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Muss der Mieter wegen Covid19 überhaupt noch die Miete zahlen?

Nicht nur Vermieter stellen sich die Frage, ob der Mieter derzeit überhaupt noch die Miete (in voller Höhe) entrichten muss. Hintergrund sind natürlich die COVID19-Pandemie und das vom Bundestag dazu erlassene Gesetz (Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020, BGBl I 2020, S. 569 ff., https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Bgbl_Corona-Pandemie.pdf). Dieses sieht in seinem Art. 5 § 1 ein sog. Moratorium für Zahlungen in Dauerschuldverhältnissen für Verbraucher und Kleinunternehmer vor, wenn ihnen „infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.“ Ausgenommen von dieser gesetzlich festgelegten Stundung sind aber ausdrücklich Miet- und Pachtverhältnisse (§ 1 Abs. 4 Ziff. 1 des Gesetzes). Für Miet- und Pachtverhältnisse sieht § 2 des genannten Gesetzes eine Sonderregelung für das Kündigungsrecht des Vermieters vor:

(Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen)
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen CO-VID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Was bedeutet das nun für die Mietzahlung? Ausgehend von der gesetzlichen Regelung muss der Mieter die Miete in voller Höhe weiterhin entrichten. Er kann sich nicht auf das Moratorium berufen. Der Vermieter darf ihm aber nicht kündigen, wenn die Mietzahlung in den Monaten April bis Juni 2020 unterbleibt, weil der Mieter aufgrund der Co-vid19-Pandemie nicht zahlen kann. Dies muss er glaubhaft machen. Die Mietzahlungspflicht soll nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers also bestehen bleiben. Der Vermieter darf wegen dieser Rückstände aber erst nach dem 30.06.2022 (!) kündigen, sofern der Mieter sie bis dahin nicht wieder ausgeglichen hat.

Offen bleibt in diesem Zusammenhang nun, bis wann der Mieter, die nicht gezahlten Mieten nachzuentrichten hat. Man könnte der Auffassung sein, dass der Mieter die Mietzahlungen für die genannten Monate ebenfalls erst bis zum 30.06.2022 leisten müsse. Dies ist bei näherer Betrachtung indes unlogisch: Der Gesetzgeber geht offensichtlich von einem unmittelbaren Fortbestehen der Mietzahlungspflicht aus. Mietsachen sind aus dem Moratorium ausdrücklich ausgenommen, es gibt keine Stundung kraft Gesetzes. Also kann der Vermieter die Mietzahlung gemäß den mietvertraglichen Bedingungen verlangen, sobald die Mieten April, Mai und Juni 2020 vertragsgemäß fällig sind. Daher spricht einiges dafür, dass der Vermieter diese fälligen Mieten auch schon vor dem 30.06.2022 einklagen könnte.

1. Begründet die Pandemie einen Mangel der Mietsache?

Was das Pandemiegesetz nicht klärt ist die Frage, ob der Mieter überhaupt noch zur Mietzahlung verpflichtet ist. Möglicherweise begründet COVID19 einen Mangel der Mietsache, so dass der Mieter nicht mehr zur Zahlung der (gesamten) Miete verpflichtet wäre. Der Mieter ist von der (teilweisen) Pflicht zur Zahlung der Miete befreit, wenn die Miet-sache einen Mangel aufweist, durch den der vertragsgemäße Gebrauch nicht mehr uneingeschränkt möglich ist. Den Vermieter trifft dabei die Pflicht, die Mietsache während der Mietdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dieser Frage soll im Folgenden differenziert nach Wohnungs- und Geschäftsraummietverhältnissen nachgegangen werden.

2. Wohnraummietverhältnisse

Die COVID19-Pandemie hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Nutzbarkeit der Mietsache. Ein Mangel ist an sich nicht denkbar. Weder durch die eigene Erkrankung des Mieters noch die eines Nachbarn wird der Mietgebrauch an seiner Wohnung eingeschränkt. Dass der Mieter seine Wohnung aufgrund einer staatlichen Anordnung des Gesundheitsamts die Wohnung nicht verlassen darf, ändert daran nichts. Der Vergleich von Corona mit anderen Krankheiten bestätigt dieses Ergebnis. Auch bei einer Grippe würde niemand auf den Gedanken kommen, wegen der Erkrankung einen Mangel der Mietsache zu behaupten.

