2020 – Rückblick auf ein besonderes Jahr

Dr. PaulDas Jahr 2020 nähert sich seinem Ende. Es war für uns alle ein besonderes Jahr mit zum Teil erheblichen Einschränkungen und v. a. vielen ungewohnten Situationen. Wir erleben derzeit etwas für uns alle völlig Unbekanntes. Blaupausen und Patentlösungen gibt es daher nicht. Lösungen und neue Wege mussten gesucht werden. Gerade im Mietrecht hat Covid19 deutliche Eingriffe mit sich gebracht. Neben Einschränkungen beim persönlichen Kontakt war das Kündigungsrecht des Vermieters für drei Monate ausgeschlossen; wenn auch die Mietzahlungspflicht des Mieters weiter bestand. Das führte anfangs zu erheblichen Irritationen und mancher Mieter stellte die Zahlungen erst ein-mal komplett ein. Bei Handwerker- oder Besichtigungsterminen gab es oft Diskussionen mit den Wohnungsnutzern. Hier war von Vermieterseite oft Fingerspitzengefühl und wechselseitiges Verständnis gefragt. Auch Eigentümerversammlungen konnten wegen des 1. Lockdowns nicht wie geplant stattfinden. Dies alles bedeutete für den Verein erheblichen zusätzlichen Beratungsbedarf. Wir können aber feststellen, dass das Gros von Vermietern und Mietern die Situation gut und in aller Regel einvernehmlich lösen konnte. Nicht wenige Vermieter sind ihren Mietern entgegengekommen. Die Folgen der gesetzlichen Regelungen sind jedoch noch nicht absehbar; die juristische Aufarbeitung steht noch ganz am Anfang.

Die Geschäftsstelle mussten wir zeitweise für den Besucherverkehr schließen. Dank der modernen Kommunikationsmittel konnten wir die Beratung und Unterstützung unserer Mitglieder dennoch durchgängig aufrechterhalten. Leider konnten aber der Tag des Eigentums und das Herbstforum nicht wie geplant stattfinden. Beide Veranstaltungen sind Opfer des Lockdowns geworden. Wir bedanken uns an dieser Stelle bei allen Kunden und Mitgliedern für ihr Verständnis!

Diskussion über zulässige Mietpreise

2020 war nicht nur das Coronajahr, es gab viele andere wichtige Themen. So wurde medial aufbereitet v. a. über zulässige Mietpreise diskutiert. Die Mietspiegelklage zieht sich aufgrund des von der Mieterseite forcierten Gutachterausschlusses hin. Ich habe Zweifel, dass das neue Gutachten noch in diesem Jahr erstellt werden wird. Und ob im kommenden Jahr tatsächlich eine Entscheidung ergehen wird, sehe ich kritisch. Bis dahin haben wir in Mannheim zudem voraussichtlich einen komplett neuen Mietspiegel. Dieser hat durch die Einführung der Mietpreisbremse in Mannheim erhebliche Bedeutung. Denn er ist die Grundlage für die Ermittlung der zulässigen Miete bei einer Neuvermietung. Die Einordnung Mannheims als angespannten Wohnungsmarkt ist m. E. nach wie vor falsch. Das zur Begründung verwendete Gutachten scheint nicht so objektiv wie es sein sollte und begegnet nicht unerheblichen Bedenken. Ich hatte den Eindruck, dass es dabei mehr um den politischen Willen geht als um eine objektive Bewertung der Situation. Es gibt in manchen Großstädten sicherlich angespannte Wohnungs(teil)märkte. Aber das ist kein bundesweites Phänomen und auch in Mannheim ist die Lage durch die Baubemühungen auf den Konversionsflächen deutlich besser. Es ist letztlich eine Frage der Zeit, bis es eine Gerichtsentscheidung zu dieser neuen Mietpreisbremsenverordnung geben wird.

Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist bei Eigentumswohnungen

Neben der Mietpreisbremse wurden weitere mietpreisdämpfende Maßnahmen von der Politik umgesetzt. Wir haben eine abgesenkte Kappungsgrenze und es gilt eine verlängerte Kündigungssperrfrist bei Eigentumswohnungen. Alles vor dem Hintergrund eines vermeintlich dringend notwendigen Mieterschutzes. Dabei halten laut einer aktuellen Studie mehr als die Hälfte der Mieter ihre Miete für angemessen. Das passt nicht zusammen. Und wieso eigentlich diese Fixierung auf den Mieterschutz? Es soll gerüchteweise auch nicht so redliche Mieter geben. Wer schützt hier die Vermieter? Es ist ein unsägliches Vorgehen der Politik, die Vermieter zu verteufeln und über einen Kamm zu scheren. Ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen hat den Shareholdervalue im Blick und agiert entsprechend. Private Kleinvermieter, wie es unsere Mitglieder sind, kann man aber nicht mit solchen Wohnungskonzernen mit Milliardenumsätzen gleichsetzen. Sie wollen ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern. Sie sind sich ihrer sozialen Verantwortung bewusst und nehmen diese sehr ernst. Sie machen sich Gedanken, bevor sie - oft nach Jahren - erstmals eine moderate Mieterhöhung erklären wollen. Und diese Zurückhaltung wird von politischer Seite bestraft. Damit nötigt man Vermieter zu einer wirtschaftlich effektiveren Verwertung ihrer Immobilien. Mieterhöhungen müssen regelmäßiger erfolgen, damit man als Vermieter keine erheblichen finanziellen Einbußen gewärtigen muss – nur weil man nett zu seinen Mietern sein wollte. Und manch ein Vermieter wird durch die politische Lage in den Verkauf (an ein Wohnungsunternehmen) getrieben.

