Wohnungspolitik

Zur wohnungspolitischen Strategie der Stadt Mannheim – ein wohnungspolitisches Armutszeugnis

In der Sitzung vom 16.05.2023 hat der Gemeinderat der Stadt Mannheim die neue wohnungspolitische Strategie beschlossen. Ob man dies wirklich als Strategie bezeichnen kann, ist mehr als fraglich.

Wir würden hier eher von einem wohnungspolitischen Armutszeugnis sprechen. Wenn auch die Idee hinter der Strategie durchaus zu begrüßen ist, nämlich bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und eine ausgewogene Mischung der Quartiere zu erreichen, so wird doch -erneut- der Fokus ideologisch auf die Belange und Interessen der Mieter gelegt. Es scheint sich immer noch nicht bei allen Politikern herumgesprochen zu haben, dass die privaten Vermieter rund zwei Drittel des Wohnraums stellen. Man merkt der Strategie deutlich an, wer die Mehrheit im Mannheimer Gemeinderat innehat.

Es ist zu befürchten, dass sich dies weiter negativ auf den Wohnungsmarkt in Mannheim auswirken wird. Und das in einer Zeit, in der wir vor erheblichen Herausforderungen stehen. Nur gemeinsam lässt sich der Wohnungsmarkt so gestalten, dass es ausreichend bezahlbaren Wohnraum gibt.

Die Annahme, dass der voraussichtliche Wohnungsbedarf durch Verwirklichung aller bereits geplanten Projekte umgesetzt werden könne, ist blauäugig. Wir steuern derzeit sehenden Auges auf eine tiefe Krise auf dem Baumarkt zu. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich dies auch in Mannheim deutlich niederschlägt. Erste Vorzeichen sieht man beispielsweise im Umfeld des Nationaltheaters oder im Postquadrat.

Außerdem blendet die wohnungspolitische Strategie der Stadt wichtige Fragestellungen der Zukunft aus bzw. geht darauf allenfalls oberflächlich ein. Es ist nicht erkennbar, wie ein Ausgleich zwischen den Anforderungen an den Klimaschutz und den damit einhergehenden Kosten einerseits und dem Ziel der Schaffung günstigen Wohnraums andererseits verwirklicht werden kann. Dieser Spagat lässt sich allein mit Worten nicht auflösen. Wie schwierig die finanzielle Bewältigung von Bauvorhaben inklusive Sozialquote ist, kann man an der Geschäftstätigkeit der GBG gut erkennen. Denn auch sie verkauft bspw. Eigentumswohnungen zu einem hohen Preis. Damit kann sie aber erst die politisch geforderten vergünstigten Mieten subventionieren.

Die GBG soll anscheinend weiter als wohnungspolitische Allzweckwaffe genutzt werden. Dabei gilt nach wie vor, dass die GBG alleine den notwendigen Wohnungsbau nicht bewältigen kann. Es wird sich rächen, wenn wir potentielle Investoren weiter abschrecken. Mehr Wohnungen entstehen so sicherlich nicht. Es stellt sich die Frage, ob man die GBG nicht wieder stärker auf ihre eigentliche Kernaufgabe zurückfährt. Zwischenzeitlich ist sie im Prinzip ein kleiner Konzern, der in vielen verschiedenen Geschäftsfeldern tätig ist, die allenfalls noch reflexartig etwas mit dem Wohnungsbau zu tun haben.

Dies ist aber nicht die Idee einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Die GBG sollte sich daher wieder auf ihre Kernkompetenz und Kernaufgabe konzentrieren und günstigen Wohnraum für die breite Masse der Einwohner zur Verfügung stellen.

Es fehlt nach wie vor ein erkennbares Konzept seitens der Stadt, wie man die Baugenehmigungsverfahren beschleunigen kann. Auch die Rückmeldungen unserer Mitglieder legen den Schluss nahe, dass die personelle Ausstattung nicht ausreichend ist. Man muss oft Monate warten, bis man überhaupt eine Reaktion aus dem Bauamt bekommt. Dabei liegt eine schnelle Bearbeitung von Bauanträgen im Interesse der Stadt. Auch eine Entschlackung von unnötigen, aber kostenintensiven Vorschriften ist weiterhin notwendig. Man denke in diesem Zusammenhang etwa an die Fahrradstellplatzverordnung.

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Zu den einzelnen Punkten:

  • Quote für preisgünstiges Wohnen

    Die bislang geltende Sozialquote wird von 30 % ab 2024 für bestimmte Projekte auf 40 % erhöht. Ausnahmen sind dann nur mit Zustimmung des Gemeinderats möglich. Zudem wird die Dauer der Preisbindung von 20 auf 30 Jahre verlängert.

    Für die höhere Quote von 40 % soll es zukünftig eine Konzeptvergabe geben. Dies betrifft Projekte, bei denen die Stadt oder eine ihrer Tochtergesellschaften (bspw. die GBG oder die MWSP) eine Baufläche an einen Investor vergibt. Bei der Entscheidung soll es nicht nur um die Höhe des Grundstückspreises gehen. Den Zuschlag soll das beste Gesamtkonzept erhalten – was auch immer das in der Praxis heißen soll. Dass dies nicht zu einer Beschleunigung von Bauvorhaben führen wird, ist augenscheinlich. Und wir sehen die Gefahr, dass zu sehr politische Einstellungen und Wünsche im Vordergrund stehen. Die Entscheidung für oder gegen einen Investor könnte dann sogar davon abhängen, welches Parteibuch er hat.

