Tag des Eigentums 2025

Mit seinen Themen beim diesjährigen Tag des Eigentums hatte Haus & Grund Mannheim wieder den richtigen Riecher. Es gab viele interessierte Nachfragen zu den einzelnen Vorträgen. Aufreger war der von der MVV angekündigte Gasnetzausstieg in der Quadratestadt. Aber auch der neue Mietspiegel 2025/26, die Praxis des notariellen Kaufvertrags, Versorgungssperre, Balkonkraftwerke und Grundsteuer-Update stießen auf viel Interesse bei den Besuchern. 

Wie man es schon gewohnt ist, herrschte wieder herrliches Frühlingswetter während der Veranstaltung in der Rheingoldhalle. Was den Vorsitzenden, Rechtsanwalt Josef Piontek, in seiner Begrüßung dazu brachte, bereits jetzt zum kommenden Tag des Eigentums einzuladen – dann am 18. April 2026 ebenfalls „bei herrlichem Frühlingswetter“.

Gas wird nicht einfach abgeschaltet 

Mit Spannung erwartet worden war der Vortrag von Ralf Klöpfer, Vorstand bei der MVV Energie AG. 

Der Energieversorger sorgte in den vergangenen Monaten für Schlagzeilen, weil er einen Gasausstieg für 2035 angekündigt hatte. Doch das „wurde teilweise missverstanden“, versuchte der Referent zu beruhigen. Was allerdings nicht vollständig gelang, wie die vielen Nachfragen zeigten. Klöpfer wurde nicht müde zu betonen: „Wir schalten das Gasnetz nicht ohne Alternative ab.“ Und schon gar nicht 2035. 

Dass man sich bei der MVV Gedanken um die zukünftige Energieversorgung macht, basiert seinen Worten zufolge auf dem kommunalen Wärmeplan. Schon heute werden über 60 Prozent des Stadtgebiets über Fernwärme versorgt, sagte er. „Das wollen wir ausbauen.“ Wasserstoff sei wegen der schlechteren Effizienz gegenüber der Wärmepumpe aber keine Alternative. Klöpfer wies auf die bereits verfügbaren und noch kommenden Infos für die Bürger hin. Man unterstütze auch bei der Fachpartnersuche für eine Umrüstung. Fördermöglichkeiten würden anschaulich dargestellt. Die MVV ist daneben auf dem Maimarkt präsent und informiert dort über das Thema. Die Wärmepumpe funktioniert auch im Altbau, verdeutlichte der Referent. 

Da immer mehr Einwohner auf andere Heizformen umsteigen, gibt es immer weniger Gasnutzer, sagte er. Damit steigen die Netzentgelte für die verbliebenen, weil die Kosten auf immer weniger Nutzer umgelegt werden. Er rechnet in spe hier mit einer Mehrbelastung von 100 Euro im Monat. Außerdem wird Erdgas durch die steigende CO2-Steuer immer teurer. Hier nimmt Klöpfer eine Steigerung von 70 Euro/Monat an. Zusammengerechnet mit der Förderung für Wärmepumpen geht er davon aus, dass sich diese angesichts dieser Mehrkosten somit in fünf bis sieben Jahren amortisieren. 

Solange noch genug Gaskunden am Netz sind, wird es weiterhin eine Versorgung geben, bekräftigte er. „Wir gehen aber von einer starken Verteuerung aus.“ Somit wäre für die MVV die Versorgung nicht mehr wirtschaftlich betreibbar. Er machte auf Nachfrage noch einmal klar: „Wir nehmen niemandem was weg, bevor es nicht eine andere Lösung gibt.“ Als Transporteur sei man verpflichtet, Gas zu liefern. Jedoch habe der Vorlieferant angekündigt, ab 2040 kein Gas mehr zu liefern. Damit es genug Leistung für die Wärmepumpen gibt, baut die MVV parallel das Stromnetz aus. Dass Klöpfer manche Besucher nicht endgültig überzeugen konnte, machten die vielen kritischen, von Beifall begleiteten Nachfragen deutlich.

Bestimmte Merkmale fallen weg 

Rechtsanwalt Frank Starosta stellte den neuen Mannheimer Mietspiegel 2025/26 vor. 

Dieser gilt nur innerhalb der Stadtgrenzen. Die Wohnfläche ist dabei der wichtigste Faktor. Gegenüber dem bisherigen Mietspiegel der Jahre 2023/24 hat sich seinen Worten zufolge nicht viel getan. Neu ist: Ein Gebäude gilt jetzt als Altbau, wenn es vor 1948 (vorher 1918) errichtet wurde. 

