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Die Mietpreisbremse - Die wichtigsten Fragen und Antworten

Durch die Neuverkündung der „Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn vom (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW)“ ist nun auch Mannheim in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen worden. Damit müssen sich Vermieter auf wichtige neue Regeln einstellen. Grundlage sind die §§ 556d – 556g BGB. Dort hat der Bundesgesetzgeber die Voraussetzungen der Mietpreisbremse geregelt. Die Landesregierungen werden in §556d Abs. 2 BGB ermächtigt, in Gebieten die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen. Dies wurde in Baden-Württemberg durch ein Gutachten im Auftrag der L-Bank durch die Firma F+B Forschung und Beratung, Hamburg umgesetzt. Danach wird der Wohnungsmarkt in insgesamt 89 Gemeinden in Baden-Württemberg als angespannt bewertet. Und dazu gehört nun in unserer Region neben Heidelberg auch Mannheim.

Ob das Gutachten und die Landesverordnung tatsächlich eine tragfähige Grundlage für die Mietpreisbremse in unserem Land darstellen, werden zu gegebener Zeit die Gerichte zu entscheiden haben. Immerhin wurde die letzte Verordnung vom Landgericht Stuttgart gekippt. Aber bis dahin müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben halten. Denn wenn sie es nicht tun, drohen zukünftig nicht unerhebliche Rückforderungsansprüche der Mieter, wenn eine Miete unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart werden.

1. Mietpreisbremse – Grundlagen

Nach dem Willen des Gesetzgebers darf in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Vertragsschluss nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wie bei einer Mieterhöhung auch in Mannheim mit dem aktuell gültigen Mietspiegel zu ermitteln. § 556d Abs. 1 BGB verweist hier ausdrücklich auf die entsprechende Vorschrift des Mieterhöhungsrechts.

Die Mietpreisbremse ist anzuwenden, wenn der Vertragsschluss (nicht der Mietbeginn) zeitlich nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung liegt, was bei allen Neuvertragsabschlüssen ab dem 04.06.2020 der Fall sein wird. Diese Begrenzung wird auf Neuvermietungen nicht unerhebliche Auswirkungen haben, gerade in begehrten Gebieten oder im Bereich der Altbauwohnungen, die bislang als höherwertig galten. Auch wenn auf dem Markt in den einschlägigen Portalen möglicherweise höhere Mieten aufgerufen werden, so sind dies im Sinne des Gesetzes keine ortsüblichen Vergleichsmieten!

2. Wann gilt die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt und ist anzuwenden, sofern sich das Mietobjekt in einem ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine wirksame Mietpreisbremse gilt. Dies ist für uns der 04.06.2020. Auf das Datum des Mietbeginns kommt es also nicht an!

Bei einer Staffelmiete muss jede Staffel den Anforderungen der Mietpreisbremse genügen. D. h. man kann nicht mit einer zulässigen Miete beginnen und in den Folgejahren die Miete quasi nach Gutdünken anheben.

Bei einer Indexmietvereinbarung muss dagegen nur die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse genügen. Die weitere Entwicklung wird an den Lebenshaltungsindex des statistischen Bundesamts gekoppelt.

3. Mietpreisbremse – zulässige Ausnahmen

Von der oben genannten Grundregel (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %) hat der Gesetzgeber verschiedene Abweichungen und Ausnahmen vorgesehen. In Betracht kommen:

  • Die Vormiete war bereits höher als die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %,
  • in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt,
  • es handelt sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung,
  • die Wohnung wird nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet.

