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Corona: Die wichtigsten Fragen und Antworten (Stand 26.03.2020)

Die Covid19-Pandemie beeinflusst nicht nur unser tägliches Zusammenleben, sondern in immer stärkerem Maße auch das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Fast schon täglich ändert sich die Situation und neue Beschränkungen werden staatlicherseits angeordnet. Um Vermietern und Eigentümern eine Orientierung und Hilfe an die Hand zu geben, haben wir einen FAQ zusammengestellt. Aufgrund aktueller Änderungen seitens des Bundes, der Länder und Kommunen kann sich die Rechtslage kurzfristig ändern. Dies hat selbstverständlich Vorrang vor den folgenden Ausführungen. Wir werden versuchen, diese Änderungen durch Aktualisierungen des FAQ zu berücksichtigen.

Kontaktsperre

In den meisten Bundesländern gilt seit dieser Woche eine sog. Kontaktsperre. In Baden-Württemberg ist dies in der entsprechenden Landesverordnung geregelt (https://www.baden-wuerttemberg.de/de/service/aktuelle-infos-zu-corona/aktuelle-corona-verordnung-des-landesbaden-wuerttemberg/). Zu den bisher schon geltenden Maßnahmen kommt nun, dass der Aufenthalt im öffentlichen Raum auf eine nicht im Haushalt lebende Person beschränkt ist bzw. nur im Kreis der Angehörigen des eigenen Hausstands gestattet ist. Veranstaltungen und Ansammlungen im Privatbereich mit mehr als fünf Personen sind ebenfalls untersagt (§ 3 Abs. 1 und 2). Ausgenommen sind wiederum Veranstaltungen und Ansammlungen zur Aufrechterhaltung des Arbeits- und Dienstbetriebs sowie bei Verwandtschaft in gerader Linie oder dem Zusammenleben in häuslicher Gemeinschaft (Abs. 3).

Dienstleister und Handwerker können Ihrer Tätigkeit in vollem Umfang nachgegen (§ 4 Abs. 4). Die Rechtslage ist ähnlich zu der bei der unten beschriebenen Ausgangssperre, jedoch weniger eng.

Besichtigungen mit Mietinteressenten oder Maklern/Kaufinteressenten

Der Makler als Dienstleister darf sein Büro verlassen und sich eine leerstehende Wohnung allein ansehen. Bei einer Besichtigung mit Dritten ist darauf zu achten, dass die in der Verordnung genannte maximale Anzahl an Personen ebenso eingehalten wird wie der Mindestabstand zwischen den anwesenden Personen. Es empfiehlt sich daher nur noch Einzeltermine vorzunehmen und etwaige Fragen im Nachgang per E-Mail/Telefon zu klären.

Umzug

Im Rahmen einer Kontaktsperre wird man einen Umzug für generell zulässig halten können.

  • Das Speditionsunternehmen kann unter Einhaltung der Abstandsregeln den Umzug als Dienstleister durchführen. 
  • Bei einem privat organisierten Umzug sollte letztlich dasselbe gelten. Unklar ist aber, wie seitens der Behörden mit solchen Fällen umgegangen werden wird.


Mangelbeseitigung/Handwerkertermine/Mangelüberprüfung/Ablesung

Der Handwerker darf während der Geltung der Kontaktsperre seiner Tätigkeit nachgehen. Vor Ort muss natürlich wieder die maximal zulässige Personenzahl eingehalten werden. Legt man die gesellschaftlich notwendige Grundaufforderung zu Grunde, physische Kontakte möglichst zu vermeiden, sollte man sich derzeit auf wirklich notwendige Maßnahmen beschränken, also insbesondere, wenn dem Objekt selbst eine nicht unerhebliche Gefahr droht oder Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder Dritter besteht.

Wohnungsübergaben/Wohnungsabnahmen

Hier gelten letztlich dieselben Regeln wie bei einer Besichtigung. Es ist darauf zu achten, dass die in der Landesverordnung festgelegte maximalen Personenzahl nicht überschritten wird. Es empfiehlt sich Einzeltermine durchzuführen – erst mit dem ausziehenden Mieter, dann mit dem einziehenden Mieter. Von einem gemeinsamen Termin ist unabhängig von der Coronaproblematik ohnehin grundsätzlich abzuraten. Die Rückgabe kann im Übrigen auch durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters erfolgen.

