Aktuelles aus der Rechtsprechung

Kürzungsrecht des Mieters bei fehlendem Wärmezähler

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12.01.2022 (AZ: VIII ZR 151/20) entschieden, dass Mieter ihre Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen dürfen, wenn bei verbundenen zentralen Wärme- und Warmwasserversorgungsanlagen ein Wärmezähler für Warmwasser fehlt.


  • Zum Hintergrund:

    Bereits seit 2014 besteht nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizKV) die Pflicht, bei Heizanlagen mit zentraler Wasserbereitung den Energieanteil für Warmwasser mit einem eigens dafür installierten Wärmezähler zu messen. Durch den Einbau soll die Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten genauer bzw. gerechter bewirkt werden. Vor Inkrafttreten der Neuregelung des § 9 Abs. 2 HeizKV wurde der Energieanteil für Warmwasser mittels einer komplizierten Formel errechnet. Diese existiert immer noch, darf aber noch nur in Ausnahmefällen angewendet werden. Sie lautet: Q = 2,5 x V x (tw-10). Q ist dabei die Wärmemenge, V das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers in Kubikmetern und tw die geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius.

  • Die Entscheidung:

    Im BGH-Fall erfolgte die Versorgung der Mieterwohnung mit Wärme und Warmwasser über eine zentrale Fernwärmeheizung. Die Entscheidung ist aber selbstverständlich auch für Häuser mit zentraler Öl- oder Gasversorgung von Bedeutung. Da der oben genannte Wärmezähler fehlte, war dem Vermieter eine den Anforderungen des § 9 Abs. 1 HeizKV genügende verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht möglich.

    Deshalb hat der BGH dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV auf die gesamte Heizkostenabrechnung zugestanden. Das Kürzungsrecht bezieht sich dabei nicht nur auf den Warmwasserkostenanteil, sondern auch auf den Heizkostenanteil. Bis zu dieser Entscheidung war es umstritten, ob das Kürzungsrecht nur auf die Warmwasserkosten beschränkt ist. Dem hat der BGH nun eine deutliche Absage erteilt.

  • Das Problem:

    In vielen Liegenschaften ist der gesetzlich vorgeschriebene Wärmezähler immer noch nicht eingebaut. Der Mieter kann daher relativ einfach einen nicht unerheblichen Teil seiner Kosten zu Lasten des Vermieters reduzieren. Dies hat erhebliche finanzielle Folgen für den Vermieter. Bei Heiz- und Warmwasserkosten von 1.000,00 € ist der Mieter berechtigt, einen Abzug von 15 % = 150,00 € vorzunehmen! Wenn sich mehrere Mietparteien in einem Haus auf die BGH-Entscheidung berufen, ist schnell ein vierstelliger Betrag erreicht, den der Vermieter selbst tragen muss – und zwar solange bis, der notwendige Zähler eingebaut worden ist.

    Ein Mieter kann relativ einfach erkennen, ob der Wärmezähler eingebaut ist oder nicht. Hierfür genügt ein Blick in die Heizkostenabrechnung. Wenn der Energieanteil für das Warmwasser aufgrund der Rechenformel ermittelt wurde, steht grundsätzlich fest, dass der Wärmezähler fehlt.

Wir empfehlen daher dringend, eine entsprechende Überprüfung vorzunehmen.

Setzen Sie sich mit Ihrer Heizkostenfirma in Verbindung, um die Einbaumodalitäten zu klären. Häufig ist der Einbau über einen Fachbetrieb durchzuführen, den der Vermieter auswählt. Den Wärmezähler stellt die Heizkostenfirma. Der Wärmezählereinbau sollte möglichst vor Beginn des Abrechnungszeitraums für die Liegenschaft erfolgen.

Die Wärmezähler können angemietet und die Mietkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten der Ablesung und Abrechnung für Wärmezähler sind ebenfalls umlagefähig.