Der neue Mannheimer Mietspiegel – Neue Vermieterbefragung geplant

Der neue Mannheimer Mietspiegel ist seit rund drei Wochen verfügbar. Wir konnten schon einige Berechnungen vornehmen. Der erste Eindruck hat sich bestätigt, der neue Mietspiegel ist gerade bei den Küchen- und Badmerkmalen differenzierter geworden und kann damit zu plausibleren Ergebnissen im Einzelfall führen. Allerdings gibt es auch in diesen Bereichen offene Fragen wie bspw. die Ermittlung des Alters einer Küche erfolgen soll, wenn Geräte im Laufe der Zeit ersetzt wurden. Beim Bad soll eine Lüftungsanlage ein positives Merkmal sein, ein öffenbares Fenster indes nicht. Das erscheint wenig stimmig.

Modernisierungen

Besonders problematisch gestaltet sich das Thema Modernisierungen. Diese sind nur bei Gebäuden relevant, die vor 1991 errichtet wurden und bei denen die Modernisierungsmaßnahme nach 2010 erfolgt ist. Und einen Zuschlag von +3% gibt es aber erst, wenn mindestens vier der 11 möglichen Modernisierungen erfolgt sind. Je weiterem Modernisierungsmerkmal gibt es einen zusätzlichen Zuschlag von +3%, bis zu einer Obergrenze von +12%.

Im bisherigen Mietspiegel konnte man schon die Außenwanddämmung allein im Rahmen der Mietpreisspanne mit einem höheren Zuschlag berücksichtigen. Eine Dachdämmung oder Außenwanddämmung allein bringt insoweit nun keinen Vorteil mehr. Die Durchführungen von Modernisierungen wird damit deutlich unattraktiver, was den gesetzgeberischen Intentionen im Hinblick auf den Klimaschutz zuwiderläuft.

Merkmal Wohnlage

Ein weiteres Problem sehen wir bei dem Merkmal der Wohnlage. Diese wird nun anhand des Geoinformationssystems der Stadt Mannheim bewertet. Neben der fußläufigen Distanz zu den Eingängen des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt bzw. zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums spielt dabei die Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen eine wichtige Rolle. Sobald letztere mehr als 300 m entfernt sind, führt dies zu einem Abzug von 4 %. Dies trifft wie aus dem Straßenverzeichnis der Stadt ersichtlich auf nicht wenige Adressen zu.

Gartennutzung

Die Mietpreisspanne des neuen Mietspiegels ist zwar mit +/- 19% zwar größer. Dafür gibt es nun eine Negativliste von Merkmalen, die ausdrücklich nicht berücksichtigt werden dürfen. Dazu gehört auch die Garten(mitbe)nutzung, die bislang im Rahmen der Mietpreisspanne als wichtiges positives Merkmal angesehen wurde. Diese darf nun ausdrücklich nicht mietpreissteigend herangezogen werden, was der Mietrealität aber deutlich widerspricht. Die Gartennutzung ist ein wichtiger mietpreisbildender Faktor. Über die Gründe, wieso dieses Merkmal nun ausgeschlossen ist, können wir nur mutmaßen. Möglicherweise hat dies aber seine Ursache in der Berücksichtigung der GBG-Wohnungen, die in vielen Fällen über keinen Garten auf dem Grundstück verfügen.

Mietspiegel auf Ein- und Zweifamilienhäuser nicht anwendbar

Ein weiteres Problem ist die juristisch letztlich falsche Behauptung, der Mietspiegel sei auf Ein- und Zweifamilienhäuser nicht anwendbar. Dies steht in eklatantem Widerspruch zu zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, in denen er dies mit guten Gründen anders beurteilt hat (BGH, Urteil vom 17.09.2008 – VIII ZR 58/08 und BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15).

Neue Vermieterbefragung geplant

Vor dem Hintergrund der Ungereimtheiten und der Frage, wie gut der neue Mietspiegel die tatsächliche Entwicklung der letzten Jahre abbildet, werden wir wieder eine eigene Befragung bei unseren Mitgliedern durchführen und bitten an dieser Stelle schon um Ihre Bereitschaft, daran teilzunehmen.

Die entsprechenden Fragebögen werden wir mit den Beitragsrechnungen versenden.

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