Der Mieter hält sich nicht an die Kontaktsperre und empfängt übermäßig Besuch

Zunächst ist zu klären, was vor Ort tatsächlich noch erlaubt bzw. schon verboten ist. Der Mieter darf auch bei einer Kontaktsperre Besuche empfangen. Zumindest bei nahen Familienangehörigen dürfte in aller Regel daher kein Verstoß gegen das bestehende Verbot vorliegen. Anders kann es bei Besuchen von Freunden oder Bekannten zu beurteilen sein. Nachweisliche Verstöße gegen die Kontaktsperre dürften als Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten abmahnfähig sein. - Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz Die Durchführung der regelmäßigen Jahresversammlung ist unseres Erachtens derzeit nicht zulässig (s. auch unten). Juristisch schwierig wird es aber mit außerordentlichen Versammlungen in dringenden Fällen, etwa wegen Sanierungsmaßnahmen aufgrund von akuten Schäden am Gemeinschaftseigentum. Einerseits wird man hier je nach Umständen des Einzelfalls eine Dringlichkeit begründen können (zumindest bei zwingend notwendigen und zeitlich unumgänglichen Sanierungsmaßnahmen). Andererseits verstößt eine Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der Zahl der Eigentümer in den allermeisten Fällen gegen die derzeit geltenden Versammlungsverbote.
Als juristisch formal saubere Lösung kommt daher derzeit wohl nur ein Umlaufbeschluss in Betracht, dem wirklich alle Eigentümer zustimmen. Es ist also von allen Miteigentümern Vernunft und vom Hausverwalter viel Fingerspitzengefühl gefragt! Es ist nicht die richtige Zeit, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszufechten.

Ausgangssperre

Eine bundes- oder landesweite völlige Ausgangssperre gibt es bisher noch nicht. Die Länder und Gemeinden handhaben dies derzeit uneinheitlich. Sollte eine Ausgangssperre vergleichbar mit anderen Ländern wie Italien kommen, wäre es nur noch sehr eingeschränkt erlaubt, die eigenen vier Wände überhaupt zu verlassen. Als Gründe werden bislang angeführt: Arbeitsweg, notwendige Einkäufe und dringliche Fälle. Wie dies für Handwerker und Dienstleister geregelt wird, bleibt abzuwarten.

Besichtigungen mit Mietinteressenten oder Maklern/Kaufinteressenten

Zwar darf der Makler als Dienstleister u. U. noch sein Büro verlassen und sich eine leerstehende Wohnung ansehen, wird man dies für Termine mit dem Vermieter und/oder Miet- oder Kaufinteressenten verneinen müssen. Auch der Vermieter darf dann solche Termine nicht mehr durchführen. Es liegt hier insbesondere kein Fall der Dringlichkeit vor.

Umzug

Hier stellt sich zunächst die Vorfrage, wer den Umzug durchführt:

  • Ist es ein Speditionsunternehmen mit einem entsprechenden Passierschein, sollte es insoweit keine Probleme mit der Zulässigkeit und Durchführung des Umzugs geben – sofern es keine Verbote gibt oder das beauftragte Unternehmen die Arbeit eingestellt hat.
  • Ob dies auch für den privat organisierten Umzug gilt, kann man unterschiedlich beurteilen. Der Mieter muss zur Einhaltung seiner vertraglichen Pflichten umziehen (weil sein bisheriges Mietverhältnis endet bzw. er ein neues aufnimmt), aber man kann durchaus in Zweifel ziehen, dass dies einen Dringlichkeitsgrund darstellt. Immerhin hat er akut eine Wohnung, die er (weiter) nutzen kann. Hier besteht eine bislang eine Unsicherheit. Letztlich wird es davon abhängig sein, wie seitens der Behörden mit solchen Fällen umgegangen wird.
  • Für den Vermieter wird der Ein- bzw. Auszug seines Mieters ebenfalls grundsätzlich keinen Fall der Dringlichkeit darstellen. Dies mag auf den ersten Blick überraschen, aber wenn man die Parallele zu normalen Fällen des verzögerten Auszugs zieht, wird es relativ deutlich. Es geschieht unabhängig von Covid19 durchaus immer wieder, dass ein Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig räumt. Der Vermieter hat dann gegen seinen verbleibenden Mieter einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (das Mietverhältnis ist ja beendet) in Höhe zumindest der bisherige Miete. Er hat insoweit also keinen finanziellen Schaden. Praxisvorschlag: Wie sieht es aber mit dem einzugswilligen Mieter aus, der wegen des nicht ausziehenden Mieters nicht einziehen kann? Er hat zwar gegenüber seinem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache. Allerdings ist in vielen Mietverträgen die Haftung des Vermieters für die nicht rechtzeitige Bezugsfertigkeit ausgeschlossen. Der einzugswillige Mieter sollte also -pragmatisch- mit seinem bisherigen Vermieter eine Regelung treffen, dass er bis zum Ende der Ausgangssperre in seiner alten Wohnung bleiben kann. Anders lässt sich die Situation aktuell kaum lösen.

