Entscheidung des Monats

Der nächste Winter kommt bestimmt – zur Haftung des Vermieters für den sicheren Zugang zur Wohnung in einer WEG

Ein Vermieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass der Zugang zu einer vermieteten Wohnung auch im Winter sicher genutzt werden kann. Dazu gehört insbesondere, die zum Grundstück gehörenden Wege bei Schnee und Eis zu räumen und zu streuen.

Das gilt auch dann, wenn die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist und der Weg im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer steht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) entschieden.

Was war passiert?

Die Mieterin einer Eigentumswohnung stürzte im Januar morgens auf dem zum Haus führenden Weg. Dieser war nicht von Glatteis befreit, obwohl zuvor vor Glätte gewarnt worden war. Die Mieterin erlitt erhebliche Verletzungen und musste sich längere Zeit behandeln lassen.

Für den Winterdienst war ein professioneller Hausmeisterdienst zuständig, den die WEG beauftragt hatte. Die Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin unter anderem 12.000 Euro Schmerzensgeld.

Das Amtsgericht gab der Klage insoweit statt. Das Landgericht wies sie dagegen vollständig ab. Es war der Auffassung, die Vermieterin müsse grundsätzlich nur dann haften, wenn sie den beauftragten Winterdienst nicht ausreichend überwacht oder kontrolliert habe.

BGH: Mietvertrag ist entscheidend

Der BGH hat diese Auffassung zurückgewiesen. Nach seiner Entscheidung ist der Vermieter aufgrund des Mietvertrags grundsätzlich dafür verantwortlich, dem Mieter einen sicheren Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. Dazu gehört auch das Räumen und Streuen der zum Grundstück gehörenden Wege.

Entscheidend ist dabei nicht, wem das Grundstück gehört. Die Verpflichtung ergibt sich aus dem Mietvertrag. Deshalb gilt sie grundsätzlich auch für einen Vermieter, der Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Nach Ansicht des BGH wäre es nicht gerechtfertigt, Mieter einer Eigentumswohnung schlechter zu stellen als andere Wohnungsmieter.

Was stand im Mietvertrag?

Im Mietvertrag war zwar vorgesehen, dass die Mieterin grundsätzlich die Zugangswege reinigen sowie Schnee und Eis beseitigen sollte. Gleichzeitig war dort geregelt, dass sie dazu nicht verpflichtet ist, wenn diese Arbeiten anderweitig durchgeführt und über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Nach Auffassung des BGH lässt sich daraus nicht eindeutig ableiten, dass die Mieterin trotz des von der WEG beauftragten Winterdienstes weiterhin selbst für die Räum- und Streupflicht verantwortlich war.

Auch die Vereinbarung, dass die Kosten des Winterdienstes über die Betriebskosten abgerechnet werden, bedeutet nach dem BGH nicht automatisch, dass damit auch die rechtliche Verantwortung für den Winterdienst auf den Mieter übertragen wird.

Beauftragter Winterdienst entlastet den Vermieter nicht

Der Vermieter darf den Winterdienst zwar an ein Unternehmen übertragen. Dadurch wird er gegenüber seinem Mieter jedoch grundsätzlich nicht von seiner Verantwortung entlastet. Der beauftragte Dienstleister ist ein sogenannter Erfüllungsgehilfe. Macht dieser bei der Durchführung des Winterdienstes schuldhaft einen Fehler, muss sich der Vermieter diesen grundsätzlich wie einen eigenen Fehler zurechnen lassen.

Damit widerspricht der BGH ausdrücklich der Auffassung, die Verantwortung des Vermieters beschränke sich nach der Beauftragung eines Dienstleisters auf dessen Überwachung und Kontrolle.

Verfahren geht weiter

Der BGH hat nicht abschließend entschieden, dass die Vermieterin 12.000 Euro Schmerzensgeld zahlen muss. Er hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Fall zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun offene Fragen etwa zum Hergang und zu einer etwaigen Mitverantwortung der Mieterin prüfen und anschließend erneut über die Ansprüche der Mieterin entscheiden.