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Wohnungspolitische Diskussionen und Forderungen

Wohnungspolitik auf Abwegen

Die wohnungspolitischen Diskussionen und Forderungen im Vorfeld der Bundestagswahl nehmen für Kleinvermieter zum Teil immer bedenklichere Züge an. Man hat den Eindruck, dass es einigen politischen Akteuren fast schon Spaß macht, auf die „bösen Vermieter“ einzuprügeln.

Aktuell läuft auf Bundesebene die Diskussion um die Kostenverteilung der Mehrkosten aus der CO2-Steuer. Es drängt sich dabei der Eindruck auf, dass Mieter in energetisch nicht ertüchtigten Gebäuden fast schon durchgehend frieren müssen, weil sie nicht ausreichend heizen können. Wäre dies aus technischen Gründen der Fall, läge ein Mangel vor und der Mieter müsste tätig werden. Aber der Mieter muss mit höheren Heizkosten leben, wenn er im Winter im T-Shirt bei 25 Grad Celsius in der Wohnung leben will. Energiesparen und Klimaschutz sind keine alleinigen Vermieteraufgaben. Es ist eine gesamt gesellschaftliche Aufgabe, an der alle mitwirken müssen und zu der alle ihren Beitrag leisten müssen.

Legt man das bislang geltende Verursacherprinzip zugrunde, muss der Mieter die Mehrkosten der CO2-Steuer allein tragen. Da man aber politisch der Ansicht ist, diese Kostenlast sei Mietern nicht zuzumuten, soll der Vermieter 50 % dieser Mehrkosten tragen – zum Teil werden sogar 100 % gefordert. Damit wolle man Vermieter dazu motivieren, ihre Häuser energetisch zu sanieren, um den Verbrauch und damit die Umweltbelastung zu reduzieren. Ob dieses Ziel auf diesem Weg zu erreichen ist, darf man bezweifeln.

Man muss es sich auf der Zunge zergehen lassen: Der Vermieter soll dafür zahlen, dass der Mieter heizt & verbraucht, wie er will. Sicher ist damit schon jetzt, dass es zu neuem Streit zwischen Mietern und Vermietern führen wird. Auch wenn es Mietervertreter nicht gerne hören, früher oder später kommt der Mieter, der bewusst das Fenster öffnet, während die Heizung auf höchster Stufe steht – weil er mit seinem Vermieter im Clinch liegt.

Am Ende des Jahres wird der Mieter also für sein Verhalten belohnt, egal wie unsinnig es ist, in dem er seinen Vermieter zur Kasse bitten darf. Aber was ist denn das für ein Gedanke? Klimaschutz fängt nicht bei der Gebäudetechnik an, sondern zuerst einmal beim Nutzer. Es ist die Entscheidung des Mieters, wo er wohnt und welche Vor- und Nachteile er bei der Entscheidung für eine konkrete Wohnung für ihn wichtig sind. Wer sich für Nachtspeicherheizungen oder ein nicht nach neuesten Standards gedämmtes Haus entscheidet muss mit höheren Energiekosten leben. Dafür hat der Mieter vielleicht eine schön geschnittene günstige Wohnung in einer für ihn günstigen Wohnlage. Daher muss auch im Mietrecht gelten: wer viel verbraucht, muss mehr zahlen. Wer sparsam ist, hat weniger Kosten zu tragen.

Wenn man diese Aufgabe des Verursacherprinzips schon für richtig hält, warum erstreckt man diesen Gedanken der Kostenbeteiligung eines Dritten nicht auch auf andere klimapolitisch relevante Bereiche, etwa auf die Fahrzeugproduktion. Die Hersteller können doch einen gesetzlich festgelegten Anteil der Benzinkosten der Verbraucher mittragen, damit sie dazu angehalten werden klimafreundlichere Fahrzeuge herzustellen. Der Verbraucher schickt also jedes Jahr eine Rechnung über alle Tankvorgänge an den Fahrzeughersteller seines Vertrauens und bekommt einen prozentualen Anteil der Spritmehrkosten, die wir in den kommenden Jahren tragen müssen. Das klingt unsinnig – im Mietrecht soll es aber genauso gemacht werden.

Dass die CDU diesen Vorschlag nicht mittragen will, wird seitens der SPD nun als knallharte Klimapolitik zugunsten der Immobilienbesitzer- und Vermieterlobby bewertet. Aber ist schon mal jemandem aufgefallen, dass u. a. die SPD knallharte Politik für die Mieterlobby betreibt –unter dem Deckmantel der Klimapolitik. Was ist eigentlich die Motivation des Mieters, sein Verbrauchsverhalten sparsam auszurichten?