Wohnungsübergaben/Wohnungsabnahmen

Im Falle einer Ausgangssperre wird man Wohnungsübergaben wohl kaum noch durchführen können. Eine Übergabe durch schlichten Einwurf oder Übersendung der Schlüssel ist denkbar. Ob ansonsten ein Fall der Dringlichkeit vorliegt, ist wie oben beim Thema Umzug ausgeführt unklar.

Mangelbeseitigung/Handwerkertermine/Mangelüberprüfung/Ablesung

Ggf. hat der Handwerker zwar einen Passierschein und kann sich trotz Ausgangssperre entsprechend frei bewegen. Jedoch sollte man sich die Frage stellen, wie dringend ist die geplante Maßnahme. Es sollen soziale Kontakte soweit möglich eingeschränkt werden. Schönheitsreparaturen oder Modernisierungen bei laufenden Mietverhältnissen wird man hier daher anders beurteilen müssen (=> keine Durchführung), als akute Notfälle, in denen ein nicht unerheblicher Schaden für das Objekt oder Leib und Leben der Bewohner oder Dritter drohen. Bei Letzteren müssen zumindest die notwendigen (provisorischen) Sicherungsmaßnahmen aber möglich bleiben. Ablesungen von Zählern und Prüfungen von Rauchwarnmeldern dürften bei einer Ausgangssperre nicht mehr zulässig sein.

Der Mieter hält sich nicht an die Ausgangssperre/empfängt Besuch

Hier muss man zunächst prüfen, was vor Ort tatsächlich noch erlaubt bzw. schon verboten ist. Dem Mieter ist es nicht schlechterdings verboten, Besuch zu empfangen. Zumindest bei nahen Familienangehörigen dürfte in aller Regel aber kein Verstoß gegen ein Verbot vorliegen. Nachweisliche Verstöße gegen die Ausgangssperre dürften als Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten abmahnfähig sein.

Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Die Durchführung der regelmäßigen Jahresversammlung ist unseres Erachtens derzeit nicht zulässig (s. unten). Juristisch schwierig wird es aber mit außerordentlichen Versammlungen in dringenden Fällen, etwa wegen Sanierungsmaßnahmen. Einerseits wird man hier je nach Umständen des Einzelfalls eine Dringlichkeit begründen können (zumindest bei zwingend notwendigen und zeitlich unumgänglichen Sanierungsmaßnahmen). Andererseits verstößt eine Versammlung der Wohnungseigentümer in den allermeisten Fällen gegen die derzeit geltenden Versammlungsverbote. Als juristisch formal saubere Lösung kommt daher wohl nur ein Umlaufbeschluss in Betracht, dem wirklich alle Eigentümer zustimmen. Es ist also von allen Miteigentümern Vernunft und vom Hausverwalter viel Fingerspitzengefühl gefragt! Es ist nicht die richtige Zeit, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszufechten.

Mietzahlung

Es sind verschiedene Aspekte denkbar, unter denen sich Covid19 auf die Pflicht zur Mietzahlung auswirken kann. Hinzukommen Maßnahmen des Gesetzgebers, deren Umfang und konkrete Ausgestaltung man derzeit noch nicht abschätzen kann.

