Zahl des Monats Juli

40 Grad

Es ist heiß – aber ist Hitze ein Mangel? Am Samstag, den 27.06.2026 hat Mannheim mit 40,0 Grad Celsius den Hitzerekord aus dem Jahr 2015 geknackt. Und aktuell gilt, nach der Hitzewelle, ist vor der Hitzewelle. Aber wie ist das eigentlich mietrechtlich. Kann oder darf der Mieter wegen der Temperaturen in der Wohnung die Miete mindern?

Das Thema ist juristisch nicht abschließend geklärt. Die Meinungen der Gerichte gehen zum Teil deutlich auseinander, gerade bei Dachgeschosswohnungen. Während das AG Hamburg hier eine Minderung von 20 % wegen zu großer Hitze für angemessen hielt (AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04), musste ein Mieter in Leipzig mit Innentemperaturen von 30 Grad Celsius leben (AG Leipzig, Urteil vom 06.09.2004 – 164 C 6049/04).

Wann ist Hitze ein Mangel?

Hitze in der Mietwohnung ist also nicht per se ein Mangel. Ausgangspunkt ist die Erhaltung desjenigen Zustands, der bei Mietbeginn bestand. Das muss der Vermieter als vertragsgemäßen Zustand erhalten. Bei Abweichungen muss er daher etwaige Einschränkungen des Mietgebrauchs beheben. Ob und wann es eine Abweichung im Einzelfall gibt, richtet sich zunächst nach den mietvertraglichen Vereinbarungen.

Wurden im Mietvertrag Zusagen zum Zustand oder bestimmte Eigenschaften der Mietsache festgelegt -wie keine Überschreitung einer bestimmten Innentemperatur-, so muss der Vermieter das während des gesamten Mietverhältnisses gewährleisten und nötigenfalls Abhilfe schaffen.

Nun dürfte es kaum einen Mietvertrag geben, in dem sich so eine Vereinbarung zu Höchsttemperaturen findet. In den mietrechtlichen Vorschriften des BGB findet sich hierzu auch nichts konkretes, so dass man letztlich auslegen muss, was die Parteien vereinbart hätten. Und hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Es geht bei Hitze in der Mietsache also nicht nur darum, über welchen Zeitraum welche Temperaturen erreicht werden oder ob nachts eine Abkühlung möglich ist. Es spielt bspw. auch eine Rolle, ob die einschlägigen Wärmeschutzvorschriften bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten wurden. Hinzukommt die Frage, hat der Mieter selbst alles notwendige und zumutbare unternommen hat, um eine Hitzeeinwirkung in der Mietsache zu reduzieren, also vor Beginn der Tageshitze ausreichend gelüftet hat, die tagsüber Fenster geschlossen gehalten und die Jalousien herabgelassen hat.

Bei der Frage, wann durch zu hohe Temperaturen die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, orientieren sich manche Gerichte an arbeitsrechtlichen Vorgaben. In den Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) findet sich bspw. die Angabe, dass die Lufttemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigen soll. Dieser Maßstab wird dann auf Mietverhältnisse angewendet. Eine Raumtemperatur deutlich über 26 Grad Celsius sei als nicht mehr zumutbar anzusehen, so dass ein Mangel mit einem entsprechenden Minderungsrecht begründet wäre.
Teilweise wird von den Gerichten auch auf den Temperaturunterschied Innentemperatur – Außentemperatur abgestellt. Die Innentemperaturen müssen mindestens 6 Grad Celsius unter den Außentemperaturen liegen (OLG Hamm, Urteil vom 28.02.2007 – 30 U 131/06).

Ob die Anknüpfung an eine bestimmte Temperatur oder an einen bestimmten Temperaturunterschied eine ausreichende Begründung für das Vorliegen eines Mangels darstellen kann, muss man kritisch hinterfragen. Letztlich verwirklicht sich bei hohen Temperaturen erstmal nur eine Form des allgemeinen Lebensrisikos. Es ist überall heiß. Und durch den Klimawandel wird es offensichtlich heißer – so ist es leider. Das kann man dem Vermieter nicht vorwerfen; wir müssen alle damit zurechtkommen. Daraus kann man aber keinen Mangel konstruieren. Zudem findet sich im Mietvertrag gerade keine Zusage einer bestimmten Maximaltemperatur.

