Pressemitteilung vom 07.05.2019

Keine Mietpreisbremse in Mannheim

Die Mietpreisbremse wird den Mietern keinen dauerhaften Nutzen bringen und das eigentliche Problem – Schaffung von ausreichendem Wohnraum – nicht lösen. Die politischen Fehler der letzten Jahrzehnte dürfen nicht auf dem Rücken der Vermieter ausgebadet werden. Sollte Mannheim in die neue Mietpreisbremsenverordnung aufgenommen werden, müsste dies ggf. auch gerichtlich überprüft werden, etwa durch eine Musterfeststellungsklage.

Im Kommunalwahlkampf werden in unserer Stadt Stimmen laut, dass eine neue Mietpreisbremse auch für Mannheim gelten müsse. Auch in den lokalen Medien wurde das Thema bereits aufgegriffen.
In der Theorie liest sich die 2015 eingeführte Mietpreisbremse als gerechter Ausgleich widerstreitender Interessen von Mietern und Vermietern. De facto werden aber einseitig die Mieterinteressen deutlich höher bewertet. Man gewinnt den Eindruck, dass die Vermieter gefälligst ihren Grund und Boden, also ihr Eigentum, zur Verfügung zu stellen haben. Und zwar nicht im Rahmen einer sozialen Marktwirtschaft, sondern im Rahmen eines gesetzlich vorgegebenen und reglementierten Mietpreissystems. Der Gesetzgeber diktiert dabei zunehmend den als zulässig erachteten Mietpreis.

Das Bild des verantwortungslosen, raffgierigen Vermieters entspricht nicht der Realität. Missstände müssen selbstverständlich angegangen werden, aber nicht auf Kosten aller Vermieter. Als Haus & Grund Verein kennen wir viele Vermieter, die sich Gedanken über eine Mieterhöhung machen – auch wenn es sich nur um 20,-- € handelt. Gerade Kleinvermietern ist ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis viel wichtiger als der wirtschaftliche Ertrag. Sie nehmen ihre Verantwortung sehr ernst und erhöhen oftmals die Miete erst bei einem Mieterwechsel. Auch die statistischen Zahlen belegen, dass Kleinvermieter bei Mieterhöhungen sehr zurückhaltend agieren (Statistisches Bundesamt, Hintergrundpapier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland, 21. Februar 2019, S. 15).
Man muss an dieser Stelle auch mit dem Vorurteil aufräumen, dass eine Mieterhöhung etwas Verwerfliches wäre. Der Gesetzgeber hat ein sehr differenziertes System der Mietpreisanpassung im laufenden Mietverhältnis vorgegeben, um den Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern zu ermöglichen. In diesem Rahmen muss eine Mieterhöhung möglich sein und möglich bleiben, ohne dass der Vermieter dafür an den Pranger gestellt wird. Denn die Mieteinnahmen werden in den allermeisten Fällen wieder investiert. Sei es in notwendige Instandhaltungen, sei es in Modernisierungen.
Natürlich ist es für den Betroffenen unschön, wenn seine Miete zulässigerweise erhöht wird. Aber ein Mieter kann redlicherweise nicht erwarten, dass die Miete auch nach zehn oder zwanzig Jahren unverändert bleibt. Er erwartet ja auch Instandhaltungen und Modernisierungen – wozu Vermieter zum Teil sogar gesetzlich verpflichtet sind. Wird dieses differenzierte und auf Ausgleich ausgerichtete System aufgegeben, verlieren wir den Schutz des privaten Eigentums. Dies ist aber Aufgabe des Staates.

Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist umstritten. Sie schützt dabei aber nicht Mietinteressenten mit einem geringen oder mittleren Einkommen, sondern solvente Mieter. Und v. a. löst sie nicht das dahinterstehende generelle Problem: Den in vielen Regionen bestehenden Wohnungsmangel. Diesen muss man bekämpfen und eine Mietpreisbremse ist dabei keine Hilfe. Sie führt -wie Enteignungen oder die Sozialquote- zu keiner einzigen neuen Wohnung. Aber sie macht Bauen und Vermieten für private Investoren erheblich unattraktiver, da sie ihre Kalkulationen darauf einstellen und die Einschränkungen an anderer Stelle kompensieren müssen. Und eine Mietpreisbremse stößt nicht nur potenzielle Investoren ab. Auch Bestandsvermieter werden sich aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Gesamtsituation zweimal überlegen, ob sie proaktiv in eine Immobilie investieren oder lieber warten, bis Instandhaltungen unumgänglich sind. Modernisierungen werden dann ebenfalls zurückgestellt. Dies liegt weder im Interesse der Umwelt -Stichwort Klimaschutz- noch im Interesse der Mieter. Denn beide profitieren von einem gut instandgehaltenen Haus. Dies wird in der gegenwärtigen Diskussion gerne übersehen.