Die Nutzung der Mietsache wird durch Allgemeinverfügung der Kommune oder Rechtsverordnung des Landes eingeschränkt oder untersagt

Dies betrifft v. a. die Mieter von gewerblichen genutzten Flächen. Ob die Nutzungsuntersagung einen Mangel darstellt ist nicht abschließend geklärt. Man könnte auch daran denken, dass der Vermieter verschuldensunabhängig für die Nutzbarkeit der Mietsache einzustehen hat. Jedoch liegt die Nutzbarkeit für den konkreten Vertragszweck in der Sphäre des Mieters. Er kann die Mietsache nicht nutzen, weil er dort ein bestimmtes Geschäft betreibt. Es liegt jedoch nicht an dem Objekt an sich. Die Einschränkung fällt also in die Risikosphäre des Mieters. In viele Gewerberaummietverträgen finden sich Versicherungspflichtklauseln für den Mieter hinsichtlich einer Betriebsausfall- oder Betriebsunterbrechung. Ggf. besteht darüber die Möglichkeit, den Nutzungsausfall zu kompensieren. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.
Der Bundestag hat am 25.03.2020 ein Gesetz zum Schutz der Mieter und Pächter beschlossen; dieses muss aber auch noch den Bundesrat passieren. Zwar sind Miet- und Pachtschulden von dem beschlossenen Zahlungsmoratorium ausgenommen. Aber das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs ist komplett ausgeschlossen, wenn der Mieter für den Zeitraum April bis einschließlich Juni 2020 keine Miete zahlt, da er aufgrund der Covid19-Pandemie dazu nicht in der Lage ist (Details http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/181/1918110.pdf). Der Mieter muss dabei seine Lage glaubhaft machen, d. h. vereinfacht gesagt plausibel belegen.
Die Mietzahlung ist aber nicht völlig erlassen, die Zahlungspflicht besteht vielmehr weiter – ebenso besteht ein Anspruch auf Verzugszinsen. Der Vermieter darf aber bis zum 30.06.2022 (!) wegen dieser coronabedingten Rückstände keine Zahlungsverzugskündigung erklären. Zahlt der Mieter die offenen Mieten aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 bis Ende Juni 2022 nicht zurück, lebt das Kündigungsrecht aber wieder auf. Kündigungen aus anderen Gründen (die also nicht auf der Corona basieren) bleiben zulässig. Eine Verlagerung der Risiken auf den Vermieter soll dies nicht darstellen, da es auch für Darlehensverträge entsprechende Regelungen für Verbraucher geben soll.

Praxisvorschlag: Vor dem Hintergrund der neuen Rechtslage ist es also in aller Regel nicht möglich, wegen coronabedingten Zahlungsausfällen die Kündigung zu erklären. Für Unternehmen wurden aber sowohl vom Land (https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/service/foerderprogramme-und-aufrufe/liste-foerderprogramme/soforthilfe-corona/), als auch vom Bund über die KfW Hilfsprogramem aufgelegt (https://www.kfw.de/KfW-Konzern/Newsroom/Aktuelles/KfW-Corona-Hilfe-Unternehmen.html). Vereinbarungen zum Ausgleich der offenen Beträge sollten vor diesem Hintergrund aber auch schon vor Juni 2022 möglich sein. Miet- und Pachtverhältnisse wurden von dem Moratorium ausdrücklich ausgenommen. Ob dies durch den Bundesrat bei der Sitzung am 27.03.2020 geändert wird, bleibt abzuwarten. In Betracht kommt Stand heute eine entsprechende Stundungsvereinbarung für einen begrenzten Zeitraum (die bei Bedarf verlängert werden könnte). Wir schlagen daher vor, dass man frühzeitig mit seinem Mieter spricht und gemeinsam eine Lösung findet. Abzuraten ist nach unserer Einschätzung von einer teilweisen oder vollständigen Reduktion der Miete. Es ist nicht absehbar, wie lange die Covid19-Krise anhält und auch als Vermieter ist man auf Einnahmen angewiesen – z.B. um laufende Darlehen zu bedienen. Die Vereinbarung sollte zur Vermeidung von Rechtsnachteilen in jedem Fall als Nachtragsvereinbarung ausgestaltet sein. Veränderungen bei der Mietzahlung als Hauptleistungspflicht des Mieters stellen formbedürftige Regelungen dar. Anderenfalls dort der Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB.
Haus & Grund Mannheim unterstützt gerne bei der Abfassung eines derartigen Nachtrags.

