Herbstforum 2021 ein voller Erfolg

Am Samstag, den 16.10.2021 fand nach fast zwei Jahren endlich wieder eine richtige Haus & Grund Veranstaltung statt. Bei sehr schönem Herbstwetter konnten wir rund 150 Gäste zum Herbstforum 2021 in der Festhalle Baumhain im Luisenpark Mannheim begrüßen. Die Wahl der neuen Location erwies sich als sehr gut. Der Raum ist auch bei Bestuhlung mit Abstand ausreichend groß und hell.

Kurzreferat über die aktuelle Wohnungspolitik von RA Josef Piontek 1. Vorstand

Nach der Begrüßung durch den stellvertretenden Vorstand Thomas Maier, berichtete der 1. Vorstand, Rechtsanwalt Josef Piontek in seinem Kurzreferat über die aktuelle Wohnungspolitik. Das bereits in Kraft getretene Baulandmodernisierungsgesetz wird zu einer Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts führen, zumal die Gemeinden dieses Recht nicht zum Marktwert, sondern zum oft deutlich niedrigeren Verkehrswert ausüben können. Daneben besteht jetzt für Eigentümer ein erweitertes Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Gemeinde kann also Wohnbebauung vorschreiben. Daneben wird für solche Gebiete auch die Möglichkeit einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit 5 oder mehr Wohnungen erschwert. Die Umwandlung ist künftig grundsätzlich nur noch mit einer behördlichen Genehmigung möglich. Auch das gerade vom Gemeinderat der Stadt Mannheim beschlossene Zweckentfremdungsverbot wird für Eigentümer Einschnitte bedeuten (s. gesonderter Artikel). Schließlich sprach Herr Piontek noch das neue Klimaschutzgesetz mit der Einführung einer Photovoltaikpflicht für Neubauten (ab 01.05.2022) bzw. bei umfassenden Dachsanierungen (ab 01.01.2023) sowie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz an. Den Abschluss bildeten die Reform der Grundsteuer. Baden-Württemberg wird hier ab 2025 ein sog. modifiziertes Bodenwertmodell verfolgen. Ob es tatsächlich wie versprochen einfach transparent und bürokratiearm sein wird, bleibt abzuwarten. Wir wagen an dieser Stelle eine Prognose, es wird vor allem teurer. Daneben bleibt abzuwarten, wie die neue Bundesregierung mit der Frage der Umlagefähigkeit der Grundsteuer umgehen wird. Es gibt Bestrebungen, diese aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung herauszunehmen.

Diese gesetzlichen Neuerungen – sowie die zu erwartenden Pläne der neuen Bundesregierung – werden wir auf dem kommenden Tag des Eigentums weiter vertiefen.

Mieterhöhung nach dem neuen Mannheimer Mietspiegel 2021/2022 von RA Frank Starosta

Rechtsanwalt Frank Starosta beleuchtete im Anschluss die Mieterhöhung nach dem neuen Mannheimer Mietspiegel 2021/2022. Wie ist der Mietspiegel anzuwenden und was muss man als Vermieter beachten? Hier gibt es zum Teil erhebliche Änderungen gegenüber dem Mietspiegel 2018, etwa bei den Merkmalen zur Lage oder bei den Modernisierungen. Während die Lagemerkmale über das Geoinformationssystem der Stadt mit dem Zentrenkonzept einfacher zu ermitteln sind, ist die Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen des facto deutlich eingeschränkter. Diese sind erst werterhöhend zu berücksichtigen, wenn bei Gebäudebaujahren vor 1991 vier oder mehr Modernisierungsmaßnahmen ab 2010 ausgeführt wurden. Anderenfalls haben Modernisierungen keinen Effekt auf den Mietspiegel. Im Rahmen seines Vortrags erläuterte Herr Starosta die Anforderungen an eine gerichtsfeste Mieterhöhung und zeigte, welche Fallstricke man als Vermieter vermeiden sollte. Er erläuterte anschaulich die einzuhaltenden Fristen, Fragen des wirksamen Zugangs und andere Formalien. Da es sich bei der Mieterhöhung um eine Vertragsänderung handelt, muss der Mieter diesem Verlangen zustimmen. Das ist aber nicht gegeben, wenn er nur zur Zahlung einer höheren Miete aufgefordert wird. Am besten lässt man eine Mieterhöhung durch unseren Verein erstellen lässt.

Mietpreisbremse von Syndikusrechtsanwalt Dr. Andreas Paul

Der abschließende Vortrag von Syndikusrechtsanwalt Dr. Andreas Paul baute auf diesen Ausführungen auf, denn es ging um die Mietpreisbremse, die seit vergangenem Jahr auch für Mannheim gilt. Die Mietpreisbremse gilt in Baden-Württemberg in 88 Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. In unserer Region betrifft dies Mannheim und Heidelberg, auf der anderen Rheinseite Ludwigshafen und Speyer. Bei einer Neuvermietung darf die Neuvertragsmiete in einer solchen Gemeinde grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wird soweit vorhanden über den gemeindlichen Mietspiegel ermittelt. Auf das Ergebnis der Mietspiegelberechnung kann der Vermieter maximal 10 % aufschlagen. Eine Ausnahme gilt insbesondere, wenn die Vormiete bereits höher lag oder es sich um die erstmalige Nutzung eines Neubaus handelt. Verstöße gegen die Mietpreisbremse können zu nicht unerheblichen Rückforderungsansprüchen der Mieterseite führen.

Abschließend gab Herr Paul noch einen Überblick über die neue Plattform für online Mietverträge.

Die Anwesenden hatten wie immer die Möglichkeit, nach den Vorträgen Fragen zu stellen, wovon rege Gebrauch gemacht wurde.

Termine – save the date

Mietrechtliches Intensivseminar

Wir wollen im kommenden Jahr wieder mehr Veranstaltungen anbieten. Am Mittwoch, den 19.01.2022, findet in der Geschäftsstelle ein mietrechtliches Intensivseminar statt. Den genauen Termin teilen wir rechtzeitig mit.

Tag des Eigentums 2022

Am 26.03.2022 findet dann der Tag des Eigentums 2022 statt, wieder in der Festhalle Baumhain im Luisenpark Mannheim. Der Eintritt in den Park und zur Veranstaltung werden kostenlos sein. Am besten merken Sie sich beide Termine schon mal vor.