Mietspiegel der Stadt Mannheim

Das durch das Amtsgericht Mannheim im Rahmen des Rechtsstreits über die Wirksamkeit des Mannheimer Mietspiegels in Auftrag gegebene Gutachten liegt vor. Der Sachverständige, Herr Prof. Dr. Krämer kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass der Mietspiegel 2016 nicht auf einer repräsentativen Datenerhebung beruht und die zur Auswertung der Daten verwendete statistische Methodik nicht lege artis angewandt wurde.

Der Sachverständige beanstandet ferner die mangelhafte Dokumentation des Mietspiegels. Die in dem Mietspiegel ermittelten Zu- und Abschläge z.B. bezüglich der Wohnlage sind unplausibel und nicht in jedem Fall gerechtfertigt, sie beruhen auf Annahmen und Vermutungen, deren Berechtigung nur ungenügend nachgewiesen ist. Die Repräsentativität der Datenerhebung wird gerügt, bei der Stichprobe handelt es sich nicht um eine Zufallsstichprobe. Die wegen niedriger Mieten bekannte GBG ist bei der Datenerhebung überproportional vertreten, was zu einer Verzerrung der Mieten führt.

Der Sachverständige bestätigt damit die in dem Klageverfahren durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin, Rechtsanwalt Josef Piontek, gegen den Mietspiegel erhobenen Vorwürfe. Mit der Erstellung des Gutachtens ist das Klageverfahren nicht beendet. Das Amtsgericht wird den Prozessparteien Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Gutachten geben und vor Verkündung eines Urteils noch einen weiteren Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumen.

Da der Mietspiegel 2018 auf dem fehlhaften Mietspiegel 2016 aufbaut, ist auch dieser nach Auffassung von Haus & Grund Mannheim unwirksam. Mannheim verfügt deshalb zurzeit über keinen qualifizieren Mietspiegel.

Die Unterstützung der Klage durch Haus & Grund Mannheim war entgegen der Auffassung von Herrn OB Dr. Peter Kurz nicht „gesellschaftspolitisch verantwortungslos“, sondern ein ganz normaler und offensichtlich berechtigter Vorgang in einem Rechtsstaat. Alle Bürger der Stadt Mannheim, also Mieter und Vermieter brauchen aus Gründen der Praktikabilität und des Rechtsfriedens einen Mietspiegel. Ein solcher Mietspiegel muss jedoch die ortsübliche Miete im Mannheim korrekt wiedergeben und frei von wohnungspolitischen Erwägungen sein. Die Stadt Mannheim wird deshalb aufgefordert, unabhängig von dem Ausgang des Klageverfahrens, einen solchen Mietspiegel zeitnah zu erstellen. Nach Aussage des Vorstandes von Haus & Grund Mannheim, RA Josef Piontek, sind der Verband und seine Mitglieder bereit, dabei mitzuwirken.

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Auch die Reform der Mietpreisbremse ist nach der Entscheidung des LG Stuttgart im März dieses Jahres in aller Munde, gerade vor dem Hintergrund der anstehenden Kommunalwahlen. Wir fordern ausdrücklich einen Verzicht auf eine Mietpreisbremse in Mannheim. Schon der Gemeinderat soll sich gegen die Einführung dieses Instruments in unserer Stadt einsetzen. Weder besteht hierfür eine Notwendigkeit noch ist es eine sinnvolle Maßnahme. Es droht unseres Erachtens vielmehr die Gefahr, den sich an sich gut entwickelnden Wohnungsmarkt ohne Not zu gefährden. Die Mietpreisbremse wird den Mietern keinen dauerhaften Nutzen bringen und das eigentliche Problem – Schaffung von ausreichendem Wohnraum – nicht lösen. Die politischen Fehler der letzten Jahrzehnte dürfen nicht auf dem Rücken der Vermieter ausgebadet werden. Sollte Mannheim in die neue Mietpreisbremsenverordnung aufgenommen werden, müsste dies ggf. auch gerichtlich überprüft werden, etwa durch eine Musterfeststellungsklage. In der Theorie liest sich die 2015 eingeführte Mietpreisbremse als gerechter Ausgleich widerstreitender Interessen von Mietern und Vermietern. De facto werden aber einseitig die Mieterinteressen deutlich höher bewertet. Man gewinnt den Eindruck, dass die Vermieter gefälligst ihren Grund und Boden, also ihr Eigentum, zur Verfügung zu stellen haben. Und zwar nicht im Rahmen einer sozialen Marktwirtschaft, sondern im Rahmen eines gesetzlich vorgegebenen und reglementierten Mietpreissystems. Der Gesetzgeber diktiert dabei zunehmend den als zulässig erachteten Mietpreis. Das Bild des verantwortungslosen, raffgierigen Vermieters entspricht nicht der Realität. Missstände müssen selbstverständlich angegangen werden, aber nicht auf Kosten aller Vermieter. Als Haus & Grund Verein kennen wir viele Vermieter, die sich Gedanken über eine Mieterhöhung machen – auch wenn es sich nur um 20,-- € handelt. Gerade Kleinvermietern ist ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis viel wichtiger als der wirtschaftliche Ertrag. Sie nehmen ihre Verantwortung sehr ernst und erhöhen oftmals die Miete erst bei einem Mieterwechsel. Auch die statistischen Zahlen belegen, dass Kleinvermieter bei Mieterhöhungen sehr zurückhaltend agieren (Statistisches Bundesamt, Hintergrundpapier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland, 21. Februar 2019, S. 15).

