Wenn ich von der Gemeinde den Grundsteuerbescheid erhalte, muss ich dagegen ebenfalls Widerspruch einlegen? 

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist der letzte der drei Bescheide, die im Rahmen des Grundsteuerverfahrens erlassen werden. Zuvor hat man als Eigentümer die „Grundlagenbescheide“ zum Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetrag erhalten. 

Sofern es um die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer geht, war es erforderlich, gegen diese Bescheide vorzugehen. Der finale Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann insoweit an sich kaum noch wirksam angegriffen werden. 

Dennoch muss man auch diesen Bescheid prüfen, insbesondere 

• ob die Angaben zur Immobilie korrekt sind (wurden die Daten aus den vorangegangenen beiden Bescheiden richtig übernommen?) und 
• ob der seit dem 01.01.2025 geltende Hebesatz der Gemeinde korrekt ist. 

Wenn also beispielsweise der Grundsteuermessbetrag falsch ist, muss Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt werden. Wird der Fehler von der Behörde korrigiert, ist der Widerspruch kostenfrei. Liegt kein derartiger Fehler vor, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde zwar grundsätzlich denkbar. Einwendungen gegen den Bodenrichtwert, Grundstückszuschnitt o.ä. können jetzt aber nicht mehr vorgebracht werden. Es kann an sich nur noch die Höhe des Grundsteuerhebesatzes angegriffen werden. Dieser wird aber von der Gemeinde festgelegt und der Gemeinderat hat dabei einen weiten Gestaltungsspielraum, so dass dies kein geeigneter Einwand sein wird, um erfolgreich Widerspruch gegen diesen Bescheid einlegen zu können. 

Durch den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid wegen der zweifelhaften Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer, bleibt auch der Grundsteuerbescheid der Gemeinde automatisch offen. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens belaufen sich auf mindestens 20,00 € bis maximal 5.000,00 €, je nach Verwaltungsaufwand.

Was ist, wenn ich bereits gegen den Grundsteuerwert-/Grundsteuermessbescheid Einspruch eingelegt habe? 

Der Einspruch gegen den Grundsteuerwert-/Grundsteuermessbescheid enthält (auch) die verfassungsrechtlichen Aspekte, so dass ein zusätzlicher Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune nicht erforderlich ist. Anders wäre dies nur, wenn der neue Bescheid inhaltlich fehlerhaft wäre (s. oben).

Ich habe gegen den Grundsteuerwert-/Grundsteuermessbescheid keinen (rechtzeitigen) Einspruch eingelegt. Kann ich jetzt zumindest gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde vorgehen? 

Auch wenn man gegen den Bescheid der Gemeinde Widerspruch einlegen kann, wird dies nichts mehr bringen, wenn es in diesem Bescheid keine eigenen Fehler gibt (s. oben). Verfassungsrechtliche Bedenken mussten bereits gegen die vorangehenden Grundlagenbescheide vorgebracht werden. Hat man dies versäumt, hat man nun keine Möglichkeit mehr, dies anzubringen.

Wie lange habe ich Zeit, um Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde einzulegen? Und was muss ich formal beachten? 

Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat. Zuständig ist prinzipiell die Gemeinde/Stelle, die den Grundsteuerbescheid erlassen hat. Bei Zweifeln hilft ein Blick in die Rechtsbehelfsbelehrung. Der Widerspruch muss schriftlich (= mit eigener Unterschrift) bei der Behörde eingelegt werden. Alternativ kann man auch eine elektronische Form mit von der Kommune anerkannten Signatur verwenden oder den Widerspruch zur Niederschrift direkt bei der Behörde erklären. 

Ein telefonischer Widerspruch oder auch per E-Mail ist nicht rechtswirksam und daher nicht ausreichend.

Muss ich die neue Grundsteuer auch zahlen, wenn ich Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde oder Einspruch gegen die Grundlagenbescheide eingelegt habe? 