Der Mieter kann aufgrund Jobverlust/Kurzarbeit die Miete nicht mehr in voller Höhe entrichten

Dieses Problem betrifft vorrangig Wohnraummieter. Die Pflicht zur Mietzahlung in voller Höhe besteht unabhängig von der beruflichen Situation des Mieters. Ein Jobverlust ändert daran nichts. Er muss sich rechtzeitig um die Einhaltung seiner Pflichten kümmern und für Ersatz sorgen. Der Bundestag hat am 25.03.2020 ein Gesetz zum Schutz der Mieter und Pächter beschlossen; dieses muss aber auch noch den Bundesrat passieren. Zwar sind Miet- und Pachtschulden von dem beschlossenen Zahlungsmoratorium ausgenommen. Aber das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs ist komplett ausgeschlossen, wenn der Mieter für den Zeitraum April bis einschließlich Juni 2020 keine Miete zahlt, da er aufgrund der Covid19-Pandemie dazu nicht in der Lage ist (Details http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/181/1918110.pdf). Der Mieter muss dabei seine Lage glaubhaft machen, d. h. vereinfacht gesagt plausibel belegen. Die Mietzahlung ist aber nicht völlig erlassen, die Zahlungspflicht besteht vielmehr weiter – ebenso besteht ein Anspruch auf Verzugszinsen. Der Vermieter darf aber bis zum 30.06.2022 (!) wegen dieser coronabedingten Rückstände keine Zahlungsverzugskündigung erklären. Zahlt der Mieter die offenen Mieten aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 bis Ende Juni 20222 nicht zurück, lebt das Kündigungsrecht aber wieder auf. Kündigungen aus anderen Gründen (die also nicht auf der Corona basieren) bleiben zulässig. Eine Verlagerung der Risiken auf den Vermieter soll dies nicht darstellen, da es auch für Darlehensverträge entsprechende Regelungen für Verbraucher geben soll.

Praxisvorschlag: Natürlich kann und soll der Mieter versuchen, staatliche Hilfe zu erhalten – Stichwort insbesondere Wohngeld. Es ist jedoch davon auszugehen, dass es eine Weile dauern wird, bis die Anträge bei den zuständigen Stellen bearbeitet sind. Für diese Zeit bedarf es pragmatischer Lösungen. Vor dem Hintergrund des jetzt beschlossenen Gesetzes sollte eine Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter über den Ausgleich der coronabedingten Rückstände auch vor Juni 2022 zulässig sein. Ob dies durch den Bundesrat bei der Sitzung am 27.03.2020 geändert wird, bleibt abzuwarten. In Betracht kommt Stand heute insbesondere eine Stundungsvereinbarung für einen begrenzten Zeitraum (die bei Bedarf verlängert werden könnte). Abzuraten ist nach unserer Einschätzung von einer teilweisen oder vollständigen Reduktion der Miete. Es ist nicht absehbar, wie lange die Covid19-Krise anhält und auch als Vermieter ist man auf Einnahmen angewiesen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Klarheit sollte eine solche Vereinbarung in jedem Fall als schriftliche Nachtragsvereinbarung ausgestaltet sein.
Haus & Grund Mannheim unterstützt gerne bei der Abfassung eines derartigen Nachtrags.

Quarantäne

Das Thema Quarantäne kann man ebenfalls unter verschiedenen Aspekten betrachten.

Der Mieter wird unter Quarantäne gestellt

Eine Erkrankung des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein Grund für eine Mietminderung. Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als wenn er eine beliebige andere Krankheit hat. Daher hat dies keine Auswirkung auf die Pflicht zur Mietzahlung.

Ein Mieter im Haus steht unter Quarantäne – sein Nachbarmieter mindert deshalb die Miete

Dass ein Bewohner des Hauses unter Quarantäne steht und seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt für die übrigen Bewohner keinen Mangel dar. Dies ist vergleichbar mit anderen Krankheiten: Die Nachbarmieter können ihren Mietgebrauch ohne tatsächliche Einschränkung fortsetzen. Ein Minderungsrecht besteht nicht. Dies gilt unseres Erachtens auch dann, wenn der unter Quarantäne stehende Mieter unter Verstoß gegen die vom Gesundheitsamt erteilten Auflagen die Wohnung verlässt und beispielsweise durch das Treppenhaus läuft.

