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Mannheimer Mietspiegel 2021

Neuer Mietspiegel wird voraussichtlich am 16.12.2020 veröffentlicht

Es ist zumindest erfreulich, dass es einen neuen Mietspiegel geben wird, so unser Vorstand Josef Piontek zur ersten Bewertung des neuen Zahlenwerks. Die durchschnittliche Steigerung liegt bei moderaten 8,6 %. Die Preissteigerung ist aber auch Folge der verfehlten Wohnungspolitik der vergangenen Jahre. Durch immer neue Verschärfungen zu Lasten der Eigentümer werden zunehmend auch Kleinvermieter immer mehr dazu gezwungen, schon im laufenden Mietverhältnis regelmäßig Mietanpassungen vorzunehmen.

Legt man eine durchschnittliche Wohnung (Baujahr 1970) mit einer Fläche von 75 m2 zu Grunde kommt man (ohne besondere Ausstattungsmerkmale) zukünftig auf eine durchschnittliche Miete von (Basismieter 8,09 € - 8 % Abschlag für das Baualter) 7,44 € je m2. Unter dem Mietspiegel 2018 waren es bislang (Basismiete 7,47 € - 9 % Abschlag für da Baualter) 6,80 €. Das klingt zunächst positiv.

Mannheimer Mietspiegel 2021Es handelt sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Neuerstellung, so dass zwar das Grundkonzept als Regressionsmietspiegel erhalten bleibt, jedoch die einzelnen Wohnwertmerkmale und ihre Gewichtung neu ermittelt worden sind. Die Auswirkungen der neuen Lageermittlung über das Zentrenkonzept der Stadt lassen sich erst bewerten, wenn der endgültige Mietspiegel verfügbar ist. Die neue Ausdifferenzierung der Merkmale etwa bei der Bad- und Küchenausstattung, wird einige Streitfragen der Vergangenheit lösen. Dafür wird es neue geben. Eine erste Analyse zeigt, dass die mangelhafte Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen besonders problematisch ist. Erst ab mehr als drei durchgeführten Modernisierungen kann es überhaupt einen Zuschlag auf die Basismiete geben! Das heißt, wird lediglich das Dach oder die Außenfassade gedämmt oder die Fenster erneuert, gibt es dafür keinen Zuschlag! Hier konnte man im Mietspiegel 2018 noch im Rahmen der Mietpreisspanne einen Zuschlag begründen. Dieser Weg ist im neuen Mietspiegel versperrt. Er dürfte sich damit zum einen als Investitionshemmnis erweisen, was im Widerspruch zur Linie der Wohnungspolitik steht. Zum anderen befürchten wir bei einzelnen Wohnungen zum Teil reduzierte Ergebnisse im Vergleich zum Vorgängermietspiegel.

Kritisch ist weiterhin auch im neuen Mietspiegel die nach wie vor erhebliche Einbeziehung der Wohnungen der GBG; rund 25 % der bei der Mietspiegelerstellung Wohnungen (731 von 2.848) kommen von dort. Die Stadt Mannheim betreibt auch mit der GBG Mietpreispolitik. Ob dies die Mieten in unzulässiger Weise verzerrt, lässt sich erst beurteilen, wenn die Dokumentation vorliegt. Auch die generelle Rechtsfrage, ob die Wohnungen eines kommunalen Bauträgers überhaupt in den Mietspiegel einfließen dürfen, ist nach wie vor nicht abschließend geklärt.

Mieterhöhungen nach dem neuen Mietspiegel ab Mitte Januar 2021 möglich

Wegen der zum Teil deutlich veränderten Wohnwertmerkmalen gegenüber dem Vorgängermietspiegel müssen wir unseren Fragebogen ebenso anpassen wie unseren Vergleichsmietenrechner. Wir werden daher Mieterhöhungen nicht gleich ab dem 16.12.2020 berechnen und vornehmen können.

Wir bitten um Verständnis.

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