Man muss an dieser Stelle auch mit dem Vorurteil aufräumen, dass eine Mieterhöhung etwas Verwerfliches wäre. Der Gesetzgeber hat ein sehr differenziertes System der Mietpreisanpassung im laufenden Mietverhältnis vorgegeben, um den Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern zu ermöglichen. In diesem Rahmen muss eine Mieterhöhung möglich sein und möglich bleiben, ohne dass der Vermieter dafür an den Pranger gestellt wird. Denn die Mieteinnahmen werden in den allermeisten Fällen wieder investiert. Sei es in notwendige Instandhaltungen, sei es in Modernisierungen. Natürlich ist es für den Betroffenen unschön, wenn seine Miete zulässigerweise erhöht wird. Aber ein Mieter kann redlicherweise nicht erwarten, dass die Miete auch nach zehn oder zwanzig Jahren unverändert bleibt. Er erwartet ja auch Instandhaltungen und Modernisierungen – wozu Vermieter zum Teil sogar gesetzlich verpflichtet sind. Wird dieses differenzierte und auf Ausgleich ausgerichtete System aufgegeben, verlieren wir den Schutz des privaten Eigentums. Dies ist aber Aufgabe des Staates. Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist ohnehin umstritten. Sie schützt dabei aber nicht Mietinteressenten mit einem geringen oder mittleren Einkommen, sondern solvente Mieter. Und v. a. löst sie nicht das dahinterstehende generelle Problem: Den in vielen Regionen bestehenden Wohnungsmangel. Diesen muss man bekämpfen und eine Mietpreisbremse ist dabei keine Hilfe. Sie führt - wie Enteignungen oder die Sozialquote - zu keiner einzigen neuen Wohnung. Aber sie macht Bauen und Vermieten für private Investoren erheblich unattraktiver, da sie ihre Kalkulationen darauf einstellen und die Einschränkungen an anderer Stelle kompensieren müssen. Und eine Mietpreisbremse stößt nicht nur potenzielle Investoren ab. Auch Bestandsvermieter werden sich aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Gesamtsituation zweimal überlegen, ob sie proaktiv in eine Immobilie investieren oder lieber warten, bis Instandhaltungen unumgänglich sind. Modernisierungen werden dann ebenfalls zurückgestellt. Dies liegt weder im Interesse der Umwelt -Stichwort Klimaschutz- noch im Interesse der Mieter. Denn beide profitieren von einem gut instandgehaltenen Haus. Dies wird in der gegenwärtigen Diskussion gerne übersehen.