Andere Gründe für eine Abweichung von der Mietpreisbremse gibt es nicht. Insbesondere sind individuelle Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1 S. 1 BGB unzulässig. Von „Umgehungversuchen“, etwa durch Möblierungszuschläge oder ähnlichem muss abgeraten werden.

a) Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)

Der Vermieter darf eine höhere Miete verlangen, wenn die Vormiete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % überstiegen hat. Dann darf er maximal diese Vormiete weiterhin verlangen. Man darf jetzt aber nicht auf die Idee kommen, noch mal schnell vor Mietende die Miete zu erhöhen. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Vereinbarungen zur Miethöhe in den letzten 12 Monaten vor Mietende nicht zu berücksichtigen sind.

b) Modernisierungen (§ 556e Abs. 2 BGB)

Wurden in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungen (nach § 555b Ziff. 1, 3 – 6 BGB) durchgeführt, so darf die zulässige Miete um den Betrag überstiegen werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ergeben würde. Auszugehen ist für die Berechnung des Modernisierungszuschlags von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB). Das bedeutet eine dreistufige Berechnung:

  • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Modernisierungen,
  • Zuschlag von 10 % (§ 555e Abs. 2 S. 2 BGB),
  • uzüglich ermittelter Modernisierungszuschlag.

Ob diese Berechnung immer zu einem besseren Ergebnis führt, als die Alternative (ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung + 10%) ist eine Frage des Einzelfalls.

c) Umfassende Modernisierung (§ 555f S. 2 BGB)

Nach einer umfassenden Modernisierung ist der Vermieter von den Begrenzungen der Mietpreisbremse für die erste Vermietung befreit. Er kann die Miete dann zu den marktüblichen Konditionen frei vereinbaren.

Der Begriff der umfassenden Modernisierung ist eine Neuschöpfung des Gesetzgebers, so dass die Grenzen bislang noch nicht hinreichend konkretisiert sind. Es handelt sich dabei um mehr als die bloße Modernisierung (die schon über § 556e Abs. 2 BGB erfasst wird), so dass hier auch zusätzliche Erhaltungsmaßnahmen eingepreist werden können. Es muss sich um eine bauliche Veränderung und Modernisierung der Mietsache handeln, die eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. Dies kann sich aus dem betriebenen Aufwand, den entstandenen Kosten und auch dem Ergebnis ergeben. Nicht ausreichend soll es dabei sein, wenn durch die Maßnahme lediglich ein früherer Zustand wiederhergestellt werden soll. Dies wäre als reine Instandhaltung anzusehen). Vielmehr muss es auch zu qualitativen Verbesserungen kommen. Der Endzustand soll einer Neubauwohnung zumindest nahekommen. Mit Blick auf die Kosten werden Aufwendungen erwartet, die in etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands entsprechen. Kosten für Luxusmaßnahmen sollen dabei aber außer Betracht bleiben.

Liegend iese Voraussetzungen vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Eine vorübergehende Selbstnutzung nach der Sanierung und vor der ersten Vermietung ist nach dem Gesetzeswortlaut ebenfalls unschädlich. Wenn die Wohnung nach der Sanierung zunächst gewerblich vermietet wird, greift aber wiederum für die nächste Vermietung die Mietpreisbremse, da es sich dann nicht mehr um die erste Vermietung handelt.

d) Erstmalige Nutzung und Vermietung (§ 556f S. 1 BGB)

Die Mietpreisbremse ist auch nicht anzuwenden, wenn eine neu errichtete Wohnung erstmals nach dem 01.10.2014 vermietet und genutzt werden soll. Wurde die Mietsache vor diesem Datum bereits -auch durch den Vermieter selbst oder gewerblich- genutzt, so greift diese Ausnahme nicht.

4. Folgen für den Vertragsschluss

Sofern der Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen will, muss er dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert (!) in Textform Auskunft über den Abweichungsgrund geben (§ 556g Abs. 1a, Abs. 4 BGB), also darüber, ob er sich auf eine höhere Vormiete, Modernisierungen, umfassende Modernisierung oder erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 beruft. Dies kann und sollte spätestens im Mietvertrag erfolgen, so dass der Mieter vor der Unterschrift Kenntnis nehmen kann.