Anreize zu weiteren Sanierungen gerade für Kleinvermieter setzt man mit einer solchen Politik nicht. Dabei wurden im Gebäudesektor die Treibhausgasemissionen in den vergangenen 30 Jahren bereits um 85 Mio. Tonnen/40 % reduziert! Und nebenbei bemerkt, es lassen sich nicht alle Gebäude so einfach energetisch ertüchtigen; man denke hier an unter Denkmalschutz stehende Gebäude. Man kann sich u. U. vorstellen, wie die zuständige Behörde auf eine Außendämmung reagieren würde.

Gesetzliche Regelungen gegen das Eigentum

Und das ist nicht das einzige Thema, bei dem sich Vermieter zu Recht bevormundet, wenn nicht sogar enteignet fühlen. Sie sind sowas wie die Buhmänner der Nation geworden. Bei jeder sich bietenden Gelegenheit wird von politischer Seite auf sie eingeschlagen und neue Verbote festgelegt: man denke nur an die Mietpreisbremse, das Umwandlungsverbot, die Absenkung der Kappungsgrenze und den Mietendeckel um nur einige weitere zu nennen.

Nachdem der Berliner Mietendeckel vollkommen zu Recht vom Bundesverfassungsgericht kassiert wurde, erschallen nun laute Rufe nach einer bundesweiten und bundeseinheitlichen Lösung. Begründet wird dies u. a. mit dem Argument der Sozialbindung des Eigentums und einem „Grundrecht auf Wohnen“. Mal abgesehen davon, dass ein Grundrecht auf Wohnen so nicht in unserem Grundgesetz zu finden ist, so kann ein solches Recht in einer freiheitlich demokratischen und der sozialen Marktwirtshaft verpflichteten Gesellschaft sicherlich nicht bedeuten, dass der Staat mehr oder minder willkürlich die Mieten festsetzt. Es kann weiter nicht bedeuten, dass jeder Mieter Anspruch auf eine bestimmte, seinen Idealvorstellungen entsprechende Wohnung an einer ihm genehmen Stelle hat. Wir können nun mal weder alle in der Innenstadt noch alle in einem Haus mit Garten leben. Das gibt der Wohnungsbestand nicht her und wird er auch niemals tun können.

Wir brauchen ein Mehr ein Wohnungsbau. Aber mit dem jetzigen Instrumentarium fördern wir aber allenfalls den Bau von Einfamilienhäusern (was manchem Politiker ja auch ein Dorn im Auge zu sein scheint) oder Bauvorhaben von Großunternehmen. Als Privateigentümer habe ich zunehmend wenig Anreize ein Zwei- oder Dreifamilienhaus zu errichten und Wohnungen zu vermieten. Private Kleinvermieter entscheiden sich aber zunehmend, den Wohnungsmarkt zu verlassen und verkaufen ihr Haus, ihre Eigentumswohnung lieber an eine mehr oder minder große Firma. Der persönliche Bezug zwischen den Mietparteien geht damit verloren und die Gewinnorientierung der gewerblichen Vermieter tritt weiter in den Vordergrund. Aber soweit wird von politischer Seite anscheinend nicht gedacht.

Ein Paradoxon der gegenwärtigen Wohnungspolitik ist der unauflösbare Widerspruch zwischen einem Mehr an Klimaschutz und einer Beibehaltung der bestehenden Mieten. Vermieter sitzen tatsächlich nicht wie Dagobert Duck auf einem Berg Geld. Klimaschutz im Gebäudebestand ist teuer – daher können energetische Modernisierungen nicht ohne finanzielle Beteiligung des Mieters erfolgen. Er hat schließlich auch den Nutzen. Die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten wurde in den vergangenen Jahren deutlich eingeschränkt. Dabei steigen Handwerker- und Materialkosten zunehmend. Und jeder, der in den letzten Monaten versucht hat, einen Handwerker zu bekommen, weiß, dass das nicht gerade einfach ist.

Die Durchführung einer energetischen Modernisierung ist auch juristisch eine ziemliche Herausforderung; die formalen Anforderungen an die Ankündigung und die Mieterhöhung sind hoch. Auch das schreckt manchen Vermieter ab.

Der aktuell neueste Plan ist die Einführung einer Solaranlagenpflicht für Neubauten. Nicht nur der Bund beschäftigt sich mit dieser Idee, auch unsere Landesregierung will in ihrem Koalitionsvertrag für Wohnungsneubauten und grundlegenden Dachsanierungen im Gebäudebestand eine Solarpflicht. Dies führt -mal wieder- zu erheblichen Mehrkosten. Und schreckt gerade bei Sanierungen im Bestand ab.

Wohnungspolitik in Mannheim

Auf lokaler Ebene ist in Mannheim die Wohnungspolitik ebenfalls ein Dauerbrenner und ja, die Situation auf dem Wohnungsmarkt könnte besser sein. Sie ist aber auch nicht so schlecht wie von interessierter Seite gerne getan wird. Dass seitens der Stadt in den vergangenen Jahrzehnten nur wenig, bzw. fast nichts, für den Sozialwohnungsbau getan wurde, fällt ihr heute auf die Füße. Immerhin hat die GBG wieder begonnen, echte Sozialwohnungen zu errichten. Sie kann es sich auch leisten. Denn an anderer Stelle baut(e) sie nicht gerade günstige Eigentumswohnungen.

