Immobilienleerstand

Stehen in Mannheim zu viele Immobilien leer? 

Wie dem Mannheimer Morgen vom 23.10.2023, Seite 7, zu entnehmen war, stehen in Mannheim Immobilien leer, manche auch schon für längere Zeit. Dies scheint im Widerspruch zur Zweckentfremdungssatzung der Stadt Mannheim zu stehen, die das bewusste Leerstehenlassen von Immobilien an sich untersagt und als Ordnungswidrigkeit einordnet.

Es lässt sich tatsächlich nicht genau sagen, wie viele Wohnimmobilien in Mannheim aktuell leer stehen. Laut dem Wohnungsmarkt-Monitoring der Stadt Mannheim 2021 waren es 1,4 % (bei ca. 167.000 Wohnungen). Dieser Wert liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2,8 %. Daher kann man leerstehende Wohnungen in Mannheim nicht als „Massenphänomen“ bezeichnen; derartiges kommt eher selten vor. Wenn man dann noch berücksichtigt, dass lt. dem Immobilienportal Immoscout24 aktuell über 500 Wohnungen zur Vermietung angeboten werden, relativiert sich diese Leerstandszahl noch weiter.

Die Gründe für einen Leerstand sind vielfältig. So kann z. B. eine Eigennutzung durch den Vermieter oder ein Familienmitglied beabsichtigt sein. Hierfür müssen aber beispielsweise zunächst noch mehr oder minder umfangreiche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen durchgeführt werden. Auch eine Neuvermietung setzt häufig voraus, dass eine Wohnung saniert und/oder renoviert wird, bevor sie wieder auf den Mietmarkt zurückkehren kann. Dies ist gerade vor dem Hintergrund der schwierigen Handwerkersituation und des Fachkräftemangels oft mit einem nicht unerheblichen Zeitaufwand verbunden. Daneben muss man feststellen, dass in Einzelfällen auch schlicht die finanziellen Mitteln nicht so ausreichend sind, um derartige Arbeiten kurzfristig und zügig abschließen zu können. Daher stehen Wohnungen manchmal auch einfach eine Weile leer. Das wird man schwerlich als strafwürdige Zweckentfremdung deklarieren können. 

Speziell bei längerfristigen Leerständen können beispielsweise Erbschaftsstreitigkeiten die Ursache sein. Erst wenn die Eigentumslage geklärt verbindlich ist, kann man überhaupt erst wieder an eine Neuvermietung denken. Manchmal ist schon unklar, wer überhaupt Erbe ist. Mit einer Zweckentfremdungssatzung kann man derartige Probleme aber nicht lösen. 

Dass zunehmend über das Thema Leerstand gesprochen wird, deutet aber auf ein anderes Problem hin. Aufgrund des schon heute ausgeprägten Mieterschutzes gewinnen immer mehr Vermieter den Eindruck, dass eine an wirtschaftlichen Gesichtspunkten orientierte Vermietung nicht mehr gewünscht -oder auch nur möglich- ist. Sie sollen den Mietern die Wohnungen möglichst günstig zur Verfügung stellen (in einem möglichst idealem energetischen und technischem Zustand) und dabei möglichst für alle anfallenden Kosten allein aufkommen. Das ist in dieser Allgemeinheit nicht korrekt, aber als Fachmann kann man diese Einschätzung durchaus nachvollziehen. 

Dies führt dazu, dass mancher Eigentümer auch verstärkt über eine Veräußerung der Immobilie nachdenkt, beispielsweise an einen Investoren. Sie wollen sich schlicht den Stress nicht mehr antun. 

In jüngerer Zeit wird gerne der Satz „Eigentum verpflichtet“ ins Feld geführt. Aber diese Verpflichtung kann keine absolute Geltung beanspruchen. Es bedeutet vor allem nicht, dass die Eigentümerseite für alles den Kopf hinzuhalten hat und quasi den immer den Geldbeutel öffnet. Vermieter sollen ja ein auskömmliches Einkommen haben soll ein hochrangiger Kommunalpolitiker mal sinngemäß geäußert haben. 

Daneben macht sich die einseitige Ausrichtung des Mietrechts zu Gunsten der Mieter bemerkbar, Wenn auch ein Großteil der Mietverhältnisse reibungslos verläuft, gibt es immer wieder nicht unerhebliche Probleme mit den Mietern, den Mietzahlungen und dem Zustand der Mietsache bei Mietende. Daneben wird dann immer wieder die Kaution unzulässigerweise abgewohnt. Hier können Mieter die Macht des Faktischen ausnutzen und den Vermieter vor die Frage stellen, ob er einen langwierigen und teuren Prozess mit ungewissem Ausgang führen will. Zusammen mit der letztlich einseitigen Rechtslage werden die berechtigten Interessen der Vermieter zu Gunsten der Mieter verschoben. 

Die auch von politischer Seite unterstütze Forderung nach Enteignungen ist keine Lösung, geschweige denn eine Hilfe. Abgesehen von den juristischen Hürden tragen derartige Übelregungen dazu bei, dass Eigentümer das Vertrauen in den Rechtsstaat verlieren. Es soll ihnen ohne zwingenden juristischen Grund und aufgrund einer fragwürdigen „Mehrheitsentscheidung“ ihr Eigentum entzogen werden. Natürlich wollen Mieter möglichst günstig wohnen. Aber so kann der Wohnungsmarkt faktisch nicht funktionieren. Und auch wenn diese Überlegungen hoffentlich Fantasien bleiben, können sie dazu beitragen, dass Vermieter als Eigentümer das Interesse an Investitionen in die Zukunft verlieren. Und das geht dann zu Lasten der Gesellschaft als Ganze. Wir können die Wohnungspolitik nicht nur für die Mieter gestalten. Ohne die Eigentümer und Vermieter gibt es sonst nichts mehr zu vermieten. Es ist es fraglich, ob der Staat in Gestalt der Kommunen allein in der Lage wäre, die notwendigen Baumaßnahmen zur Schaffung neuer und zum Erhalt der bestehenden Mietwohnungen zu stemmen. Hier wird auf politischer Ebene teilweise sehr kurzsichtig agiert und nur der Vorteil vermeintlicher Wählergruppen in den Blick genommen. Wenn man die privaten Kleinvermieter aus dem Markt drängt, steuert die Wohnungspolitik auf eine weitere hausgemachte Katastrophe zu. Die politischen Entscheidungen der letzten Jahrzehnte, insbesondere den sozialen Wohnungsbau zurückzufahren, können nicht auf dem Rücken privater Vermieter kompensiert werden. Es bedarf eines Miteinanders und der Einsicht, dass man die Herausforderungen der Zukunft nur gemeinsam bewältigen kann. Hierfür muss auch die Politik wieder zu einem mehr an Miteinander finden. Eine Gesellschaft aus Egoisten, die nur ihren Vorteil im Auge haben, ist auf Dauer nicht überlebensfähig.