Verletzt der Vermieter seine Auskunftspflicht, so kann er höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % verlangen. Wenn er dann die Auskunft nachholt, kann er sich nach einer Sperrfrist von zwei Jahren wieder auf die erhöhte Miete berufen. Bei einer nachzuholenden Auskunft sollte man daher den Mieter gleich darauf hinweisen, dass nach Ablauf der Sperrfrist die Miete entsprechend angepasst wird.

Weitergehende Auskünfte muss er aber (zunächst) nicht geben. Zu den genauen Details muss er sich aber auf Aufforderung des Mieters äußern.

5. Folgen bei einem Verstoß

Wie § 556g Abs. 1 S. 1 BGB darf von den Vorschriften zur Mietpreisbremse (natürlich) nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Bislang war ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse für Vermieter nicht sonderlich riskant. Bei einem festgestellten Verstoß drohte letztlich nur eine Reduktion der Miete auf die zulässige Höhe für die Zukunft. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 01.04.2020 droht nun aber auch die Rückforderung zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 S. 3 BGB) für die Vergangenheit. Der Mieter muss den Verstoß gegen die mietpreisrechtlichen Vorschriften in Textform (E-Mail ist ausreichend) rügen. Wurde ihm der Abweichungsgrund mitgeteilt, muss sich seine Rüge darauf beziehen (sog. qualifizierte Rüge). Hat der Vermieter dies unterlassen, genügt eine Rüge ohne nähere Begründung.

Greift die Rüge durch, muss der Mieter zukünftig ab Zugang der Rüge nur noch die zulässige Miete zahlen. Ob er zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern kann, hängt davon ab, wann der Vertragsschluss erfolgt ist. Liegt der Vertragsschluss nach dem 01.04.2020, so hat der Mieter auch einen Rückforderungsanspruch für zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit. Dies gilt gem. § 556g Abs. 2 BGB für bis zu 30 Monate! Erfolgte die Rüge vor Ende des Mietverhältnisses, gilt dies auch im Falle der zwischenzeitlichen Beendigung.

6. Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nur für neu abzuschließende Verträge ab dem 04.06.2020. Maßgeblich ist dabei das Datum des Vertragsschlusses. Umgekehrt bedeutet dies, die Mietpreisbremse ist nicht auf Mietverträge anzuwenden, die vor Inkrafttreten der neuen Mietpreisbegrenzungsverordnung bereits abgeschlossen waren. Hier gilt die frühere Rechtslage, so dass die frei vereinbarten Mieten Bestand haben.

7. Was muss ich als Vermieter nun tun?

Auch wenn wir die Mietpreisbremse mit guten Gründen für ein sehr schlechtes Instrument der Wohnungspolitik halten, muss sich jeder Vermieter, der eine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt vermietet, an die dargestellten Vorgaben halten. Ob man damit potentiellen Mietern einen Gefallen tut ist fraglich. Wir befürchten, dass es vermehrt zu Streitigkeiten über die Miete kommen wird. Wie der neue Mannheimer Mietspiegel im Ergebnis aussehen wird, bleibt abzuwarten.

Wenn nach dem 04.06.2020 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird und sich die betreffende Wohnung im Geltungsbereich der Mietpreisbremsenverordnung befindet, dann müssen die oben dargestellten Vorgaben zur Auskunftspflicht des Vermieters eingehalten werden.

Wir werden unseren Haus & Grund Mannheim Mietvertrag natürlich in Kürze an die geänderte Rechtslage anpassen. Bis dahin stellen wir unseren Mitgliedern ein Einlegeblatt zur Verfügung, dass auch auf unserer Homepage heruntergeladen werden kann.

Downloads

Haus & Grund Infoblatt 40
"Die Mietpreisbremse"

Eine Zusammenfassung zur Mietpreisbremse.

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Haus & Grund Merkblatt
"Information zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn"

Sie können unser bisheriges Vertragsformular weiterverwenden. Verwenden Sie das Merkblatt dazu und füllen es entsprechend aus.

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