Ist der Bescheid der Gemeinde erlassen, besteht grundsätzlich eine Zahlungspflicht des Grundsteuerverpflichteten. Ein Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde hat keine aufschiebende Wirkung. Die neue Grundsteuer muss trotzdem - unter Vorbehalt - bezahlt werden. Dies kann man nur vermeiden, indem man zusätzlich einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellt. 

Es ist zu beachten, dass der rechtzeitige Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid nicht als (zusätzliche) Grundlage für einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertbescheids herangezogen werden kann, sofern der Einspruch lediglich wegen verfassungsrechtlicher Bedenken erhoben wurde. Derartiges wird bislang von den Finanzämtern abgelehnt. 

M. a. W., auch bei einem rechtzeitigen Einspruch gegen die Grundlagenbescheide besteht jetzt eine generelle Zahlungspflicht, da diese erst durch den Grundsteuerbescheid der Gemeinde entsteht.

Muss ich bis zur Vorlage des neuen Grundsteuerbescheids die bisherige Grundsteuer zahlen? 

Auch wenn es rechtlich nicht final feststeht, sind wir der Auffassung: Nein, die alte Grundsteuer muss nicht mehr gezahlt werden. Da die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Übergangsfrist abgelaufen ist, kann auf der Basis des alten Steuerverfahrens die Grundsteuer an sich nicht mehr erhoben werden. Daher empfehlen wir, erst einmal keine Zahlung auf die bisherige Grundsteuer zu leisten. Wir gehen davon aus, dass die meisten Gemeinden im ersten Halbjahr 2025 rückwirkende Bescheide inklusive Aufforderungen zu einer etwaigen Nachzahlung versenden werden. 

Soweit man in der Vergangenheit ein Lastschriftmandat erteilt hat, sollte man diese Einzugsermächtigung widerrufen. 

Sofern man die Grundsteuer dennoch auf der Basis der bisherigen Bescheide weiterbezahlt, muss man darauf achten, dass diese Zahlungen mit dem neuen Bescheid verrechnet werden. Etwas anderes gilt, wenn man schon den neuen Grundsteuerbescheid der Gemeinde ab 01.01.2025 erhalten hat. Dann besteht eine generelle Zahlungspflicht (s. oben).

Wie errechnet sich nun die finale Grundsteuer und wie hoch ist der Hebesatz in meiner Gemeinde? 

Sobald die Gemeinde die Hebesätze beschlossen hat, kann man als Eigentümer die eigene Grundsteuerbelastung vorab schon selbst berechnen. Die Formel für lautet: 

Grundsteuermessbetrag * Hebesatz Grundsteuer B / 100 

Die neue Grundsteuer gilt aber erst ab 01.01.2025 und muss natürlich erst bezahlt werden, wenn der entsprechende Bescheid der Gemeinde zugegangen ist. 

Einige Hebesätze aus Mannheim und dem Umland:

Gemeinde	Hebesatz Grundsteuer B in %
Mannheim	365
Ludwigshafen	817
Heidelberg	185
Ilvesheim	160
Ladenburg	153
Edingen-Neckarhausen	230

Was bedeutet eigentlich Aufkommensneutralität? 

Ob die Grundsteuer im Einzelfall steigt oder sinkt, kann man nicht pauschal beantworten. Da es ein neues Bemessungssystem gibt, ist es nicht möglich aus der bisherigen Rechtslage Vorhersagen zur neuen Grundsteuer abzuleiten. 

In diesem Kontext erscheint immer wieder der Begriff der Aufkommensneutralität. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nicht höher sein soll als vor der Reform. Das bedeutet aber leider auch, dass die Grundsteuer im Einzelfall durch die Reform auch deutlich steigen kann.

Wie läuft das Grundsteuerverfahren ab? 

Jeder Grundsteuerpflichtige wird insgesamt drei Bescheide erhalten: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid (jeweils durch das zuständige Finanzamt) und schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde. Die ersten beiden Bescheide sind in den allermeisten Fällen bereits versandt. 