Berliner Mietendeckel

Bleiben wir beim Thema Mieterhöhung: Man muss sich mal vergegenwärtigen, worüber hier gestritten wird. Natürlich freut sich kein Mieter über eine Mieterhöhung. Er kann aber redlicherweise nicht erwarten, dass es nie eine Mietanpassung geben wird – gerade bei einem langandauernden Mietverhältnis. Und wenn eine Mieterhöhung nach mehreren Jahren erfolgt und die neue Miete dann sogar immer noch unterhalb der Kappungsgrenze liegt, frage ich mich schon, was sich manche Mieter – und Politiker – denken und erwarten. Vor diesem Hintergrund ist der Berliner Mietendeckel (über den das Bundesverfas-sungsgericht im Frühjahr 2021 verhandeln will) ein Schlag ins Gesicht der Vermieter und ein Angriff auf das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Grundgesetzes. Damit einhergehende Diskussionen und Vorschläge zur Enteignung von Firmen sind eine bedenkliche Entwicklung in einer freiheitlich demokratischen Grundordnung. Das private Eigentum und das Engagement privater Vermieter in den letzten Jahrzehnten haben unseren Wohnungsmarkt erst aufgebaut. Ob der Stadt den Wegfall privater Kleinvermieter kompensieren kann, erscheint fraglich. Oder wird für die Gesellschaft sehr teuer. Was bringt uns nun 2021? Ich finde, man sollte stets hoffnungsvoll und optimistisch auf ein neues Jahr blicken. Es ist ja quasi alles möglich. Natürlich wird uns Corona weiterhin begleiten. Aber wir werden uns an die Masken ebenso gewöhnt haben wie an die Einhaltung von Hygieneregeln. Letztlich schränkt beides unser Leben gar nicht so sehr ein. Ich glaube auch nicht, dass wir neue gravierende Einschränkungen auf miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Ebene erleben werden. Hierfür besteht in der breiten Masse keine zwingende Notwendigkeit.

Die Folgen der bisherigen Maßnahmen werden wir allerdings noch weiter spüren. Gerade im Gewerberaummietrecht droht eine noch nichtabsehbare Insolvenzwelle in den vom Lockdown besonders betroffenen Bereichen. Und wir merken schon heute, dass die Vermietung von Gewerbeimmobilien zum Teil deutlich schwieriger geworden ist. Die juristische Aufarbeitung des Lockdowns steht ebenfalls noch aus. Manche Gerichte sehen darin einen mietrechtlichen Mangel, der den Gewerbemieter zur Minderung berechtigen soll. Andere Gerichte vertreten die Auffassung, dies sei das Betriebsrisiko des Mieters. Hier ist die zeitnahe Klärung durch den BGH wünschenswert. Für Vermieter in Mannheim wird es 2021 darüber hinaus zwei spannende Themen geben: Der neue Mietspiegel und natürlich die laufende Mietspiegelklage. Der Mannheimer Mietspiegel 2020 wird komplett neu erstellt, d. h. es wird voraussichtlich wieder neue Merkmale und neue Gewichtungen geben. Ob es eine Entscheidung in der Mietspiegelklage geben wird, bleibt abzuwarten. Hier hängt viel von dem neuen Gutachten ab. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel kann im ungünstigsten Fall eine negative Signalwirkung haben, sollte das Gericht wider Erwarten zu dem Ergebnis kommen, diese Landesregelung verstößt nicht gegen Bundesrecht. Wir hoffen, dass uns dieses Worst-case-Szenario erspart bleibt.

Organisatorisch wollen wir unser Leistungsangebot im kommenden Jahr für unsere Mitglieder erweitern. Wir arbeiten derzeit bspw. an einer neuen Webseite für unser beliebtes Portal Mietvertrag online. Dieses wollen wir auf eine komplett neue Plattform stellen. Über die Details werden wir rechtzeitig berichten. Und wir hoffen, dass wir im kommenden Frühjahr unseren Tag des Eigentums wieder durchführen können. Wichtige und spannende Themen gibt es genug.

Das gesamte Team von Haus & Grund Mannheim wünscht Ihnen eine besinnliche Adventszeit und schöne Weihnachten und einen guten Rutsch in ein gutes Jahr 2021. Und bleiben Sie gesund!

Aktuelle Themen im Überblick

Neues aus der Gesetzgebung
Reform des WEG-Recht - Neues Maklerrecht
Mannheimer Mietspiegel 2021
Veröffentlichung des Miespiegels voraussichtlich am 16.12.2020