Geschäftsraummieten

Sind 15.000,00 € zu viel? 

Nach dem Aus eines Eiscafés auf den Planken hat eine Mannheimer Bundestagsabgeordnete gefordert, dass Geschäftsraummieten nicht mehr so hoch sein dürfen. Sie betrachtete die angestrebte Miete als „Wucher“, wie man dem Mannheimer Morgen vom 01.09.2023 entnehmen konnte. Sie fordert eine stärkere Regulierung der Gewerbemieten. 

Hintergrund dieser Forderung ist, dass der Nachmieter für die Mieträume anscheinend zukünftig eine Miete von 15.000,00 € zzgl. Betriebskosten zahlen solle. Ja, 15.000,00 € sind viel Geld. Aber man muss das gesamte Bild betrachten, bevor man sich zur Frage der Miethöhe äußert. Dafür fehlen aber wichtige Informationen, ohne die man die geforderte Miete nicht einschätzen kann. Geht es nur um die reine Fläche des Eiscafés im Erdgeschoss und wie groß ist diese? Gehören zur Mietsache ggf. weitere Räume in der darüberliegenden Etage oder im Kellergeschoss? Wird Inventar mitvermietet? Erst wenn man diese Fragen beantwortet hat, kann man den Mietpreis einschätzen. 

Aber unabhängig davon muss man sich vergegenwärtigen, wo sich das Objekt befindet. Die Räume liegen an zentraler Stelle mitten auf der Haupteinkaufsstraße Mannheims, es ist quasi ein Filetstück. Der Bodenrichtwert ist für diesen Bereich mit 6.300 €/m2 dementsprechend hoch. Das wirkt sich auf den Mietpreis aus. Auch im Gewerberaummietrecht spielt die Lage nun mal eine ganz entscheidende Rolle. 

Und schließlich ist zu berücksichtigen, dass die vom Vermieter geäußerte Wunschmiete in der Anzeige nicht die tatsächlich im Mietvertrag vereinbarte Miete sein muss. Gerade im Gewerberaummietrecht spielen die Verhandlungen vor Vertragsschluss eine wichtige Rolle. Der Mieter muss in aller Regel große Anfangsinvestitionen vornehmen, was sich wiederum auf den zu zahlenden Mietpreis niederschlägt. Letztlich will auch der Vermieter einen liquiden Mieter, der ihm lange erhalten bleibt. Ein Leerstand oder viele kurzfristige Mieterwechsel sind keine gute Lösung. So wird im Laufe der Verhandlungen vor Vertragsabschluss eine Lösung gefunden, die für beide Seiten akzeptabel ist. 

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Die ebenfalls aufgestellte Behauptung, Vermieter würden die Außenbestuhlung mit einpreisen, ist weit hergeholt. Die Außenflächen können nicht vom Eigentümer der Immobilie vermietet werden, da es öffentliche Flächen der Stadt sind. Dass Renditemöglichkeiten von Mieter und Vermietern legitimerweise mitabgewogen werden, führt nicht zu einer „Vermietung“ des öffentlichen Raums. Die Stadt hat es selbst in der Hand, zu welchen Bedingungen sie eine Erlaubnis zur Nutzung öffentlicher Flächen erteilt. 

Es ist auch nicht korrekt, wenn behauptet wird, dass Gewerbeimmobilienvermieter die Mieten nach Gutdünken beliebig erhöhen könnten. Mieterhöhungen im Gewerberaummietrecht setzen entsprechende vertragliche Regelungen voraus. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keinen Mietspiegel, auf den sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung stützen könnte. Eine Mieterhöhung im Gewerberaummietrecht ist vielmehr nur möglich, wenn im Mietvertrag entsprechende Regelungen vereinbart wurden, etwa in Gestalt einer Staffelmiete oder einer Wertsicherungsklausel. Fehlen diese, ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn beide Seiten sich einigen. 

Die in diesem Zusammenhang geforderte Einführung eines Gewerberaummietspiegels ist abzulehnen. Die Erstellung würde nicht nur einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand mit sich bringen. Ein solcher Mietspiegel wäre v. a. deutlich komplexer als das Pendant im Wohnraummietrecht, da es im Gewerbebereich viel mehr unterschiedliche Objekte gibt, die -wenn überhaupt- kaum miteinander vergleichbar sind. Ein Büro ist etwas anderes als ein Restaurant oder ein Supermarkt oder eine Lagerfläche. Wie soll man hier statistisch belastbar sinnvolle Kategorisierungen vornehmen? 

Vor diesem Hintergrund ist es fraglich, wie man eine „Mietpreisbremse für Gewerberäume“ sinnvollerweise gestalten sollte.