    Mit diesem Schritt bringt sich die Stadt sich selbst bzw. ihre Tochtergesellschaft GBG geschickt in eine günstige Machtposition – zu Lasten potentieller privater Investoren. Mannheim wird damit für größere Projekte noch unattraktiver.
     

  • Einführung einer Grundsteuer C

    Mit der Grundsteuer C sollen Grundstücke besteuert werden, die zwar baureif sind, aber nicht entsprechend genutzt werden. Damit generiert die Stadt zunächst einmal eine neue Einnahmequelle. Dabei kann es durchaus gewichtige und nachvollziehbare Gründe geben, warum ein Grundstück nicht bebaut wird. Möglich sind hier beispielsweise Erbfolgestreitigkeiten oder schlicht mangelndes Geld.

    Bevor man Eigentümer zur Kasse bittet, sollte man vielleicht erst einmal abwarten, wie sich der Grundsteuerertrag im Zuge der Grundsteuerreform entwickelt, bevor man Eigentümer weiter zur Kasse bittet. Von einem Steuerdeckel spricht wenig überraschend kein Politiker.

    Und bei einem Grundstücksverkauf versucht die Stadt dann gegebenenfalls durch ihr Vorkaufsrecht weiter Einfluss zu nehmen.
     

  • Milieuschutzsatzung

    Für den Jungbusch ist eine Milieuschutzsatzung bereits geplant und in der Prüfung. Damit möchte man vermeiden, dass angestammte Bewohnerinnen und Bewohner aus ihrem Viertel verdrängt werden. Im Geltungsbereich einer solchen Satzung muss die Stadt zustimmen, wenn es etwa um umfängliche Sanierungen, einen Abriss, eine Nutzungsänderung oder auch die Umwandlung in Wohnungseigentum geht.

    Auch hier droht wieder eine politische Färbung von Entscheidungen und es verzögert Projekte zusätzlich. Es mutet zudem realitätsfremd an, wenn man prinzipiell davon ausgeht, dass sich ein Stadtviertel oder Quartier im Laufe der Jahre nicht verändern würde. Es ist ein relativ normaler Vorgang, dass Menschen aus verschiedensten Gründen umziehen, etwa aufgrund einer beruflichen Veränderung oder schlicht der Liebe wegen.

    Die Erstellung einer solchen Satzung ist kostenintensiv, da im Vorfeld eine umfangreiche Studie zu den Gegebenheiten vor Ort erstellt werden muss. Wie das Ergebnis aussehen wird, ist unklar und auch die rechtlichen Rahmenbedingungen für derartige Satzungen sind juristisch nicht abschließend geklärt. Die dafür vorgesehenen erheblichen finanziellen Mittel könnte man sicherlich im Bauamt effektiver im Sinne der wohnungspolitischen Entwicklung nutzen.

    Zudem droht in Folge einer derartigen Satzung ein energetischer Stillstand, da umfangreiche Sanierungen von der Stadt abgesegnet werden müssen. Wann sind energetische Sanierungen zu umfangreich? Die notwendigen Maßnahmen für den Klimaschutz im Gebäudebereich kommen den Mietern zu Gute, sind aber nun mal mit erheblichen Kosten verbunden. Auch hier besteht daher die Gefahr, dass politische Einstellungen die an sich freien Entscheidungen der Eigentümer überlagern.
     

  • Wohnungstauschbörse im Internet

    Diese Idee klingt auf den ersten Blick bestechend. Auf der einen Seite haben wir häufig ältere Menschen, die in zwischenzeitlich zu groß gewordenen Wohnungen leben, nachdem die Kinder ausgezogen sind. Auf der anderen Seite haben wir Familien mit Kindern, die gerne in größere Wohnungen einziehen möchten. Wenn man diese Gruppen zusammenbringt, sollten sich daraus sinnvolle Effekte erzielen lassen.

    Allerdings sind hier nicht nur die beiden Mietparteien beteiligt, sondern auch die dahinterstehenden Vermieter. Diese haben sich ihre Mieter bewusst ausgesucht und sie möchten sicherlich mitentscheiden dürfen, ob und wenn ja wen sie als neuen Mieter nehmen. Es ist kein Grund ersichtlich, warum diese einfach auf ihre bisherigen Vertragspartner verzichten sollten.

    Hinzu kommt, dass gerade ältere Menschen gerne in ihrem gewohnten Umfeld bleiben wollen. Sie sind in ihrer Wohnung, ihrem Haus groß geworden (das sie vielleicht sogar selbst gebaut haben), haben hier ihre Kinder aufgezogen und mehr oder minder einen Großteil ihres Lebens verbracht. Ihnen fällt es daher erfahrungsgemäß schwer, sich hiervon zu trennen. Dies ist aber nachvollziehbar und verständlich. Wir alle mögen unsere gewohnte und liebgewonnen Umgebung.

    Erfahrungen aus anderen Städten mit diesem Instrument lassen nicht den Schluss zu, dass man damit wird viel erreichen können.
     

  • Auflockerung der strikten Trennung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten

    Dies ist ein prinzipiell sinnvoller Vorschlag, um Flächen zu nutzen und zusätzlichen Wohnraum an geeigneten Orten zu schaffen.
     

  • Nachverdichtung

    Auch das Thema Nachverdichtung halten wir für einen wichtigen Aspekt, um mit möglichst geringem Aufwand und Kosten zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dabei geht es aber nicht nur um die Bebauung geeigneter Flächen, sondern auch um die Aufstockung von bereits vorhandenen Gebäuden. Dies ist deutlich kostengünstiger zu bewerkstelligen als ein Neubau.