungsfunktion zu.

Wie die laufenden Prozesse zeigen, kann der Mannheimer Mietspiegel in seiner gegenwärtigen Form diese Befriedungsfunktion aufgrund der schwerwiegenden Mängel nicht mehr erfüllen. Wir könnten uns nun zurücklehnen und abwarten, wie der Prozess endet. Würde der Mietspiegel komplett aufgehoben, müssten Mieterhöhungen auf andere Weise -etwa durch die sog. drei Vergleichsmieten- gesetzeskonform begründet werden. Es gebe also durchaus eine Alternativlösung. Aber das ist nicht das Ziel. Haus & Grund Mannheim ist sich seiner gesellschaftlichen Verantwortung als Vermieterverein sehr bewusst – ebenso wie unsere Mitglieder es sind, wenn sie einen Mietvertrag mit einem Mieter abschließen. Ein Mietverhältnis basiert auf dem Vertrauen, dass der Mieter die Wohnung nutzen darf und dafür eine angemessene Miete bezahlt. Und er kann nun mal nicht erwarten, dass diese sich Zeit seiner Mietzeit nicht ändern wird.

Der notwendige Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern kann nicht einseitig durch willkürliche gesetzgeberische Vorgaben ersetzt werden. Dies wird den Mietwohnungsmarkt zerstören und nutzt den Mietern letztlich nicht. Die gesetzgeberischen Einschränkungen des Miethöherechts haben u. E. ganz wesentlich dazu beigetragen, dass mehr Vermieter über Mieterhöhungen nachdenken. Sie haben Angst, dass ihnen das auf mittel- bis langfristige Sicht untersagt wird. Sie befürchten, dass sie nicht mehr in ausreichendem Maße Rücklagen bilden können. Diese sind aber für die notwendigen Instandhaltungen, Werterhaltung und v. a. Modernisierungen -insbesondere zum Klimaschutz- zwingend erforderlich. Diese Furcht können wir bei den Beratungen unserer Mitglieder in den vergangenen Jahren zunehmend deutlich feststellen.

Andere Methoden der Mietpreisbegrenzung sind für unsere Stadt nicht zielführend. Es wurde bereits eine Sozialquote eingeführt, deren Wirksamkeit sich noch zeigen muss. Aber Mannheim ist nicht in den Geltungsbereich einer neuen Mietpreisbremsenverordnung des Landes einzubeziehen. Aufgrund der Konversionsflächen und den intensiven Baumaßnahmen entsteht in unserer Stadt viel neuer Wohnraum. Dies löst sicherlich nicht alle Probleme auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt, er kann aber nicht pauschal als angespannt bezeichnet werden. Natürlich ist es unseres Erachtens sinnvoll und notwendig, dass insbesondere seitens der GBG in verstärktem Maße Sozialwohnungen errichtet werden. Wir müssen aber dafür Sorge tragen, dass Mannheim als Stadt auch für Bauherren attraktiv bleibt.

Ein Mietendeckel wie in Berlin diskutiert ist für Mannheim ebenfalls kein erstrebenswertes Instrument. Zwar mag es zu einer vorübergehenden Senkung der Mieten führen, jedoch sind die mittel- und langfristigen Folgen für den Mietwohnungsmarkt verheerend. Wenn Vermietern jede Möglichkeit einer Mietanpassung genommen wird, haben sie früher oder später nicht mehr die finanziellen Mittel für notwendige Instandhaltungen oder wichtige (energetische) Modernisierungen. Es würde nur noch das nötigste repariert; Immobilien drohen damit allmählich zu verfallen. Dies ist sicherlich nicht im Interesse der Mieter. V. a. aber hilft es gerade wohnungssuchenden Mietern in schwierigen finanziellen Situationen nicht im Geringsten, sondern v. a. den liquiden Bestandsmietern. Ein Vermieter wird sich im Zweifel immer für den zahlungskräftigsten Mietinteressenten entscheiden. Potenzielle Mieter mit schlechten finanziellen Kennzahlen und Sozialhilfeempfänger haben das Nachsehen. Und Bestandsmieter mit ausreichendem Einkommen werden sogar noch begünstigt, wenn sie eine gesetzlich willkürlich als überhöht festgelegte Miete zurückfordern können. Wollen wir das?

Deshalb halten wir es für unumgänglich, dass nicht erst im kommenden Jahr ein neuer qualifizierter Mietspiegel erstellt wird, der dann Ende 2020 in Kraft treten würde. Wir sind vielmehr der Überzeugung, dass dies unmittelbar schon heute in Angriff genommen werden muss. Wir wollen im Interesse der Stadtgesellschaft, im Interesse von Mietern, Vermietern und Genossenschaften einen Mietspiegel, der seine Befriedungsfunktion erfüllt. Damit wird für alle wieder Rechtssicherheit hergestellt. An diesem Prozess wollen wir mitwirken und erklären unsere Bereitschaft, umgehend in die Erstellungsvorbereitungen einzutreten. Ein neuer Mietspiegel, der wissenschaftlichen Anforderungen genügt, kann die bestehenden Unsicherheiten lösen. Dabei könnte man auch für die juristisch nicht geklärte Frage der Einbeziehung der Mieten der GBG in den Mietspiegel eine Kompromisslösung finden.

Wir fordern daher die Stadt und alle Parteien des Mannheimer Gemeinderats auf, die notwendigen Schritte einzuleiten und umzusetzen, damit umgehend mit der Erstellung eines neuen Mietspiegels begonnen werden kann.

Gerne stehen wir für ein vertiefendes Gespräch oder Rückfragen zur Verfügung.

Josef Piontek
1. Vorsitzender

Dr. Andreas Paul 
Geschäftsführer

Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband Mannheim e. V. besteht seit 1893. Er vertritt die Interessen von rund 6.000 privaten Vermietern und Eigentümern.

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