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Wohnungsbau in Mannheim

Die Augenwischerei mit der Sozialquote

Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze, verlängerte Kündigungssperrfrist. Die Nachrichten für Vermieter sind wenig erfreulich. Und es sieht nicht so aus, als würde sich zum Besseren wenden. Zwar wird dank der Konversionsflächen bei uns in Mannheim viel gebaut, aber das nutzt, wenn überhaupt nur Mietern und solchen, die es werden wollen. Denn immerhin haben wir in Mannheim ja die 2017 mit vielen Vorschusslorbeeren seitens der Lokalpolitik eingeführten Sozialquote.

Unser Vorstand, Rechtsanwalt Piontek hatte in einem Artikel im Mannheimer Morgen vom 20.06.2020 den 12-Punkte-Plan der Stadt, mit dem u. a. besagte Sozialquote eingeführt wurde, scharf kritisiert und (zurecht) die Wirkungslosigkeit vermutet. Dem widersprachen Stadt und MWSP Projektentwicklungsgesellschaft mbH (eine Tochter der GBG Mannheim) vehement. Rund 50 % der Wohnungen auf Franklin seien Mietwohnungen, 20 % der Gesamtwohnungen würden preisgünstige Mietwohnungen werden.

Aber das ist – mal wieder – Augenwischerei. Denn wenn man es genauer betrachtet, erkennt man zunächst, dass weniger als die Hälfte der auf Franklin errichteten Wohnungen Mietwohnungen sein werden. Der Focus liegt offensichtlich eher auf (lukrativen) Eigentumswohnungen. Andernfalls wäre die Mietwohnungsquote anders formuliert worden (z. B. „mehr als“, „über“). Man kann derzeit nur vermuten, wie groß der Anteil der Mietwohnungen tatsächlich sein wird. Und dass 20 % dieser Wohnungen sehr günstig sein werden, lässt nur einen anderen Schluss zu: Es handelt sich bei diesen Wohnungen offensichtlich nicht um die Erfüllung der Sozialquote (denn die liegt bei 30 %), diese wurde hier gar nicht angewendet. Es handelt sich bei diesen Wohnungen vielmehr um geförderte Sozialwohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG). Hier bekommt der Bauherr von Seiten des Landes Geld für die Errichtung des Wohnraums gegen die Verpflichtung, diese nur an bestimmte, eher sozial Schwache Mieter zu vermieten und sich auch ansonsten engeren Regeln etwa bei der Mieterhöhung zu unterwerfen (§§ 4 Abs. 6, 19 LWoFG). Es ist erfreulich und wir begrüßen es ausdrücklich, dass die GBG wieder günstigen Wohnraum schafft.

Sozialquote

Aber das ist nicht die Sozialquote. Die Sozialquote verpflichtet private Bauherren, bei Vorliegen der Voraussetzungen 30 % der neu errichteten Wohnungen zu einem Mietpreis von höchstens 7,50 €/m2 zu vermieten. Die Sozialwohnung im Rahmen des LWoFG unterliegt dagegen anderen Kriterien, so dass sich eine Gleichsetzung dieser beiden Instrumente verbietet. Man sollte daher nicht so tun, als würde man mit geförderten Sozialwohnungen die Sozialquote erfüllen können. Denn für Sozialwohnungen braucht man diese Quote sicherlich nicht.

Genaueres zu den errichteten Gebäuden erfährt man im Mannheimer Morgen vom 11.07.2020. Dort ist u. a. die Rede davon, dass in drei Gebäuden der GBG Sozialwohnungen nach dem Landeswohnraumfördergesetz entstanden sind. Die Mietobergrenze liegt bei 7,50 €/m2. Dies sind Übrigens die ersten Sozialwohnungen, die durch die städtische GBG seit 20 Jahren (!) errichtet worden sind. Diese Wohnungen werden nach Ablauf der Bindungsfrist wieder dem „normalen“ Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Und es wäre nicht überraschend, wenn diese Wohnungen zu gegebener Zeit mit Gewinn weiter veräußert werden.

