Zweckentfremdungssatzung für Mannheim beschlossen

Der Gemeinderat der Stadt Mannheim hat bei seiner Sitzung vom 05.10.2021 eine Zweckentfremdungssatzung (ZwEVS) beschlossen. Sie ist damit am 06.10.2021 in Kraft getreten und gilt für die nächsten fünf Jahre.

Dieser Schritt soll zur Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum beitragen, da in Mannheim eine Wohnraummangellage bestehe. Die Satzung gilt für frei finanzierten Wohnraum im Stadtgebiet Mannheim. Ausgenommen sind Wohnungen, die den Wohnraumförderungsprogrammen des Landes unterliegen.

Erfasst werden im Sinne der Satzung als Wohnraum sämtliche Räume, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung zur dauerhaften Wohnnutzung objektiv geeignet sowie durch den Eigentümer dazu bestimmt sind (sog. Widmung). Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime. Als objektiv als Wohnraum geeignet gelten Räume, wenn sie die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Räume, die bei Inkrafttreten der Satzung nicht zu Wohnzwecken dienten, unterfallen erst dann der Satzung, wenn sie tatsächlich Wohnzwecken dienen.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

§ 3 der Satzung regelt, wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Dies ist u. a. der Fall, wenn Wohnraum durch den Verfügungsberechtigten (= Eigentümer/Vermieter) überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Dies soll insbesondere dann anzunehmen sein, wenn

  • mehr als 50 % der Gesamtfläche des Wohnraums für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
  • der Wohnraum baulich so verändert wird, dass er nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet ist (gilt auch bei einem Abbruch),
  • der Wohnraum insgesamt mehr als 10 Wochen pro Kalenderjahr (auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt) für Zwecke der Fremdbeherbergung genutzt/vermietet wird oder
  • die Wohnung mehr als 6 Monate leer steht (ausgenommen sind hier aber nachweislich geeignete Bemühungen über eine längere Zeit zur Vermietung zu einer angemessenen Nettokaltmiete).

Be Vorliegen dieser Merkmale liegt in der Regel eine Zweckentfremdung vor. Ausgenommen sind Fälle, bei denen der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird bzw. alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht. Dann liegt keine unzulässige Zweckentfremdung vor.

Genehmigungspflicht für Umwidmung

Will der Eigentümer/Vermieter seinen Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken nutzen (lassen), muss er dies vorher durch die Vollzugsbehörde genehmigen lassen. Die Voraussetzungen und das Verfahren sind in § 4 ff. der Satzung geregelt.

Auskunftspflichten und Betretungsrecht der Behörde

Eigentümer/Vermieter/Besitzer (Mieter) und auch der Verwalter sind nach § 10 Abs. 1 der Satzung verpflichtet, der Behörde bei Vorliegen eines Anfangsverdachts oder einer auf einer einzelfallbezogenen Tatsachenbasis beruhenden konkreten Gefahr eines Verstoßes, Auskunft zu erteilen und die Unterlagen vorzulegen, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu überwachen. Die Behörde kann im Einzelfall sogar ein Zutrittsrecht nach § 10 Abs. 2 der Satzung beanspruchen.

Verstöße gegen die Satzung können als Ordnungswidrigkeiten verfolgt werden. Das Bußgeld kann bis zu 100.000 € betragen.

Konsequenzen für Eigentümer

Wieder wird in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum eingegriffen. Ob in Mannheim tatsächlich eine Wohnraummangellage besteht, kann man durchaus bezweifeln. Die Satzung selbst macht hierzu keine näheren Angaben. Ob die Satzung den gewünschten Effekt haben wird, sehen wir kritisch. Sie soll – wie das 12-Punkte Programm – dazu beitragen, dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht. Es ist aber zweifelhaft, dass diese Satzung hier einen merklichen Effekt haben wird. Der Bedarf an gewerblichen Räumen dürfte nach der Pandemie eher niedriger sein als vorher. Daher ist nicht mit vielen Umwandlungsfällen zu rechnen. Zudem gab es auch schon vor der Pandemie nicht sonderlich viele Fälle, in denen es tatsächlich zu einer Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume kam. Damit trifft die Satzung wohl v. a. die Vermietung an Touristen (Stichwort Airbnb). Hier kann es für Vermieter zukünftig schwierig werden. Problematisch ist aus unserer Sicht zudem, dass die Satzung einer Blockwartmentalität Vorschub leistet. Die Behörde wird zukünftig dann gegen Vermieter vorgehen, wenn sie Hinweise von dritter Seite – also etwa anderen Mietern oder Nachbarn – erhält.

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