Herbstforum 2019

Der Mangel in all seinen Facetten

Am Donnerstag, 21. November 2019, fand das diesjährige Herbstforum statt. Über 150 Mitglieder und interessierte Zuhörer fanden ihren Weg in das Mannheimer Dorint Hotel.

Das zentrale Thema in diesem Jahr war der Mangel, der sowohl aus mietrechtlicher als auch wohnungseigentumsrechtlicher Sicht beleuchtet wurde. Zu Beginn seiner Begrüßung musste der stellvertretende Vorsitzende, Thomas Maier, den anwesenden Mitgliedern aber eine traurige Nachricht übermitteln: Der Ehrenvorsitzende des Vereins, Rechtsanwalt Ingo Schmidt, ist kürzlich verstorben. Ihm wurde mit einer Schweigeminute gedacht.

Der 1. Vorsitzende, Rechtsanwalt Josef Piontek, berichtete über die aktuelle Wohnungspolitik, die alles andere als vermieterfreundlich ist. Im Focus seines Berichts stand zunächst die Mietspiegelklage. Da die Mieterseite einen Befangenheitsantrag gegen den Sachverständigen gestellt hat, hängt das Verfahren derzeit in der Schwebe. Zwar hatte das Amtsgericht Mannheim eine Befangenheit mit nachvollziehbarer Begründung verneint. Aber damit will sich der beklagte Mieter nicht zufriedengeben und hat Beschwerde beim Landgericht eingelegt. Dessen Entscheidung steht (Stand 30.11.2019) aus. Wir werden natürlich berichten, sobald es in der Sache weitergeht. Im schlimmsten Fall muss ein neuer Gutachter bestellt werden, der dann wiederum ein neues Gutachten erstellen muss. Das würde eine erhebliche Verzögerung bedeutet. Ohnehin ist Zeit offensichtlich ein wichtiges Thema. Zwischenzeitlich liegt uns eine Rückmeldung der Stadt zu unserer Aufforderung vor, umgehend einen neuen Mietspiegel zu erstellen. Man möchte jedoch einer gerichtlichen Entscheidung nicht vorgreifen und wird daher den kommenden Mietspiegel im Jahr 2020 turnusgemäß in Angriff nehmen. Dieser wird dann voraussichtlich zum Jahresende erscheinen.

Ein weiteres Thema war die Grundsteuerreform. Diese wurde zwischenzeitlich auf Bundesebene verabschiedet. Es bleibt nun abzuwarten, wie die Landesregierung Baden-Württemberg mit der Möglichkeit umgehen wird, eine eigene Regelung auf den Weg zu bringen. Der erste Gesetzesentwurf aus dem zuständigen Ministerium lässt befürchten, dass der baden-württembergische Sonderweg vor allem teuer und zeitaufwändig werden wird. Dafür gewährleistet er als Bodenrichtwertmodell steigende Einnahmen der Gemeinden.

Und leider wird Mannheim aller Voraussicht nach in der für 2020 angekündigten neuen Mietpreisbremse des Landes zu finden sein. Es wurde ein Gutachten in Auftrag gegeben, das insgesamt 88 (!) Gemeinden zu Mangellagen erklärt. Dort seien die Voraussetzungen für eine Mietpreisbremse erfüllt – und Mannheim gehört dazu. Der Landesgesetzgeber hat also nicht nur die Kritik des Landgerichts Stuttgart aufgenommen und formaljuristisch eine Begründung für seine Entscheidung geschaffen, sondern er wird bei dieser Gelegenheit die Mietpreisbremse auch noch deutlich ausweiten: Bislang galt sie nur in 68 Städten und Gemeinden.

Vorträge über Rechtsfragen bei Mängeln der Mietsache

Wenn der Wasserhahn tropft

Rechtsanwalt Frank Starosta eröffnete im Anschluss das eigentliche Thema: Den Mangel im Mietrecht. Anhand von anschaulichen Beispielen zeigte er, dass es für den Vermieter nicht sinnvoll ist, den Kopf in den Sand zu stecken. Ausgehend vom mietrechtlichen Mangelbegriff -negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache- stellte er die Rechte von Mietern und die Pflichten von Vermietern dar - und umgekehrt. Denn der Mieter hat bspw. die Pflicht einen Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Er darf die Miete auch nicht unberechtigt (zu hoch) mindern. Immer wieder zu Irritationen bei Vermietern führt die Tatsache, dass die Haftung für Mängel des Mietobjekts völlig verschuldensunabhängig ist. Es kommt also nicht darauf an, ob der Vermieter irgendetwas für den Mangel kann. Er haftet auch dann, wenn die Störung außerhalb seines Einflussbereichs liegt.

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Schimmel, Lärm und Nachbarstreit

An diese Ausführungen knüpfte Syndikusrechtsanwalt Dr. Andreas Paul mit seinem Vortrag zu Sonderfällen an. Zunächst ging es dabei um die leidigen Schimmelproblematik und die dazu bestehende, mieterfreundliche Rechtsprechung. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schimmelursache nicht im Gebäude zu finden ist, muss der Mieter nachweisen, dass er ordnungsgemäß lüftet und heizt. Beim Problem des Umgebungslärms etwa durch Straßenverkehr oder Baustellen hat sich die Rechtsprechung dagegen in den letzten Jahren eher vermieterfreundlich gezeigt. Hier wurde in verschiedenen Entscheidungen das Vorliegen eines Mangels verneint. Die Sollbeschaffenheit der Mietsache ist nicht verletzt, wenn die Veränderung im Rahmen des zu erwartenden, also als ortsüblich anzusehen ist (etwa Straßenverkehr) oder wenn der Vermieter selbst keinen Abwehranspruch gegen die Beeinträchtigung hat (Baulärm vom Nachbargrundstück).

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Mängel und Schäden in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Den Abschluss machte wieder Rechtsanwalt Holger Bräuer, der Mängel und Schäden in der Eigentumswohnung referierte. Auch wenn dieses Thema vielleicht nicht für alle Mitglieder gleichermaßen von Bedeutung ist, hat es doch eine sehr hohe praktische Relevanz. Die Problematik Mangel/Schaden wird noch zusätzlich verkompliziert, dass es im Wohnungseigentum immer auch um die Frage geht, ob im Einzelfall das Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum betroffen ist – oder beides. Hiervon hängt dann ab, wer für die Schadensbeseitigung originär verantwortlich ist: Der einzelne Eigentümer, wenn es sich um das Sondereigentum handelt, bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Daneben kommen oft noch sog. Kostentragungsklauseln in der Teilungserklärung ins Spiel. Wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss dann auch der Verwalter einbezogen werden. Hier eröffnen sich vielfältige Fallgestaltungen und Fragen. Nach den Vorträgen bestand für die Zuhörer wie immer die Möglichkeit, eigene Fragen zu stellen. Hiervon wurde reger Gebrauch gemacht und es entwickelten sich angeregte Diskussionen, die auch nach dem offiziellen Ende der Veranstaltung noch fortgesetzt wurden.

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