Denkbar wäre allenfalls, dass das Objekt als Ganzes vom zuständigen Gesundheitsamt unter Quarantäne gestellt wird und niemand mehr in das oder aus dem Haus darf. Dieser Fall erscheint aber eher theoretischer Natur. Aber auch hier wäre fraglich, ob der Mietgebrauch tatsächlich eingeschränkt oder gar aufgehoben ist. Denn selbst bei einer Ausgangssperre könnte der Mieter seine Wohnung wie bisher nutzen.

Der Wohnraummieter kann also nicht einfach die Miete einbehalten. Er muss zwar den Verlust seiner Wohnung nicht fürchten. Denn auch bei Wohnraummietern ist das Kündigungsrecht des Vermieters wie oben beschrieben vorübergehend ausgeschlossen. Wenn der Wohnungsmieter seine Miete nicht voller Höhe entrichten kann, muss er daher zumindest glaubhaft machen, dass dies an der Pandemie und ihren Auswirkungen liegt. Dies erscheint bei Rentnern oder Sozialleistungsempfängern fernliegend. Relevant kann es aber bspw. bei Arbeitnehmern werden, die aufgrund der Pandemie in Kurzarbeit gegangen sind oder gar ihren Beruf verloren haben. Auch bei Selbständigen, die ihr Geschäft wegen der Pandemie schließen mussten, könnte dies ein tragfähiges Argument sein.

Aber auch damit ergibt sich kein Mangel der Mietsache. Die Mietzahlungspflicht besteht nach wie vor in voller Höhe.

3. Gewerberaummietverhältnisse

Im Geschäftsraummietverhältnis wird die Sach- und Rechtslage deutlich komplizierter, da die Nutzung vieler Geschäfte, Ladenbetriebe und Restaurants durch staatliche Anordnung (Landesverordnungen und Allgemeinverfügungen) ausdrücklich untersagt ist.

a) Nutzungsuntersagung kein Mangel der Mietsache

Man könnte auf dem Standpunkt stehen, dass eine derartige Nutzungsuntersagung einen Mangel begründet. Der Mieter kann mit der Mietsache wegen der Anordnung nicht so verfahren, wie er möchte. Da das Mangelrecht kein Verschulden kennt, müsse der Vermieter dafür einstehen. Eine Voraussetzung für einen Mangel wäre allerdings, dass es tatsächlich zu einer Nutzungseinschränkung gekommen ist. Das wird man etwa bei einem Lieferdienst kritisch hinterfragen können.

Rechtsprechung zum juristischen Umgang mit der Pandemie gibt es bislang keine. Aber Nutzungsuntersagungen sind dem Mietrecht nicht fremd. So stellt das OLG Hamm (Urteil vom 19.08.2019 – 18 U 145/16) fest, dass eine Nutzungsuntersagung einen Mangel darstellen kann. Im vorliegenden Fall wurde dann aber ein Verschulden des Vermieters für einen nachträglich entstandenen Mangel verneint. Das OLG Dresden (Beschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17) entschied ebenfalls, dass eine öffentlichrechtliche Gebrauchsbeschränkung einen Mangel darstellen kann. Dies setzt aber voraus, dass die Ursache in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache liegen muss (=objektsbezogen) und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (=betriebsbezogen).

Auch der BGH beurteilte dies bei den Nichtraucherschutzgesetzen ähnlich (Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Da es sich bei den entsprechenden Landesgesetzen letztlich um Maßnahmen handelt, die nur auf den geschäftlichen Erfolg Einfluss nehmen und nicht auf den generellen Betrieb, fällt dies in den Risikobereich des Mieters. Die konkrete Beschaffenheit der Mietsache ist nicht tangiert, ein Mangel liegt folglich nicht vor.