Auch wenn es politisch verlockend sein mag, gibt es für die Aufnahme von Mannheim in den Geltungsbereich einer Mietpreisbremse keinen guten Grund – sie kann sich für den Wirtschaftsstandort Mannheim mittelfristig sogar als kontraproduktiv erweisen. Sie gefährdet den lokalen Wohnungsmarkt. Bleiben Investoren aus und schrauben Eigentümer als Vermieter den Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand auf das Mindestmaß zurück, sind die Mieter die Leidtragenden. Der Wohnungsbestand wird nicht mehr gepflegt und droht zu verfallen. Die Bauqualität leidet. Wir befinden uns durch die Konversion und die damit zur Verfügung stehenden Flächen in einer relativ komfortablen Situation mit einer Vielzahl von Bauprojekten. Es entsteht Wohnraum für mehrere tausend Menschen. Von einem angespannten Wohnungsmarkt - als Voraussetzung für eine Mietpreisbremse - kann man daher nicht sprechen. In den großen Wohnungsportalen sind für Mannheim ausreichend Wohnungen zu finden. Es ist zudem davon auszugehen, dass zahlreiche Wohnungen ohne Anzeige in einem gewerblichen Medium oder über andere Kanäle (etwa facebook.de) angeboten werden. Auch das letzte Wohnungsmarktmonitoring der Stadt Mannheim von 2016 konnte keinen allgemein angespannten Wohnungsmarkt feststellen. Die Leerstandsquote lag damals bei 1,7 % und damit höher als bei anderen Gemeinden im Umland. Der Wohnungsbestand ist von 2011 bis 2017 um 2,5 % auf 166.283 Wohnungen in Mannheim gestiegen (Quelle: Kommunale Statistikstelle, Wohnungsbautätigkeit und Wohnungsbestand 2017). Die Durchschnittsmiete laut Mietspiegel 2018 liegt bei 7,71 € und ist damit niedriger als in anderen Städten. Die Steigerung im Rahmen des letzten Mietspiegels dürfte ein Zeichen dafür sein, dass Mannheim zunehmend an Attraktivität gewinnt. In Heidelberg lag 2017 die Durchschnittsmiete bei 8,56 €, in Stuttgart im selben Jahr bei 8,95 € und Freiburg im laufenden Jahr bei durchschnittlich 8,56 €. Zudem sagt eine Durchschnittsmiete nichts über die tatsächliche Miete im Einzelfall aus. Wenn anhand des Mannheimer Mietspiegels eine Mieterhöhung möglich ist, bedeutet es doch letztlich nur, dass die bislang gezahlte Miete unterdurchschnittlich war. Und dass dies immer so sein wird, darauf hat auch ein Mieter keinen Anspruch. Und nebenbei bemerkt: Man sollte bei allen Diskussionen um Mieterhöhungen vielleicht auch den Blick darauf richten, von welchen Mieten aus eine Erhöhung erfolgt. Bei einem Quadratmeterpreis von bspw. 5 Euro in Mannheim sind 20 % zwar 1 Euro mehr, aber es handelt sich dennoch nicht um eine (zu) hohe Miete. Und derartige Fälle sind nicht selten.

Stellungnahmen

» Stellungnahme des Fraktionsvorsitzenden der CDU-Gemeinderatsfraktion Mannheim und Spitzendkandidat der CDU für die Gemeinderatswahl Claudius Kranz
» Stellungnahme von Nikolas Löbel MdB CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag
» Stellungnahme des Stadtrats Wolfgang Taubert, Mittelstand für Mannheim e.V.

Wir brauchen in Zukunft mehr Wohnraum in Mannheim.

Die Prognosen sagen für Mannheim in den nächsten Jahrzehnten ein deutliches Bevölkerungswachstum voraus (+ 25.000 Menschen bis zum Jahr 2036). Damit diese Menschen wohnen können, müssen ausreichend Wohnungen gebaut und im Bestand renoviert und modernisiert werden. Die Stadt Mannheim, bzw. die GBG können den dafür notwendigen Bauaufwand nicht allein bewältigen. Hierfür sind wir auf das Engagement privater Häuslebauer angewiesen. Immerhin errichtet die GBG nach 20 Jahren erstmals wieder geförderte Wohnungen. Aber das allein wird den Wohnungsbedarf nicht decken. Eine Mietpreisbremse macht zusammen mit der ebenfalls in Mannheim beschlossenen Sozialquote Investitionen in Baumaßnahmen unattraktiv. Die Behauptung, eine Mietpreisbremse (mit oder ohne Sozialquote) würde zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen, ist Augenwischerei. Denn wegen der Mietpreisbremse entsteht keine einzige zusätzliche Wohnung. Es droht vielmehr die Abwanderung von privaten Investoren und der Rückgang von Investitionen im Wohnungsbausektor. Die GBG als städtische Wohnungsbaugesellschaft kommt ihrer eigentlichen Kernaufgabe, bezahlbaren Wohnraum zu Schaffen und zur Verfügung zu stellen, anscheinend wieder verstärkt nach.