Im Laufe des Sommers 2024 sollen den Kommunen aus den Mitteilungen der Grundstückseigentümer ausreichende Daten vorliegen, damit sie die künftigen Hebesätze ermitteln können. Diese müssen dann noch vom Gemeinderat beschlossen werden. 

Diese eigentlichen Grundsteuerbescheide sollen dann in der zweiten Jahreshälfte 2024 erstellt und versendet werden und ab 01.01.2025 gelten. Es zeigt sich aber schon heute, dass einige Gemeinden dies voraussichtlich erst im Jahr 2025 umsetzen werden. 

Letztlich bleibt dabei die entscheidende Frage, ob sich die Gemeinden an die Ansage halten, das Aufkommen der Steuer auf dem bisherigen Niveau zu halten.

Ich habe gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts rechtzeitig Einspruch eingelegt. Bekomme ich dann trotzdem einen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde? 

Ja, der Widerspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid hat keine aufschiebende Wirkung. Dies müsste man gesondert beantragen. Das Einspruchsverfahren ruht derzeit lediglich, das Grundsteuerverfahren an sich läuft aber weiter. 

Bis Ende 2023 sollen für die meisten Fälle die Grundsteuerwertbescheide auf Basis der abgegebenen Erklärungen vorliegen. Im ersten Halbjahr 2024 sollen dann die weiteren Rechengrundlagen an die Bewertungsergebnisse angepasst werden. 2024 werden zudem die Hebesätze der Gemeinden angepasst. 

Sollte schon einer der vorhergehenden Bescheide für fehlerhaft gehalten werden, muss dieser umgehend innerhalb der Einspruchsfrist angegriffen werden, da er anderenfalls bestandskräftig und damit bindend wird. 

Man sollte daher nicht auf den finalen Grundsteuerbescheid warten, sondern schon die beiden vorgelagerten Bescheide prüfen und Rechtsmittel einlegen. Im Hinblick auf die verfassungsrechtlichen Bedenken empfehlen wir ohnehin die Einlegung eines Einspruchs.

Ist ein Einspruch gegen die Grundsteuerbescheide sinnvoll? 

Kurz und knapp: Ja, es ist sinnvoll Einspruch einzulegen, schon weil es eine Vielzahl ungeklärter verfassungsrechtlicher Rechtsfragen und Bedenken gibt. Haus & Grund unterstützt auf Landes- und Bundesebene mehrere Musterverfahren in Baden-Württemberg und auf Bundesebene. Hierfür stellen wir auf unserer Homepage ein Musterschreiben mit Erläuterungen zur Verfügung s. https://www.haus-und- grund-mannheim.de/grundsteuer.html).

Da auf Basis des Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheids keine Zahlungspflicht besteht, ist ein (zusätzlicher) Antrag auf Aussetzung der Vollziehung wenig sinnvoll. Die Aussichten eines derartigen Aussetzungsantrags sind gering, wie eine Entscheidung des Finanzgerichts Sachsen aus dem Oktober 2023 zeigt. Die Finanzämter lehnen dies daher auch regelmäßig ab, insbesondere wenn die Einspruchsbegründung nur auf verfassungsrechtlichen Bedenken fußt.

Ist es sinnvoll, nach einem ablehnenden Einspruchsbescheid, Klage einzureichen? 

Ob man gegen einen abgelehnten Einspruch weiter gerichtlich vorgeht, muss jeder Eigentümer für sich selbst (nach Rücksprache mit einem Fachanwalt) entscheiden. Allerdings trägt man dann die Kosten und derzeit besteht ein hohes Ablehnungsrisiko. Solange es keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gibt, sind die Grundsteuergesetze geltendes Recht.

Kann ich von Haus & Grund Mannheim Unterstützung bei der Abgabe der Erklärung zur Grundsteuer bekommen? 

Ja, wir unterstützen unsere Mitglieder selbstverständlich bei der Abgabe der Erklärung via ELSTER für die in Baden-Württemberg gelegenen Immobilien (etwa Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser). 