Wie ist vor diesem Hintergrund nun die behördlich angeordnete Schließung im Rahmen der COVID19-Pandemie zu beurteilen? Der Gesetzgeber geht offensichtlich von einer generell weiterbestehenden Zahlungsverpflichtung der Mieter aus. Doch diese Einschätzung ersetzt nicht die juristische Begründung. Man könnte sich auf den Standpunkt stellen, dass die Nutzungsuntersagung an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, etwa Bekleidungsgeschäft, anknüpft, insbesondere wenn im Mietvertrag die Art der Nutzung ausdrücklich geregelt worden ist. Dies ist aber nicht zwingend.

Stellt man dagegen -unseres Erachtens vorzugswürdig- auf die Betriebsentscheidung seitens des Mieters ab, ist das Vorliegen eines Mangels zu verneinen. Dass es zu den jetzt eingetretenen Einschränkungen kommen würde, war für niemanden vorhersehbar. Es war und ist aber die eigene Entscheidung des Mieters, in den gemieteten Räumen ein bestimmtes Geschäft etc. zu betreiben. Er trägt die betriebsbezogenen Risiken, also auch das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Der Vermieter hat lediglich dafür einzustehen, dass das Objekt grundsätzlich für den vereinbarten Vertragszweck genutzt werden kann, also insbesondere die baurechtlichen Vorgaben eingehalten sind. Die behördliche Anordnung zur Nutzungsuntersagung knüpft aber gerade nicht an die baulichen Gegebenheiten an. Die jetzt erfolgten Nutzungsbeschränkungen haben ihren Grund nicht im Objekt, sondern in der konkreten Nutzung durch den Mieter. Die betrieblichen Umstände sind daher ausschlaggebend für die Untersagung. Dem Mieter ist schließlich auch nicht der Betrieb an sich untersagt, er darf nur keine Kunden mehr in die Geschäftsräume lassen. Der Straßenverkauf im gastronomischen Bereich ist in weiten Teilen nach wie vor zulässig. Interne Maßnahmen der Mieter wie Inventur, Dekoration o. ä. sollten bei Einhaltung der übrigen Anforderungen an Hygiene und Mindestabstände weiterhin zulässig. Der Onlinehandel kann ebenfalls uneingeschränkte weiterlaufen. Letztlich wird also das wirtschaftliche (Ertrags-)Risiko eingeschränkt. Dieses trägt aber der Mieter und kann dem Vermieter nicht aufgebürdet werden. Immerhin haftet er schließlich auch nicht, wenn der Mieter sein Geschäft schlecht führt, überzogene Preise verlangt oder seine Waren und Dienstleistungen auf dem Markt nicht ankommen.

Ein zusätzliches Argument für die Betriebsbezogenheit der angeordneten Schließungen ist, dass die Verordnungen nicht pauschal sämtliche Geschäfte, Einrichtungen etc. betreffe, sondern nach bestimmten Betriebsarten differenzieren und auch nicht in jedem Fall die komplette Schließung verlangen. Es wird also auch hier an die konkrete Nutzung angeknüpft und nicht an die Gegebenheiten vor Ort.

b) Konkreter Nutzungszweck vertraglich festgelegt?

Könnte man zu einer anderen Bewertung kommen, wenn in dem konkreten Gewerberaummietvertrag ein konkreter Nutzungszwecke vereinbart worden ist? Der Mieter darf bspw. aus der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mieträume als Schuhgeschäft in den Räumen vereinfacht gesagt nicht ohne Erlaubnis seines Vermieters einen Pizzalieferservice betreiben. Dann könnte man in einem solchen Fall also argumentieren, dass der Vermieter auch dafür einzustehen hat, dass gerade dieser Nutzungszweck erfüllt werden kann – mit der Folge, dass sich der Mieter bei einer behördlichen Nutzungsbeschränkung auf einen Mangel berufen könnte.

Doch auch dies ist erscheint bei näherer Betrachtung nicht zwingend. Zum einen war die Entwicklung bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar. Zum anderen ändert die vertragliche Vereinbarung nichts an dem auf der Mieterseite liegenden Betriebsrisiko. Objektsbezogen bestehen keine Mängel. Der Mieter will die Räume in einer bestimmten Weise nutzen.