Fazit

Wer politisch auf das Pferd Mietpreisbremse setzen will, muss den Bürgern dann nicht nur erklären, wieso nicht so viel gebaut wird, wie es erforderlich wäre. Er müsste auch erklären, wieso in den Bestand weniger investiert wird als es sinnvoll wäre. Gerade private Kleinvermieter haben ein großes Interesse am Erhalt ihrer Immobilie. Dies wird durch eine Mietpreisbremse ohne Not torpediert. Der kurzfristige „Erfolg“ einer Mietpreisdeckelung wird damit der zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarkts geopfert. Hier muss sich Mannheim sinnvoll aufstellen. Wenn man wirklich etwas für Mieter tun will, muss man den Wohnungsbau forcieren. Ein sinnvoller Ansatz wäre bspw. die Baukosten von nicht zwingend erforderlichen Maßnahmen zu befreien. Zudem müssen Baugenehmigungsverfahren beschleunigt werden, damit Bauherren nicht zum Teil mehrere Monate auf ihre Genehmigungen warten müssen. Und es muss nach wie vor mehr Bauland ausgewiesen werden.

Haus & Grund Mannheim unterstützt einen Eigentümer bei einer Mieterhöhung abseits des Mannheimer Mietspiegels. Hier ist nun die Klage eingereicht. Dieses Vorgehen hat vor allem bei der Stadt zu harschen Reaktionen geführt. Der Oberbürgermeister Dr. Peter kurz äußerte sich „empört“ und wirft Haus & Grund vor, es gehe uns bzw. den Vermietern allein um die Rendite. In den Medien wurde dies z. T. ähnlich dargestellt. Aber dies ist schlichtweg falsch.

Es geht bei der Klage nicht um Preistreiberei oder Gewinnmaximierung. Auch geht es nicht um die „Refinanzierung spekulativer Preise beim Erwerb von Bestandsimmobilien“, wie es der Oberbürgermeister ausdrückte. Wir haben berechtigte Zweifel am Zustandekommen des aktuellen Mietspiegels. Dass wir dies gerichtlich überprüfen lassen ist weder gesellschaftspolitisch verantwortungslos noch ein Affront, sondern ein völlig üblicher Vorgang in einem Rechtsstaat. Artikel 14 des Grundgesetzes und der dort verbriefte Schutz des Eigentums gestattet es einem Vermieter gerichtliche Hilfe wegen der Überprüfung eines Mietspiegels in Anspruch zu nehmen. Nur auf diesem Weg kann ein Mietspiegel durch eine unabhängige Instanz geprüft werden. Und auch in anderen Städten, etwa in Berlin, wurde der Mietspiegel auf den gerichtlichen Prüfstand gestellt, und für nicht wissenschaftlich genug befunden. Auch die Mietpreisbremse ist Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Jüngst wurde die entsprechende Landesverordnung in Hessen für unwirksam erklärt.

Sollte im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung des Mannheimer Mietspiegels festgestellt werden, dass die Methode des Mietspiegels in Ordnung ist, so ist das für uns ein akzeptables Ergebnis. Wir haben dann aber die Gewissheit, dass unsere Bedenken geprüft und bewertet worden sind. Um mehr geht es uns nicht.

 

Warum wird gegen den Mietspiegel geklagt?

Haus & Grund Mannheim hat zum einen methodologische Zweifel am Zustandekommen des aktuellen Mannheimer Mietspiegels. Wir sehen die wissenschaftlichen Grundsätze bei der Erstellung verletzt. So sind verschiedene statistische Vorgänge und Bewertungen für uns nicht nachvollziehbar und konnten trotz Nachfrage bei der Stadt nicht zufriedenstellend geklärt werden. Der Methodenbericht zum Mietspiegel ist in Teilen sehr dünn geraten und erläutert statistische Vorgänge nicht oder nur unzureichend.

Zum anderen stellt sich die gerichtlich nicht geklärte Rechtsfrage, ob die Wohnungen einer kommunalen Baugesellschaft wie die GBG Mannheim tatsächlich für den Mannheimer Mietspiegel und seiner Berechnung herangezogen werden dürfen oder nicht. Hierüber kann man sicherlich streiten. Die GBG Mannheim verhält sich nach unserer Auffassung nicht wie ein normaler Marktteilnehmer auf einem relativ freien Wohnungsmarkt, sondern sie verfolgt bei der Vermietung subjektive Ziele. So hat der Geschäftsführer der GBG geäußert, die GBG habe die Macht für Preisstabilität in Mannheim niedrig zu halten. Die GBG vermietet nach eigenem Bekunden ihre Wohnungen deutlich unter dem Durchschnitt des Mannheimer Mietspiegels. 2016 lag bei 94 % der von der GBG vermieteten Wohnungen die Miete fast einen Euro unter dem Mietspiegelniveau. Hinzukommt, dass seitens des Oberbürgermeisters in einem Facebookpost auf seiner Seite (04.04.2018, 13.44 Uhr) eingeräumt worden ist, dass die GBG für eine die Miethöhe begrenzende Politik in Mannheim genutzt wird. Gegen diese Vermietungspolitik haben wir nichts einzuwenden, immerhin ist die Vermietung zu günstigen Preisen an entsprechend Bedürftige die Kernaufgabe der GBG.

