Eine Mitgliedschaft, die sich lohnt!
Werden Sie jetzt Mitglied und profitieren Sie von vielen Vorteilen!

» Zum Online-Aufnahmeformular

Einbau eines Wärmezählers

BGH: Kürzungsrecht des Mieters bei fehlendem Wärmezähler

Der BGH hat am 12.01.2022 (Az. VIII ZR 151/20) entschieden, dass der Mieter bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, die gesamte Heiz- und Warmwasserabrechnung gem. § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung (HeizKV) um 15 % kürzen darf, wenn der gesetzlich vorgeschriebene Wärmezähler zur Erfassung der Wärmemenge für die Warmwasserbereitung nicht vorhanden ist.

Worum geht es?

Bei vielen Zentralheizungen handelt es sich um sog. verbundene Anlagen. Hier werden Heizung und Warmwasser in einer Anlage bereitgestellt. Die Heizanlage sorgt also sowohl für die Beheizung als auch für die Wassererwärmung. Damit die Heizkosten nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden können (§ 6 Abs. 1 S. 1 HeizKV), muss daher auch der anteilige Verbrauch für das Warmwasser korrekt ermittelt werden. In diesem Fall verlangt § 9 Abs. 2 S. 1 HeizKV, dass die auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen ist. Dies gilt bereits seit 31.12.2013.

Haus & Grund Mietverträge einfach online!

Aktuelle Versionen vom Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag und Garagenmietvertrag einfach online erstellen und als PDF drucken.

Kunde werden

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hatte nun zu entscheiden, welche Konsequenz das Fehlen eines solchen Wärmezählers hat. Die unteren Instanzen hatten die Streitfrage zuvor unterschiedlich beurteilt. Teilweise wurde ein Kürzungsrecht bejaht (etwa LG Frankfurt, Urteil vom 28.10.2019, 2-11 S 38/19), teilweise verneint (so LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017, 67 S 101/17). Der BGH hat zu dieser Streitfrage nun sehr deutlich Stellung bezogen. Fehlt der gesetzlich vorgeschriebene Wärmezähler, so liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung für Wärme und Warmwasser vor. Eine Abrechnung ist schon dann nicht mehr verbrauchsabhängig, wenn sie auch nur teilweise nicht den Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht. Dies ist der Fall, wenn der gesetzlich vorgeschriebene Wärmezähler bei einer verbundenen Anlage nicht vorhanden ist. Rechtsfolge ist, dass der Mieter die Heizkosten insgesamt – also seine anteiligen Kosten für Heizung und Warmwasser – um 15 % gem. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKV kürzen darf.

Ein Rückgriff auf das in § 9 Abs. 2 HeizKV vorgesehene Ersatzverfahren ist nur ausnahmsweise möglich, wenn eine Messung technisch nicht möglich ist, nicht aber, wenn der Wärmezähler aus anderen Gründen fehlt.

Folgen für die Praxis

Die Entscheidung hat für sehr viele Vermieter große Relevanz und Brisanz. Bislang konnte man das Thema Einbau eines Wärmezählers unter Verweis auf die untergerichtlichen Entscheidungen umgehen. Diese Möglichkeit besteht nun nicht mehr. Daher muss der Vermieter schnellstmöglich den Einbau eines solchen Wärmezählers nachholen.

Auf die Unzumutbarkeit des Wärmezählereinbaus (§ 9 Abs. 2 S. 2 HeizKV) wird er sich in der Praxis nur in seltenen Fällen erfolgreich berufen können. Unverhältnismäßig hohe Kosten sollen vorliegen, wenn sie nicht durch die Einsparung innerhalb von zehn Jahren erwirtschaftet werden können. Bei einem Vergleich der Kosten für die Installation der Messgeräte sowie des Mess- und Abrechnungsaufwands mit der möglichen Einsparung von Energiekosten muss die Höhe der Energieeinsparung dabei bei 15% liegen. In der Praxis gelingt dieser Nachweis, wenn überhaupt, nur äußerst selten.