Anders könnte man es allenfalls beurteilen, wenn die Parteien eine sog. Umsatzmiete vereinbart hätten, da dann der Vermieter an dem Betriebsrisiko des Mieters bewusst teilnimmt. Aber dies dürfte, wenn überhaupt, nur in sehr wenigen Fallkonstellationen in Betracht kommen.

c) Und wenn es doch anders ist?

Eine juristisch eindeutige Antwort auf die Frage, ob eine Nutzungsuntersagung wegen der Covid19-Pandemie als Mangel anzusehen ist oder nicht, kann derzeit niemand verlässlich geben. Bis der Bundesgerichtshof Stellung nehmen kann, wird noch einige Zeit vergehen. Vieles spricht gegen die Annahme eines Mangels. Sollte die Nutzungsuntersagung durch das Land tatsächlich doch einen Mangel darstellen, könnte der jeweils betroffene Vermieter als kleinem Trost ggf. Schadensersatzansprüche ggf. gegen das jeweilige Land nach dem Infektionsschutzgesetz haben.

Bis dahin sollte man aber nicht vom Vorliegen eines Mangels ausgehen.

4. Vertragsanpassung – Wegfall der Geschäftsgrundlage

Neben der Frage nach dem Vorliegen eines Mangels kann man auch die Frage stellen, ob die behördlichen Nutzungsuntersagungen für den Mieter einen Grund darstellt, um unter Verweis auf den sog. Wegfall oder Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) einen Anpassung des Mietvertrags – insbesondere der Mietzahlung – zu verlangen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage wurde in der Vergangenheit bspw. bejaht bei einem Embargo oder anderen nicht vorherzusehenden schwerwiegenden Ereignissen. Es handelt sich letztlich um ein in der Praxis nur äußerst selten in extremen Konstellationen angewendetes Instrument. Bislang war die Rechtsprechung bei Gewerberaummietverträgen bei dieser Frage daher auch sehr zurückhaltend. Der bestehende Vertrag ist vom Mieter zu erfüllen, die Miete ist zu zahlen.

Es ließe sich natürlich diskutieren, dass die gegenwärtige Krise derart schwerwiegend ist, dass mieterseitig eine Vertragsanpassung gefordert werden kann. Dagegen spricht allerdings die oben bereits erörtere Risikoverteilung. Dies muss unseres Erachtens auch bei der Frage nach dem Wegfall oder der Störung der Geschäftsgrundlage zu berücksichtigen sein. Es kann daher im Ergebnis nichts anderes gelten als bei der Frage nach einem Mangel. Das Betriebsrisiko trägt der Mieter.

5. Lösungen

Kein Mieter, kein Vermieter kann die COVID19-Pandemie einfach aussitzen. Der Gesetzgeber hat im Mietrecht keine abschließende Regelung getroffen, die alle Probleme lösen würde. Es bestehen eine Vielzahl von Unklarheiten, insbesondere bei der Frage, ob bei einer Nutzungsuntersagung ein Mangel vorliegt oder nicht. Vieles ist hier noch ungewiss. Mieter und Vermieter sind daher gut beraten, wenn sie gemeinschaftlich eine Lösung des Problems suchen. Diese kann nicht darin liegen, dass der Mieter einfach für drei oder sogar mehr Monate keine oder eine (deutlich) reduzierte Miete zahlt. Er hat immerhin die Möglichkeit, Hilfsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen, sei es in Form von Wohngeld für Wohnraummieter oder in Form der Hilfspakete von Bund, Ländern und Kommunen. Für Vermieter sind derartige Hilfen bislang noch nicht einmal konkret angedacht.

Es bietet sich die Möglichkeit, einer Stundungs- oder Ratenzahlungsvereinbarung. Damit kann man für alle Beteiligten für Rechtssicherheit und Klarheit sorgen. Ein gegenseitiges Nachgeben ist für beide Seiten hilfreicher, als wenn der Mieter pauschal erklärt, aus welchen Gründen auch immer keine Miete mehr zu zahlen. Auch einem Mieter nutzt ein insolventer Vermieter wenig. Immerhin wird es eine Zeit nach Corona geben, zu der die Mietverhältnisse dann auch wieder normal weiterlaufen müssen.