Verbesserungen gibt es bei den Badausstattungsmerkmalen. Außerdem kennt der neue Mietspiegel neuerdings ein Standardbad. Bei der Küchenausstattung wurden die Zuschläge für einzelne Bestandteile erhöht. Scharfe Kritik übte Starosta daran, dass bestimmte Merkmale wegfielen, mit denen eine höhere Miete begründet werden konnte. Er nannte unter anderem Fahrradraum, Gartennutzung, Keller oder Anzahl der Wohneinheiten. 

Auch Garage oder Kfz-Stellplatz sind nun unerheblich. „Alle bei uns im Haus sind fassungslos“, machte er seinem Unverständnis Luft. Haus & Grund arbeite weiterhin mit diesen Zuschlägen. „Wir lassen es darauf ankommen“, verdeutlichte er. Die Empfehlung des Rechtsanwalts: zwei getrennte Verträge für Wohnung und Garage abschließen. Der Mietspiegel differenziert außerdem nicht nach Stadtteilen, erklärte er. 

Zuschläge für Modernisierungen können dann angesetzt werden, wenn ein Objekt vor 2012 errichtet wurde. Allerdings ist bei drei Merkmalen Schluss, weshalb auf diese Weise höchstens sechs Prozent umgelegt werden können. Somit ist für ihn der Mietspiegel „kein Modernisierungsbooster“. Laut Gesetz muss eine Mieterhöhung immer begründet werden. Ohne Mietspiegel braucht es drei Vergleichsmieten oder die teure Beauftragung eines Sachverständigen. 

Starosta machte darauf aufmerksam, dass eine Mieterhöhung immer von allen Vermietern an alle Mieter weitergegeben werden muss. Er wies auf die wichtigen Fristen hin. Eine Staffel- oder Indexmiete ist seinen Worten nach „ein Muss“ für Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt. Vier bis fünf Prozent mehr alle zwei Jahre nannte er einen guten Wert.

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Alle Fragen beim Notar stellen 

Zur Praxis des notariellen Kaufvertrags und Neuigkeiten in Bezug auf Haftungsausschluss und Gefahrübergang sprach Notar Dr. Maximilian Wosgien. 

Nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrags dauert es einige Zeit, bis man auch Eigentümer ist, sagte er. Der Referent empfahl dringend, alle Fragen beim Notar zu stellen und zeigte die verschiedenen Schritte des Kaufprozesses auf. Einen Tag nach der Übergabe wird ein Käufer zwar schon wie ein rechtlicher Eigentümer behandelt, hat also ab dann Kosten und Lasten zu tragen. Tatsächlich ist er das aber erst nach der Eintragung im Grundbuch. „Kauf bricht nicht Miete“, stellte er klar. Ein Käufer tritt in einen Mietvertrag ein. 

Wosgien machte auf bestimmte steuerliche Aspekte aufmerksam: So sind Instandsetzung und Modernisierung vor der Übergabe unbegrenzt absetzbar. Er ging weiter auf den Umgang mit Mängeln ein. Offenbarungspflichtig sind diese dann, wenn ein Käufer nicht gekauft hätte, hätte er sie vorher gekannt. Umgebungslärm, Klärwerknähe, problematische Zufahrt oder wirtschaftliche Schwierigkeiten des Mieters sind solche Punkte. Wobei: „Das ist immer stark vom Einzelfall abhängig.“ 

Wosgien riet Verkäufern, mögliche Mängel offenzulegen und in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Denn der Verkäufer trägt die Beweislast. Man könnte dem Käufer auch ermöglichen, mit einem Experten die Immobilien abgehen zu lassen. Der Slogan „gekauft wie besichtigt“ sei mit Vorsicht zu genießen. Man sollte sehr genau prüfen, was im Verkaufsexposé steht und Abweichungen im Vertrag festhalten.

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Keine explizite gesetzliche Regelung 

Kann der Vermieter dem Mieter einfach „den Saft abdrehen“? Mit dem Thema „Versorgungssperre“ beschäftigte sich Syndikusrechtsanwalt Dr. Andreas Paul. 

Das Problem: Es gibt keine explizite gesetzliche Regelung, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt, der Vermieter aber weiterhin Energiekosten übernehmen muss. Der Satz „Ich muss nicht leisten, wenn mein Vertragspartner nicht leistet“ sei also mit Vorsicht zu genießen, denn juristisch ist alles nicht abschließend geklärt. Gegen eine Versorgungssperre kann sich ein Mieter per einstweiliger Verfügung wehren. 

Seiner Meinung nach sollte eine Versorgungssperre bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen und Mietrückständen möglich sein. Je kündigungsrelevanter ein Vertragsverstoß ist, desto eher ist sie zu begründen. Wichtig sei immer die richtige Fristsetzung. Wenn ein Mieter die Vorauszahlung nicht leistet, müsse der Vermieter eine Versorgung nicht leisten, so seine Meinung. Aber: Das sei nur zulässig, wenn dadurch keine Gesundheitsbeeinträchtigung entsteht. Eine Entziehung der Lebensgrundlagen ist nicht möglich. 