Für die Prüfung und Bearbeitung der Unterlagen sowie die Abgabe der Erklärung via ELSTER erheben wir je Objekt eine Gebühr von 220,00 € (netto)/261,80 € (brutto). Eine Abgabe der Erklärung für Immobilien in anderen Bundesländern ist aus steuertechnischen Gründen nicht möglich. 

Da die Erklärungen erst ab dem 01.07.2022 abgegeben werden können, können wir nicht früher mit der Bearbeitung beginnen. Aufgrund der Vielzahl der zu erwartenden Aufträge wird die Bearbeitung einige Zeit in Anspruch nehmen.

Welche Unterlagen werden von Haus & Grund Mannheim benötigt? 

Sie müssen uns folgende Unterlagen zukommen lassen: 

• Einen möglichst aktuellen unbeglaubigten Grundbuchauszug, 
• das Schreiben der Finanzverwaltung mit Aktenzeichen, 
• Informationen über die Art der Nutzung (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus) mit jeweils den Anteilen Wohnen und Gewerbe, 
• eine Vollmacht, die von sämtlichen Eigentümern des betreffenden Objekts unterschrieben wurde. 

Die Bearbeitung kann erst erfolgen, wenn die Unterlagen vollständig vorliegen. Die Bodenrichtwerte können via BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, www.gutachterausschuesse-bw.de) abgerufen werden.

Wo finde ich die relevanten Daten (in Baden-Württemberg?) 

Die notwendigen Daten finden Sie vor allem im Informationsschreiben, zum Teil aber auch im Bodenrichtwertinformationssystem sowie im Grundbuchauszug. Im Einzelnen:

Merkmal	Quelle/Fundstelle
Aktenzeichen	Informationsschreiben Einheitswertbescheid, Grundsteuerbescheid
Lage des Grundstücks	Informationsschreiben Kaufvertrag, Einheitswertbescheid, Grundsteuerbescheid
Gemarkung/Flurstück	Informationsschreiben Zentrales Bodenrichtwertinformationssystem (ab 01.07)
Fläche des Grundstücks	Zentrales Bodenrichtwertinformationssystem (ab 01.07), kostenpflichtiger Grundbuchauszug
Bodenrichtwert	Zentrales Bodenrichtwertinformationssystem (ab 01.07), örtlicher Gutachterausschuss
Anteil am Flurstück (Wohn- oder Teileigentum)	Teilungserklärung, Kaufvertrag, Grundbuchauszug

Quelle: https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Grundsteuer-neu/Grundvermoegen+_Grundsteuer+B_

Was muss man beim Ausfüllen der Erklärung beachten? 

Das Ausfüllen der Grundsteuererklärung ist nicht so einfach, wie man im ersten Moment glaubt. Das „steuerrechtliche Beamtendeutsch“ und die Fragestellungen in den Formularen sind zum Teil auch für Profis nur schwer nachvollziehbar. Zwischenzeitlich gibt es aber zum Glück auch hilfreiche Ausfüllhinweise, in denen zumindest die meisten Fragen inzwischen beantwortet werden.

Wie geht es nach der Abgabe der Erklärung weiter? Sobald sämtliche Daten vorliegen, erstellen wir die Erklärung zur Grundsteuer und senden sie via ELSTER an das Finanzamt. Sie bekommen eine Kopie. Bitte prüfen Sie dort gemachten Angaben. Jeder Steuerpflichtige wird in der Folgezeit insgesamt drei Bescheide erhalten: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid (jeweils durch das zuständige Finanzamt) sowie schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde. Diese sollen im vierten Quartal 2024 versendet werden. Sollte ein Bescheid für fehlerhaft gehalten werden, muss er umgehend angegriffen werden, da er anderenfalls bestandskräftig und bindend wird. Man darf daher nicht auf den finalen Grundsteuerbescheid warten, sondern schon die beiden vorgelagerten Bescheide sind genau zu prüfen und nötigenfalls Rechtsmittel einzulegen.