Datenerhebung in Speyer

Immobilieneigentümer unter Generalverdacht

Auf der anderen Rheinseite, genauer in Speyer, haben die Eigentümer von Immobilien im Juni ein Schreiben der Stadt bekommen. Auf der Basis von § 10 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Speyer (ZES) wurden sie aufgefordert, der Stadt umfangreiche und detaillierte Daten zu ihren Wohnungen mitzuteilen. Zur Begründung wurde auf die Satzung verwiesen und dass man die Versorgung mit Wohnraum sicherstellen wolle. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann mit einer Geldbuße von bis zu 5.000,00 € belegt werden. Die Meldefrist endete am 31.07.2025. 

Abgefragt wurden dabei nicht nur Personendaten des Eigentümers, inklusive Vor- und Familien- bzw. Firmenname, Geburtsdatum, gegenwärtiger Anschrift, E-Mail und Telefon. Es sollten auch detaillierte Angaben zum Wohnraum und seiner Nutzung gemacht werden. Dazu gehören die vollständige Adresse, Anzahl der Wohnungen mit Etage/Wohnungsnummer, Anzahl der Wohnräume,. Wohnfläche und seit wann diese Räume nicht als Wohnraum genutzt werden. Letzteres war dann zu begründen. 

Die Sicherstellung der Wohnraumversorgung ist eine wichtige Aufgabe, die die Gemeinde zu erfüllen hat. So gibt es derartige Satzungen zwischenzeitlich in vielen Gemeinden, so auch in Mannheim. Immerhin kam hier die Stadt aber nicht auf die Idee, mal eben alle Eigentümer unter Generealverdacht zu stellen und anlasslos Daten im großen Stil abzufragen – obwohl überhaupt nicht klar oder bekannt ist, ob der Verdacht eines Verstoßes gegen die Zweckentfremdung überhaupt vorliegt. 

Und sieht man sich § 10 Abs. 1 ZES genauer an, stellt man fest, dass die Stadt Speyer sogar noch sehr viel mehr Daten erheben dürfte als im Fragebogen aufgeführt. So müssen ggf. auch die letzte frühere Anschrift des Eigentümers angegeben werden, Mietverträge und ggf. sogar frühere Mietverträge sowie Mietzahlungsbelege sind vorzulegen, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses sowie Miethöhe sind mitzuteilen. Bei Firmen sind schließlich Angaben zu den Gesellschafterinnen/Gesellschafter und der Gewerbeart zu machen.

Eigentümer werden durchleuchtet

Die Satzung ermöglicht es der Gemeinde also, die Eigentümer und Vermieter und das Nutzungsverhalten der Bewohner komplett zu durchleuchten –an sich anlasslos. Ein konkreter Verdacht im Einzelfall liegt nicht vor. Was sich seit Erlass der Satzung im Jahr 2022 geändert haben soll, ist unklar. Wieso werden also jetzt präventiv alle Eigentümerinnen und Eigentümern ausgespäht?

Mit viel Bürokratie werden letztlich unbescholtene Bürger gezwungen, sich anlasslos zu offenbaren. Und was ist mit dem viel beschworenen Datenschutz? Wozu werden bspw. Geburtsdatum und Familienstand, die E-Maiadresse des Eigentümers, Telefonnummer, sowie frühere Anschriften oder Mietverträge benötigt? Verletzt das möglicherweise den Datenschutz des (früheren) Mieters? Diese Daten spielen für die Frage eines Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot keine Rolle – zumal unklar ist, ob ein solcher überhaupt vorliegt. Auch die Vorlage von früheren Mietverträgen, Nutzungsart und Nutzungsdauer des Wohnraums und Miethöhe sowie Mietzahlungsbelege spielen für die Frage einer konkreten Zweckentfremdung zunächst keine unmittelbare Rolle. Hier werden die Grenzen des datenschutzrechtlich zulässigen überstrapaziert.

So kann man nicht mit Immobilieneigentümern umspringen

Das Problem ist aber ein ganz anderes: Ein solches Vorgehen geht deutlich zu weit. Auch wenn es im Einzelfall Verstöße gegen die Satzung geben wird, kann man nicht alle Eigentümer unter Generalverdacht stellen. Immerhin haben sie sich nichts zuschulden kommen lassen – außer, dass sie Immobilieneigentümer sind. Und dabei werden im Übermaß Daten erhoben, die für den Sachverhalt nicht erforderlich sind. 

Es gibt weniger schwerwiegende Möglichkeiten, einem vermuteten Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot nachzugehen. Andere Städte und Gemeinden schaffen das ja auch. In Mannheim sieht die entsprechende Satzung in § 10 Abs. 1 vor, dass eine Auskunftspflicht „bei Vorliegen eines Anfangsverdachts oder einer auf einer einzelfallbezogenen Tatsachenbasis beruhenden konkreten Gefahr eines Verstoßes“, besteht und dann Auskünfte zu geben und Unterlagen vorzulegen sind. Bei einem verdacht ist es also zulässig Daten zu erheben und Auskünfte einzuholen. Aber eben nicht verdachtsunabhängig.

Wir hoffen, dass das Speyerer Beispiel keine Schule macht. Sollte die Stadt Mannheim sich zu einem solchen Vorgehen entschließen und die Satzung entsprechend ändern, müssten wir als Verband dem entschieden entgegentreten. Es ist richtig, gegen reale Zweckentfremdung angemessen vorzugehen. Man kann aber deswegen nicht einfach alle Eigentümer unter Generalverdacht stellen. Das zeugt von einem fragwürdigen Verständnis von Eigentum. 

Ein derartiges Vorgehen ist ein Beispiel für überbordende und übergriffige Bürokratie und führt mit dazu, dass sich private Vermieter zunehmend ernsthaft überlegen, sich von ihrer Immobilie zu trennen und ggf. an Investoren zu verkaufen. Das bislang die private Kleinvermietung prägende gute Mieter-Vermieterverhältnis wird dadurch immer mehr durch eine unpersönliche Rechtsbeziehung ersetzt. Dies kann nicht im Interesse der Mieter oder der Gemeinden liegen.