Eine Mitgliedschaft, die sich lohnt!
Werden Sie jetzt Mitglied und profitieren Sie von vielen Vorteilen!

» Zum Online-Aufnahmeformular

Soziale Erhaltungssatzung:

Massiver Eingriff in das Eigentumsrecht 

Der Gemeinderat hat bei seiner Sitzung vom 25.07.2023 unter anderem die sogenannte Soziale Erhaltungssatzung Jungbusch gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch beschlossen. 

Damit soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Stadtteil aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten bleiben. Dieser Schritt soll im Einklang mit dem übergeordneten Ziel der Stadt stehen, mehr bezahlbaren und familienfreundlichen Wohnraum zu bilden. Der wesentliche Inhalt der Satzung ist, dass bestimmte bauliche Maßnahmen zukünftig nur noch nach vorheriger Genehmigung seitens der Stadt ausgeführt werden dürfen. Rückbau, Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen dürfen nur noch erfolgen, wenn es seitens der Stadt vorher erlaubt worden ist. Gleiches gilt für die Begründung von Wohnungseigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind.

Diese Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Verstöße können mit einem Bußgeld bis 30.000,00 € geahndet werden.

Von diversen Unklarheiten im Detail und offenen Rechtsfragen nimmt die Stadt mit diesem Schritt in ganz erheblichem Maße Einfluss auf die Entwicklung des Stadtteils. Sie entscheidet zukünftig, welche Modernisierungsmaßnahmen im Jungbusch noch ausgeführt werden dürfen. Alles was ihrer Ansicht nach nicht zwingend erforderlich ist (oder scheint), kann sie untersagen. Wann eine Modernisierungsmaßnahme im Einzelfall aber als „Luxussanierung“ die Grenze des Zulässigen überschreiten wird, ist völlig unklar.

Daneben kann die Stadt mit Erlass der Satzung nun ein allgemeines Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausüben. Sie kann so leichter Zugriff auf Grundstücke bekommen. Auf der einen Seite untersagt sie Eigentümern bestimmte Maßnahmen der Modernisierung bzw. die Umwandlung in Wohnungseigentum, so dass diese dann entnervt ihr Grundstück veräußern wollen. Dann kann die Stadt wiederum ihr Vorkaufsrecht ausüben.

Der mit dem Erlass der Satzung eingeschlagene Weg ist grundfalsch. Das Ziel der Schaffung neuen Wohnraums ist nach wie vor grundsätzlich richtig und eines der wichtigsten Themen für die weitere Entwicklung unserer Stadt. Aber das kann nicht bedeuten, dass faktisch nichts mehr geschehen darf. Den Eigentümern wird in diesem Viertel mit der neuen Satzung das Recht genommen, über ihr Eigentum frei und eigenverantwortlich zu verfügen. Man kann in gewisser Weise schon von einer „Verstaatlichung“ sprechen. Und neuer Wohnraum wird mit dieser Satzung offensichtlich auch nicht geschaffen.

Haus & Grund Mietverträge einfach online!

Aktuelle Versionen vom Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag und
Garagenmietvertrag einfach online erstellen und als PDF drucken.


Modernisierungen als notwendige Maßnahmen von zentraler Bedeutung 

Dem Bericht des Instituts ist zu entnehmen, dass es im Jungbusch nicht wenige überwiegend einfach gehaltene Wohnungen gibt, sodass hier ein erhebliches Potenzial für energetische und sonstige Modernisierungsmaßnahmen besteht. Aber warum sollte ein Eigentümer oder gar ein Investor im Jungbusch zukünftig überhaupt irgendwelche Modernisierungsmaßnahmen ausführen wollen? Der bürokratische Aufwand ist mit dieser Satzung nur gewachsen und es besteht eine Unsicherheit hinsichtlich der Durchführbarkeit geplanter Maßnahmen, wenn die Stadt die Genehmigung versagt. Und auch unter Planungsgesichtspunkten wird alles nun noch ein bisschen länger dauern. Es bestehen schon jetzt deutlich sichtbare Problem bei der Bearbeitungsdauer im städtischen Bauamt. 

Die aus dem Erlass der Satzung sprechende Unterstellung, dass jedwede Form von Modernisierung dem Luxus diene und nur höhere Erträge gewährleisten solle, ist haltlos. Private Eigentümer haben ein großes Interesse am Erhalt ihrer Immobilie und sind bereit, dafür zu investieren. Vor dem Hintergrund des Klimaschutzes wollen sie die nötigen Maßnahmen ergreifen und umsetzen. Das wird nun deutlich erschwert. Es zeigt sich einmal mehr, dass notwendige energetische Modernisierungen und preisgünstiger Wohnraum nicht auf Dauer gleichzeitig zu verwirklichen sind. Mieter können nicht erwarten, dass sie die Vorteile einer Sanierung genießen dürfen, ohne sich an den Kosten angemessen zu beteiligen.

Problematische Folgen für Mannheim als Stadt 

Der Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist für die weitere Entwicklung des Stadtteils und mittelfristig für die Stadt als Ganzes sehr problematisch, insbesondere wenn derartige Satzungen auch für andere Stadtteile oder gar für die gesamte Stadt erlassen werden sollen. Solche Satzungen werden mittelfristig dazu führen, dass Erhaltungsmaßnahmen nur noch umgesetzt werden, wenn es unumgänglich ist. Die Folgen unterlassener Sanierungen konnte man zu Wendezeiten zum Teil sehr gut beobachten. Es ist schon heute faktisch kaum noch möglich bzw. zulässig, eine Sanierung etwa des Daches ohne gleichzeitige Modernisierungsmaßnahmen auszuführen. Dabei muss man nun aber die Anforderungen der neuen Satzung einhalten. Warum soll sich ein Eigentümer freiwillig diesem bürokratischen und rechtlichen Stress aussetzen? 

Das klimapolitische Ziel der Stadt, bis 2030 die Klimaneutralität zu erreichen, wird durch derartige Maßnahmen gefährdet, wenn nicht gar unmöglich gemacht. Die Bedingungen auf dem Wohnungsbaumarkt sind schon so schwierig genug. Weitere bürokratische und politische Hindernisse helfen sicherlich nicht. 

Damit forciert die Stadt die bedenkliche Entwicklung, dass sich insbesondere kleine private Eigentümer weiter vom Wohnungsmarkt zurückziehen und ihn Großinvestoren überlassen. Soll das wirklich das Ziel der städtischen Wohnungspolitik sein?