Bestraft werden dagegen die privaten Häuslebauer mit immer neuen Beschränkungen. Man denke nur an die Sozialquote, Begrünungsgebote oder das geplante Umwandlungsverbot. Die Sozialquote wird nun in den meisten Fällen mit der Errichtung von Sozialwohnungen erreicht – aber hätte man dafür eine Sozialquote benötigt?

Sehr bedenklich erscheinen in diesem Zusammenhang die städtischen Vorgaben zur Bereitstellung von Fahrradabstellplätzen gemäß der Fahrradstellplatzsatzung. Mit nicht wenig Selbstlob von der Gemeinderatsmehrheit eingeführt bedeutet es für Eigentümer mal wieder Mehrkosten beim Bauen, bei notwendigen Fahrradstellplätzen für Wohnungen müssen diese zudem wettergeschützt sein; dieser ist zu begrünen. Dabei hatte man eigentlich bislang nicht den Eindruck, dass es zu wenig Fahrradabstellplätze gibt. Ok, sie sollen jetzt überdacht und begrünt werden. Und mal ehrlich: Wird es wegen dieser neuen Fahrradstellplatzverpflichtung mehr Fahrradfahrer geben?

Gerade private Vermieter haben ein großes Interesse an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern und gehen mit ihrem Eigentum verantwortungsvoll um. Mieterhöhungen finden, wenn überhaupt erst nach Jahren statt und dann oft nur moderat, ohne die Grenzen des gesetzlich zulässigen auszureizen. Viele Vermieter haben sogar ein schlechtes Gewissen, wenn Sie nach fünf Jahren Mietdauer eine Anpassung von 50 € verlangen. Oft erfolgt eine Mietanpassung daher erst bei einem Mieterwechsel.

Es stimmt in diesem Zusammenhang aber bedenklich, wenn seitens eines stellvertretenden Vorsitzenden des Mietervereins Mannheims die Auffassung vertreten wird, dass seit Jahren Enteignungen in Mannheim stattfinden würden und sich dies beschleunige. Er bezieht sich dabei auf das Vermögen der Mieter, das an die Vermieter enteignet werde. M. a. W.: Er betrachtet die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete als Enteignung. Auf diesen Gedanken muss man auch erst mal kommen.

Wir brauchen Wohnungspolitik für alle und kein gegeneinander ausspielen

Dr. Andreas Paul

Wohnungspolitik lebt davon, alle Akteure an Bord und v. a. mitzunehmen. Das kommt insbesondere im Wahlkampfgetöse zu kurz. Kein Eigentümer möchte sich als Miethai o. ä. beschimpfen lassen. Aus der Marktsituation in Berlin oder anderen großen Städten Rückschlüsse auf den Mietwohnungsmarkt in Deutschland zu ziehen, wird der Realität nicht gerecht. Wo viel Bedarf herrscht, wird die Situation nicht dadurch verbessert, dass man den Markt reglementiert. Davon entsteht keine zusätzliche Wohnung. Leider wird es immer ein gewisses Problem geben, ausreichend Wohnungen an einer bestimmten Stelle vorzuhalten. Es können nicht alle Menschen rund um den Wasserturm wohnen.

Für den Klimaschutz haben Eigentümer schon einiges erreicht. Aber es liegt noch ein weiter Weg vor uns. Die Handlungsoptionen können sich dabei nicht darin erschöpfen, Eigentümer und Vermieter einerseits mit erheblichen Modernisierungsvorgaben in die Pflicht zu nehmen und andererseits immer mehr Beschränkungen im Hinblick auf die Miete zu erlassen. Modernisierung und damit Klimaschutz kostet nun mal Geld. Der jetzt gewählte Ansatz führt nur dazu, dass zunehmend nur noch das nötigste gemacht wird.

Wir leben nicht in einer sozialistischen Gesellschaft, sondern in einer sozialen Marktwirtschaft, in der Eigentum nicht nur anerkannt, sondern auch geschützt wird. Eigentum verpflichtet, aber es berechtigt auch. Wenn wir wollen, dass der Klimaschutz umgesetzt werden kann, müssen die vorhandenen Potentiale aktiviert und genutzt werden. Bauvorhaben, insb. auch Aufstockungen im Bestand müssen schneller genehmigt werden, gesetzliche Vorgaben und Restriktionen dürfen nicht überhandnehmen. Wenn der eingeschlagene politische Weg weiter beschritten wird, darf man sich nicht wundern, wenn sich immer mehr private Kleinvermieter aus der Vermietung zurückziehen und dies lieber großen Vermietungsfirmen überlassen. Dann führt man als Vermieter zukünftig ein ruhigeres Leben.