Hat der Mieter Anspruch auf besondere Schutzvorkehrungen, wenn ein anderer Bewohner an Covid19 erkrankt ist?

Die Frage ist mit nein zu beantworten. Der Vermieter muss keine besonderen Schutzmaßnahmen ergreifen. Die Anordnung der Quarantäne obliegt allein dem zuständigen Gesundheitsamt.

Darf der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er ihn über einen Covid19-Verdacht informiert?

Die Frage ist schlicht mit nein zu beantworten. Den Vermieter gehen die Krankheiten seiner Mieter grundsätzlich nichts an. Soweit erforderlich wird er vom zuständigen Gesundheitsamt im Hinblick auf das Infektionsschutzgesetz informiert.

Eigentümerversammlung

Auch auf das Wohnungseigentumsrecht hat die gegenwärtige Covid19-Krise Auswirkungen. Der Verwalter kann dank § 27 Abs. 1 Nr. 3 und 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aber schon heute in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen. Er Ein solcher dringender Fall liegt vor, wenn eine vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Dies ist aufgrund der geltenden Beschränkungen der Fall. Zudem ist der Verwalter gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG auch befugt alle unaufschiebbaren Maßnahmen zu veranlassen, insbesondere wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht und nicht umgehend gehandelt würde. Der Verwalter kann also zwingend notwendige Reparaturen -aber auch nur diese- veranlassen.

Aufgrund der entsprechenden Allgemeinverfügungen/Rechtsverordnungen ist es de facto derzeit ansonsten in aller Regel aber ansonsten nicht zulässig, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Die wenigsten Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen über die technische Infrastruktur aller Eigentümer, um Onlineversammlungen durchzuführen. Angesetzte Termine sind unseres Erachtens daher abzusagen und neu zu terminieren, wenn es die Umstände zulassen. Ob bei einem Ausschluss des Zugangs zum Versammlungsort unter Verweis auf die Möglichkeit der Nutzung entsprechender Vollmachten an den WEG-Verwalter als Versammlungsleiter eine Versammlung überhaupt vorliegt, müssen ggf. zu einem späteren Zeitpunkt die Gerichte entscheiden. Dagegen spricht, dass der Meinungsaustausch als wesentliches Element der Versammlung wegfällt. Sollte während der Geltung von Versammlungsbeschränkungen, Kontaktsperren und Ausgangsverboten trotzdem eine Versammlung stattfinden, müssen gefasste Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist ab Beschlussfassung (=Tag der Versammlung) gerichtlich angefochten werden, da anderenfalls die erhebliche Gefahr besteht, dass diese bestandskräftig werden und Geltung beanspruchen können.

Praxisvorschlag: Als juristisch formal saubere Lösung für eine Beschlussfassung kommt derzeit wohl nur ein Umlaufbeschluss in Betracht, dem wirklich alle Eigentümer zustimmen. Es ist also von allen Miteigentümern Vernunft und vom Hausverwalter viel Fingerspitzengefühl gefragt! Es ist nicht die richtige Zeit, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszufechten.

Auch im WEG hat der Bundesgesetzgeber am 25.03.2020 ergänzende Regelungen beschlossen, um die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften zu gewährleisten. Dies betrifft zwei Punkte: Die Amtszeit des Verwalters sowie die Fortgeltung von Wirtschaftsplänen:

Amtszeit des Verwalters

Sollte die Amtszeit des Verwalters zu einem Zeitpunkt enden, zu dem die Durchführung der Eigentümerversammlung wegen der Epidemie nicht möglich ist, bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zu einer Neubestellung im Amt. Die Höchstfrist des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG wird damit zeitweise außer Kraft gesetzt.

Wirtschaftsplan

Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan soll bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgelten.

Die Jahresabrechnung und die Pflicht zur Vorlage gegenüber den Eigentümern und dem Finanzamt ist von dieser Regelung nicht betroffen.

Hinweis

Dieser FAQ gibt lediglich eine generelle Orientierung für den Umgang mit Covid19 im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Jeder Einzelfall bedarf der eingehenden Prüfung. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Mannheim e. V. berät Sie gerne.

» Download der FAQs (Stand 26.03.2020)
» Hinweise zum Zugang zur Geschäftstelle

Covid19 - Auswirkungen auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Podcast von Haus & Grund Mannheim (Stand 27.03.2020)

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