Auch lässt sich nichts abstellen, wenn ein Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlt. Die kann allerdings höher als die vorherige Miete sein. Es gilt die Interessensabwägung im Einzelfall. Paul hielt es für eher schwierig, eine Versorgungssperre vor dem Amtsgericht durchzusetzen, aber man sollte es probieren.

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Balkonkraftwerke kaum zu verhindern 

Welche neuen Ansprüche Mieter und Wohnungseigentümer bei Balkonkraftwerken nach der gesetzlichen Änderung haben, erklärte Rechtsanwalt Holger Bräuer. 

Zählerwechsel oder Anmeldung beim Netzbetreiber sind jetzt passé, sagte er. Man muss die Paneele nur einen Monat nach Inbetriebnahme beim Markenstammregister anmelden. Von der Stadt Mannheim gibt es eine Förderung. 

Der Referent machte klar, dass es nur noch wenige bis keine rechtlichen Hinderungsgründe gibt, um Mietern oder WEG-Eigentümern die Installation zu verwehren. Interessierte könnten entsprechende bauliche Veränderungen verlangen, wenn diese nicht zu gravierend sind. Ein Grund hierbei könnte der Denkmalschutz sein. Wobei es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer einen entsprechenden Beschluss geben muss. Eine Verhinderung sei praktisch nicht mehr möglich, aber Durchführungsdetails lassen sich bestimmen. Seiner Meinung nach spricht viel für einen allgemeinen Gestattungsbeschluss. Der muss aber bestimmte Auflagen enthalten. Dazu zählte Bräuer etwa Aussehen, Größe, Versicherungsnachweis, Ort der Anbringung oder den Nachweis über die fristgerechte Anbringung. Neuerdings sind die Geräte im Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen. 

Nur wenn dem Vermieter eine bauliche Maßnahme nicht zugemutet werden kann, gibt es keinen Anspruch. Wobei eine Interessensabwägung in der Regel zugunsten des Mieters ausfällt, verdeutlichte er. Wichtig ist die Kombi: Wenn ein Mieter in einer WEG den Wohnungseigentümer fragt, muss dieser erst den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu diesem Thema abwarten – und die Installation muss sich nach deren Vorgaben richten.

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Grundsteuerreform ist der Aufreger 

Die Grundsteuer-Reform beschäftigt die Eigentümer nach wie vor stark. Nach dem Referat von Dr. Andreas Paul gab es viele Rückmeldungen mit Horrorzahlen, um welchen Faktor die Belastung gestiegen ist. 

Der Syndikusrechtsanwalt wies darauf hin, dass der Grundsteuerbescheid der Gemeinde wahrscheinlich inhaltlich korrekt sei. Deshalb sollte man den Einspruch dagegen am besten zurücknehmen, um Mahnkosten zu vermeiden. Das zentrale Problem der Grundsteuer-Reform ist für ihn die erheblich höhere Belastung für Eigentümer und Mieter. Die Größe und die Lage des Grundstücks sind in Baden-Württemberg entscheidend für den Wert des Grundstücks, während andere Bundesländer andere Berechnungsmetholden verwenden. 

Die versprochene Aufkommensneutralität beziehe sich nicht auf den Einzelnen, sondern auf die ganze Stadt. Paul wies daneben auf die gesunkene Belastung des Gewerbes hin. Denn das ist meistens in den Randbezirken ansässig, wo die Bodenrichtwerte geringer sind. Deren Zustandekommen nannte er „zum Teil schwer nachvollziehbar“. 

Um von diesen wegzukommen, braucht man einen Gutachter, dessen Kosten aber wiederum der Eigentümer zu zahlen hat. Allerdings sind Abweichungen erst ab mindestens 30 Prozent maßgeblich. „Man weiß nicht, was rauskommt“, wird damit Neuland betreten. Weiteres Problem: Es gibt zu wenige Fachleute, die solche Gutachten vornehmen können. Und: Es gibt unterschiedliche Bewertungen verschiedener Viertel durch den Gutachterausschuss. Haus & Grund unterstützt aktuell sieben Verfahren gegen die Grundsteuer-Reform, erläuterte der Referent. Letzte Instanz wird wahrscheinlich das Bundesverfassungsgericht sein – und das kann dauern. „Die Politik will derzeit nicht handeln“, sagte Paul. Angesprochen wurde aus dem Publikum unter anderem das Thema Denkmalschutz. Generell gilt: Wenn insbesondere aus rechtlichen Gründen die Bebaubarkeit eines Grundstücks eingeschränkt ist, kann dies Auswirkungen auf den Bodenrichtwert haben. Dies muss aber im Einzelfall geprüft werden.

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