Neuvertragsmieten

Wichtig ist in diesem Zusammenhang eine andere Information. Die Neuvertragsmieten bei zwei anderen Häusern der GBG auf Franklin liegen für 48 Wohneinheiten bei 10,63 - 13,50 €/m2 – also deutlich höher. Dies ist wirtschaftlich durchaus nachvollziehbar, denn die Baukosten will und muss auch die GBG amortisieren. Für eine spätere Miete von 7,50m €/m2 kann man de facto aber nur bauen, wenn man Fördermittel in Anspruch nehmen kann und ein sehr großes Polster hat. Denn man darf eines nicht aus den Augen verlieren: Die GBG ist kein normaler Bauherr. Sie finanzierte die Projekte auf Franklin – und sicherlich auch an anderen Stellen – zu einem nicht unerheblichen Teil durch Landeszuschüsse nach dem LWoFG. Zum anderen hat sie die Möglichkeit, solche vergünstige Projekte selbst zu refinanzieren, in dem sie an anderer Stelle neuen Wohnraum zu deutlich höheren Preisen vermietet oder verkauft. Über die Einnahmen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern auf Franklin für bis zum 300.000 € kann man derzeit nur Vermutungen anstellen. Und ganz nebenbei kann die GBG schon heute rund 19.000 Wohnungen ihr Eigen nennen. Aber wie sieht es bei einem echten privaten Bauherren aus? Wie man aus der Zeitung erfährt gibt es ein privates Bauunternehmen, dass in größerem Umfang als die GBG Sozialwohnungen errichtet. Doch auch hier es nicht um die Sozialquote, sondern um geförderten Sozialwohnungsbau – also ein ganz anderes Instrument. Über die Preise der anderen, nicht geförderten Wohnungen dieses Unternehmens kann man nur noch Vermutungen anstellen, da im Netz keine Informationen zu den Preisen verfügbar sind.

Aber wie sieht es bei einem echten privaten Bauherren aus?

Wie man aus der Zeitung erfährt gibt es ein privates Bauunternehmen, dass in größerem Umfang als die GBG Sozialwohnungen errichtet. Doch auch hier es nicht um die Sozialquote, sondern um geförderten Sozialwohnungsbau – also ein ganz anderes Instrument. Über die Preise der anderen, nicht geförderten Wohnungen dieses Unternehmens kann man nur noch Vermutungen anstellen, da im Netz keine Informationen zu den Preisen verfügbar sind.

Die Bautätigkeit der GBG wird Übrigens ein bereits bestehendes Problem weiter verstärken: Die GBG wird versuchen, ihren schon heute erheblichen Einfluss auf die Mietpreise weiter auszubauen. Der Wohnungsbestand soll von rund 19.000 auf 20.000 Wohnungen ausgedehnt werden – mit dem Ziel, den Mietenanstieg zu bremsen (so zu lesen in der RNZ vom 21.07.2020). Im laufenden Mietspiegelprozess ist diese Beteiligung der GBG an der Mietspiegelerstellung eine der zentralen juristischen Fragen.

Dr. PaulBaubereitschaft echter privater Bauherren fördern

Man muss also insgesamt festhalten, dass die vom Mannheimer Gemeinderat beschlossene Sozialquote auf Franklin keine Anwendung findet, sondern sich insbesondere die GBG nur eher zufällig daran hält, weil sie Fördermittel des Landes in Anspruch nehmen wollte. Die Sozialquote hat hier keine Rolle gespielt. Der Verweis der Stadt und der MWSP auf den Wohnungsbau auf Franklin ist daher letztlich politische Augenwischerei. Ob und in welchem Umfang die Sozialquote zukünftig etwa auf Spinelli Anwendung finden wird, bleibt abzuwarten. Wir erwarten eine weitere Verquickung dieser beiden Instrumente.

Es ist dringend notwendig, dass die Stadt dieses Instrument beerdigt, um die Baubereitschaft echter privater Bauherren zu fördern. Denn wie soll man mit einer gedeckelten Miete in Zeiten knapper Bauressourcen und hoher Anforderungen vernünftig kalkulieren. Flankieren könnte man dies durch schnellere Genehmigungsverfahren und (landespolitisch) durch weniger Bürokratie.

Die Möglichkeiten des LWoFG bestehen unabhängig von diesem unnötigen Instrument. Oder ist es das Ziel, private Bauherren fernzuhalten, damit vorrangig die GBG die lukrativen Aufträge bekommt. Das wäre dann die größte Augenwischerei.