Es ist daher an sich nicht zu begründen, warum vom Vermieter Abwehrmaßnahmen gegen die sommerliche Hitze verlangt werden können soll. Daher ist die Annahme eines Mangels also nur Ausnahmefällen plausibel, wenn weitere Umstände hinzukommen, die diese andere Bewertung rechtfertigen.

Kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Durchführung von baulichen Maßnahmen verlangen?

Geht man zurecht davon aus, dass Hitze in der Mietsache grundsätzlich keinen Mangel darstellt, kann der Mieter selbst versuchen, das Problem anzugehen. Er könnte also bspw. selbst eine Klimaanlage installieren wollen.

Dazu braucht er in aller Regel die Erlaubnis des Vermieters. Grundsätzlich kann und darf er bauliche Veränderungen nur vornehmen, wenn ihm der Vermieter dies zuvor gestattet hat. Da der Hitzeschutz in § 554 BGB (sog. privilegierte bauliche Veränderungen) nicht genannt ist, kann der Mieter sich darauf nicht berufen. Der Vermieter kann also grundsätzlich nach freiem Ermessen entscheiden, ob er eine bestimmte bauliche Veränderung duldet bzw. erlaubt.

Beim Hitzeschutz wird es dabei letztlich auf eine Interessenabwägung im Einzelfall ankommen. Der Mieter kann seine Gesundheit gegen das Interesse des Vermieters am unveränderten Erhalt seiner Immobilie ins Feld führen. Hier sollten Vermieter nicht ohne Not zu restriktiv agieren. Wenn der Mieter auf eigene Kosten ein Klimasplitgerät installieren will – wenn dem ansonsten nichts entgegensteht, warum nicht.

Und man sollte natürlich Alternativlösungen im Blick haben. Reicht vielleicht auch ein mobiles Klimageräte mit Abluft nach außen? Ein Sonnenschutz kann ggf. auch ohne Substanzeingriffe auf der Fensterinnenseite installiert werden. Hier sollte man auch im eigenen Interesse flexibel reagieren.

Und was gilt in der WEG?

Auch der Wohnungseigentümer darf nicht einfach ein Klimasplitgerät installieren. Das Durchbohren der Außenwand ist eine erlaubnispflichtige bauliche Veränderung, der die Versammlung der Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres zustimmen muss (LG Frankfurt, Beschluss vom 14.08.2023, 2-13 S 5/23). Gegen ein mobiles Gerät, das ohne Substanzeingriffe betrieben werden darf, kann die Gemeinschaft dagegen im Regelfall nichts einwenden.

Und wie ist es im Gewerbe?

Im Gewerberaummietrecht gibt es tatsächlich mehr Entscheidungen zum Thema Hitze. Auf der Basis der oben angesprochenen ASR wurde bei zu heißen Räumen ein Mangel bejaht und die Vermieter waren gezwungen, Abhilfe zu schaffen.

Die Koppelung der Frage nach einem Mangel an die ASR erscheint aber fragwürdig. Die Vorschriften richtet sich an den Arbeitgeber, mithin den Mieter selbst und gerade nicht an den Vermieter. Dieser ist lediglich dafür verantwortlich, dass die Mietsache generell für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Die Einhaltung arbeitsrechtlicher Vorschriften obliegt allein dem Mieter.

Und daher stellt sich wiederum die Frage, inwieweit der Mieter alles ihm zumutbare und notwendige getan hat, um seine Mitarbeiter zu schützen. Dazu gehören ggf. Vorgaben zur Kleidung, das Zurverfügungstellen von Wasser, Eis und Verschattung, Ventilation und Kühlung.

Muss der Vermieter unabhängig von der Frage eines Mangels die Immobilie modernisieren?

Hier gilt ein ganz klares Nein. Vermieter sind nicht gezwungen, energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um die Hitzebelastung für die Bewohner zu reduzieren. Mieter haben prinzipiell keinen Anspruch auf eine Modernisierung, also Verbesserung der Mietsache, sondern nur auf Mangelbeseitigung – so ein solcher denn überhaupt vorliegt.