Kautionsgebühren – Vermieter- oder Mietersache?

Seit die Banken zunehmend dazu übergegangen sind, keine kostenlosen Mietkautionskonten mehr anzubieten, ist es für Vermieter schwieriger geworden, kostengünstige Lösungen zu finden.

Die Banken, die einen solchen Service noch anbieten, erheben eine Gebühr von ca. 25 €. Doch wer muss diese Gebühr eigentlich tragen? Dazu hört man vielerorts, die Kontoführungskosten seien als Verwaltungskosten allein Sache des Vermieters. Diese Kosten können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen.

Aber ist das wirklich so?

Um es vorwegzunehmen, die Rechtslage zu dieser Frage ist nicht abschließend geklärt. Die bislang ergangenen Entscheidungen sind gegensätzlich, der BGH hat sich zu dieser Frage bislang nicht geäußert. Es ist also keineswegs eindeutig entschieden, dass die Zahlungsverpflichtung des Vermieters für die Kontoführungsgebühren in Stein gemeißelt ist. Gegen die Annahme von reinen Verwaltungskosten spricht, dass das Mietkautionskonto als Treuhandkonto allein zu Gunsten des Mieters besteht. Das dort angelegte Geld gehört nach wie vor ihm, es ist nicht in das Vermögen des Vermieters übergegangen. Es ist Treuhandvermögen. Bei korrekter Anlage als Mietkaution ist es insolvenzfest dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters entzogen.

Das AG Frankenthal (Urteil vom 30.10.2014 – 3a C 270/14) hat 2014 unter Verweis auf § 1210 Abs. 2 BGB entschieden, dass die Kosten der Kontoauflösung vom Mieter zu tragen seien. Ähnlich sah es das AG Büdingen 1995 (Urteil vom 28.06.1995, 2 C 489/95). Der Ansatz zu den Kosten der Kontoauflösung überzeugt. Die Kaution ist kein reiner Selbstzweck des Vermieters, sondern er verwahrt auf dem Kautionskonto vorübergehend Geld seines Mieters. Erst wenn er es berechtigterweise verwertet, geht es in sein Eigentum über. Auf dem Kautionskonto ist es für ihn fremdes Geld. Die Kautionsanlage und -verwaltung erfolgt vorrangig im Interesse des Mieters. Er erhält die Summe im Regelfall zzgl. etwaiger Zinsen zurück.

Was soll man als Vermieter machen?

Aufgrund der unklaren Rechtslage ist es legitim, zumindest die Kosten der Kontoauflösung als Abzugsposten in die Kautionsabrechnung einzustellen. Die oben skizzierte Argumentation ließe sich durchaus auch auf etwaige laufende Kontoführungsgebühren übertragen, so dass man dies auch entsprechend begründen könnte. Ob man diesen Schritt tatsächlich geht, ist natürlich eine andere Frage. An dieser Stelle noch ein Tipp: Es ist nicht verboten, mehrere Kautionen auf einem gemeinschaftlichen Kautionskonto zu führen, solange es sich um ein Mietkautionskonto handelt.