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Die Grundsteuerwert-Erklärung ist für alle Eigentümer im Jahr 2022 Pflicht – rund 35 Millionen Grundstücke sind betroffen.

In dem kurzen Zeitraum vom 01. Juli bis 31. Oktober 2022 müssen alle Immobilieneigentümer elektronisch eine Steuererklärung zur Feststellung des Grundwertes ihrer Immobilie abgeben. Hierfür ist die Registrierung auf der online-Plattform ELSTER der Finanzverwaltung erforderlich. Wer noch keine Registrierung hat, sollte diese baldmöglichst vornehmen. An Eigentümer ohne digitalen Zugriff richtet sich die Anforderung gleichermaßen. Sie sind gezwungen, Steuerberater oder Dritte um Hilfe zu bitten.

Die Finanzverwaltungen reagieren mit der Neufestsetzung der Grundsteuer auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018, wonach die bisherige Rechtslage der Grundstücksbewertung auf Basis des Einheitswertes aus dem Jahr 1938 in ostdeutschen Bundesländern und auf Basis des Jahres 1964 in westdeutschen Bundesländern verfassungswidrig ist. Da sich die Werte der Immobilien seit diesen Jahren sehr verschieden entwickelt haben, kommt es zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die mit dem Grundgesetz nicht vereinbar sind. Die Reform der Grundsteuerwert-Bemessung hat für alle Grundstücke zum 01.01.2022 zu erfolgen (vgl. Quelle www.grundsteuerreform.de).

Parameter für die Grundsteuerberechnung

Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte werden Städte und Gemeinden ab 01.01.2025 die neu berechnete Grundsteuer erheben. Die Bescheide über den künftigen Bemessungsbetrag werden voraussichtlich ab Beginn des Jahres 2024 versandt. Liegt der neue Grundsteuer-Messbetrag vor, bleibt dem belasteten Eigentümer nur eine vierwöchige Frist zum Einspruch gegen die Höherbewertung seines Grundeigentums. In die Berechnung der Grundsteuer fließen nach dem Bundesmodell folgende Parameter ein:

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

  • Immobilienart

  • Alter des Gebäudes

  • Wohn- und Nutzfläche


Nicht alle Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden, sondern abgeänderte Verfahren, wie das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg, das Wohnlagemodell in Hamburg oder das Flächen-Faktor-Verfahren in Hessen bzw. das Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen eingeführt.

Künftige Mehrbelastungen der Steuerpflichtigen in Folge der Neuberechnung höherer Grundsteuerlasten sind nicht auszuschliessen.

Bei Streitigkeiten mit der Finanzbehörde um die Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheides zu der künftigen Höhe der Grundsteuern kann nach erfolglosem Einspruch oder nur teilweiser Abhilfe der Beschwernis das Finanzgericht angerufen werden. Mit Hilfe des Steuer-Rechtsschutzes im Rechtsschutz für das selbst genutzte Haus oder die Wohnung besteht Kostenschutz im gerichtlichen Verfahren für die eigene Rechtsverfolgung mit Unterstützung eines Rechtsanwaltes oder Steuerberaters, für Sachverständige und Gerichtskosten. Vermieter schützen sich mit einem Eigentümer- und Vermieter-Rechtsschutz für das versicherte Objekt vor dem Kostenrisiko im Einspruchsverfahren bei der Finanzverwaltung und im Klageverfahren vor dem Finanzgericht anlässlich einer fehlerhaften Neubewertung der Grundsteuer. Abhängig von der Auswahl des Rechtsschutzumfanges besteht Kostenschutz ab gerichtlichem Verfahren, also ab Erhebung der Klage, oder bei Mitversicherung des außergerichtlichen Verfahren bereits bei Einspruchseinlegung gegen den künftigen Grundsteuerbetrag.

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RAin Ingrid Jordan-Berger