Auch wenn es politisch verlockend sein mag, gibt es für die Aufnahme von Mannheim in den Geltungsbereich einer Mietpreisbremse keinen guten Grund – sie kann sich für den Wirtschaftsstandort Mannheim mittelfristig sogar als kontraproduktiv erweisen. Sie gefährdet den lokalen Wohnungsmarkt. Bleiben Investoren aus und schrauben Eigentümer als Vermieter den Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand auf das Mindestmaß zurück, sind die Mieter die Leidtragenden. Der Wohnungsbestand wird nicht mehr gepflegt und droht zu verfallen. Die Bauqualität leidet.
Wir befinden uns durch die Konversion und die damit zur Verfügung stehenden Flächen in einer relativ komfortablen Situation mit einer Vielzahl von Bauprojekten. Es entsteht Wohnraum für mehrere tausend Menschen. Von einem angespannten Wohnungsmarkt -als Voraussetzung für eine Mietpreisbremse- kann man daher nicht sprechen. In den großen Wohnungsportalen sind für Mannheim ausreichend Wohnungen zu finden. Es ist zudem davon auszugehen, dass zahlreiche Wohnungen ohne Anzeige in einem gewerblichen Medium oder über andere Kanäle (etwa facebook.de) angeboten werden. Auch das letzte Wohnungsmarktmonitoring der Stadt Mannheim von 2016 konnte keinen allgemein angespannten Wohnungsmarkt feststellen. Die Leerstandsquote lag damals bei 1,7 % und damit höher als bei anderen Gemeinden im Umland. Der Wohnungsbestand ist von 2011 bis 2017 um 2,5 % auf 166.283 Wohnungen in Mannheim gestiegen (Quelle: Kommunale Statistikstelle, Wohnungsbautätigkeit und Wohnungsbestand 2017).

Die Durchschnittsmiete laut Mietspiegel 2018 liegt bei 7,71 € und ist damit niedriger als in anderen Städten. Die Steigerung im Rahmen des letzten Mietspiegels dürfte ein Zeichen dafür sein, dass Mannheim zunehmend an Attraktivität gewinnt. In Heidelberg lag 2017 die Durchschnittsmiete bei 8,56 €, in Stuttgart im selben Jahr bei 8,95 € und Freiburg im laufenden Jahr bei durchschnittlich 8,56 €. Zudem sagt eine Durchschnittsmiete nichts über die tatsächliche Miete im Einzelfall aus. Wenn anhand des Mannheimer Mietspiegels eine Mieterhöhung möglich ist, bedeutet es doch letztlich nur, dass die bislang gezahlte Miete unterdurchschnittlich war. Und dass dies immer so sein wird, darauf hat auch ein Mieter keinen Anspruch.
Und nebenbei bemerkt: Man sollte bei allen Diskussionen um Mieterhöhungen vielleicht auch den Blick darauf richten, von welchen Mieten aus eine Erhöhung erfolgt. Bei einem Quadratmeterpreis von bspw. 5 Euro in Mannheim sind 20 % zwar 1 Euro mehr, aber es handelt sich dennoch nicht um eine (zu) hohe Miete. Und derartige Fälle sind nicht selten.

Wir brauchen in Zukunft mehr Wohnraum in Mannheim. Die Prognosen sagen für Mannheim in den nächsten Jahrzehnten ein deutliches Bevölkerungswachstum voraus (+ 25.000 Menschen bis zum Jahr 2036). Damit diese Menschen wohnen können, müssen ausreichend Wohnungen gebaut und im Bestand renoviert und modernisiert werden. Die Stadt Mannheim, bzw. die GBG können den dafür notwendigen Bauaufwand nicht allein bewältigen. Hierfür sind wir auf das Engagement privater Häuslebauer angewiesen. Immerhin errichtet die GBG nach 20 Jahren erstmals wieder geförderte Wohnungen. Aber das allein wird den Wohnungsbedarf nicht decken.
Eine Mietpreisbremse macht zusammen mit der ebenfalls in Mannheim beschlossenen Sozialquote Investitionen in Baumaßnahmen unattraktiv. Die Behauptung, eine Mietpreisbremse (mit oder ohne Sozialquote) würde zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen, ist Augenwischerei. Denn wegen der Mietpreisbremse entsteht keine einzige zusätzliche Wohnung. Es droht vielmehr die Abwanderung von privaten Investoren und der Rückgang von Investitionen im Wohnungsbausektor.
Die GBG als städtische Wohnungsbaugesellschaft kommt ihrer eigentlichen Kernaufgabe, bezahlbaren Wohnraum zu Schaffen und zur Verfügung zu stellen, anscheinend wieder verstärkt nach.

Wer politisch auf das Pferd Mietpreisbremse setzen will, muss den Bürgern dann nicht nur erklären, wieso nicht so viel gebaut wird, wie es erforderlich wäre. Er müsste auch erklären, wieso in den Bestand weniger investiert wird als es sinnvoll wäre. Gerade private Kleinvermieter haben ein großes Interesse am Erhalt ihrer Immobilie. Dies wird durch eine Mietpreisbremse ohne Not torpediert. Der kurzfristige „Erfolg“ einer Mietpreisdeckelung wird damit der zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarkts geopfert. Hier muss sich Mannheim sinnvoll aufstellen.

Wenn man wirklich etwas für Mieter tun will, muss man den Wohnungsbau forcieren. Ein sinnvoller Ansatz wäre bspw. die Baukosten von nicht zwingend erforderlichen Maßnahmen zu befreien. Zudem müssen Baugenehmigungsverfahren beschleunigt werden, damit Bauherren nicht zum Teil mehrere Monate auf ihre Genehmigungen warten müssen. Und es muss nach wie vor mehr Bauland ausgewiesen werden.

Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband Mannheim e. V. besteht seit 1893. Er vertritt die Interessen von rund 6.000 privaten Vermietern und Eigentümern.

Pressekontakt:
RA Josef Piontek
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