Aber dieses nichtmarktgerechte Verhalten hat unserer Auffassung nach zur Folge, dass die Mieten der GBG bei der Erstellung des Mietspiegels nicht heranzuziehen sind. Dieser subjektive Ansatz steht im Widerspruch zu dem objektiven Gehalt eines Mietspiegels. Dass bspw. Genossenschaften bei der Mietspiegelerstellung Berücksichtigung finden, wird von uns überhaupt nicht beanstandet. Sie sind wichtige Teilnehmer des Wohnungsmarkts und orientieren ihr Handeln bei der Vermietung an wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Damit sind sie aber nicht mit einer sozialen Wohnungsbaugesellschaft wie der GBG gleichzusetzen.

Zerstören wir den sozialen Frieden?

Dass der Mieterverein uns so etwas vorwerfen würde, ist wenig überraschend. Aber auch wenn dies medial eine griffige Formulierung ist, verstellt sie den Blick auf das Wesentliche. Sinn und Zweck eines Mietspiegels ist die Befriedungsfunktion zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens. Aufgrund der neuen, seit 2016 erstmals angewendeten Methode und den daraus resultierenden oben angerissenen Unklarheiten sehen wir diese Befriedungsfunktion nicht mehr als erfüllt an. Er wird von vielen unserer Mitglieder nicht mehr akzeptiert. Wir wollen damit nicht das Prinzip des Mietspiegels in Mannheim ad acta legen. Der Mannheimer Mietspiegel hat Jahrzehnte lang seine Befriedungsaufgabe gut erfüllt. Und dies soll er weiterhin tun. Wir wollen auch zukünftig an der Erstellung des Mietspiegels mitwirken, da wir darin ein sinnvolles Instrument sehen.

Aber nur ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel kann diese Befriedungsfunktion erfüllen und wird der gesellschaftspolitischen Verantwortung der Akteure gerecht. Es liegt daher nicht nur im Interesse unserer Mitglieder und der anderen Vermieter, dass Mannheim einen gesetzeskonformen Mietspiegel hat. Dies liegt vielmehr auch im Interesse der Mieter und vor allem auch im Interesse der Stadt Mannheim. Daher ist die harsche - und leider auch verkürzende - Kritik des Oberbürgermeisters, der zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der GBG ist, nicht nachzuvollziehen.

Eigentum verpflichtet

Haus & Grund Mannheim vertritt ca. 6.000 private Vermieter, die mit ihrem Wohnungsbestand von mehreren 10.000 Wohnungen zu einer ausreichenden Wohnraumversorgung in Mannheim beitragen. Eine Aufgabe, welche die Stadt Mannheim in den letzten Jahren durch eine falsche Wohnungspolitik vernachlässigt hat. Ohne den privaten Wohnungsbestand unserer Mitglieder würde es in Mannheim tatsächlich einen Wohnungsnotstand und überhöhte Mieten geben.

Natürlich möchte kein Mieter eine Mieterhöhung – deshalb ist sie aber nicht verwerflich. Immerhin erwartet der Mieter zu Recht, dass der Vermieter in das Objekt investiert, es instand hält und modernisiert – insbesondere, wenn der Gesetzgeber hierzu zwingende Vorgaben macht. Unsere Mitglieder sind ganz überwiegend Kleinvermieter, die sich ihrer Verantwortung für die Mieter sehr bewusst sind und oft lange überlegen, ob sie überhaupt eine geringfügige Mieterhöhung vornehmen sollen oder nicht. Kein Vermieter ist gezwungen, die Mieterhöhungsmöglichkeiten auszuschöpfen oder gar die Miete überhaupt anzuheben. Viele unserer Mitglieder denken über diese Frage erst bei einem Mieterwechsel nach oder wenn ein Mietverhältnis dann doch mal über einen langen Zeitraum mit einer unveränderten Miete gelaufen ist. Wir sehen es daher auch mit Sorge, wenn ein Oberbürgermeister in seiner Rolle als Vertreter aller Bürger derart einseitig Partei ergreift, und Vermietern ihre soziale Verantwortung abspricht und auf finanzielle Interessen reduziert.