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Corona: Die wichtigsten Fragen und Antworten (Stand 15.04.2020)

Die Covid19-Pandemie beeinflusst nicht nur unser tägliches Zusammenleben, sondern in immer stärkerem Maße auch das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Fast schon täglich ändert sich die Situation und neue Beschränkungen werden staatlicherseits angeordnet. Um Vermietern und Eigentümern eine Orientierung und Hilfe an die Hand zu geben, haben wir einen FAQ zusammengestellt.

Aufgrund aktueller Änderungen seitens des Bundes, der Länder und Kommunen kann sich die Rechtslage kurzfristig ändern. Dies hat selbstverständlich Vorrang vor den folgenden Ausführungen. Wir werden versuchen, diese Änderungen durch Aktualisierungen des FAQ zu berücksichtigen.

Mietzahlung

Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat der Gesetzgeber auch Sonderregeln für das Mietrecht aufgestellt. Danach gibt es für Mietzahlungen grundsätzlich keine gesetzlich angeordnete Stundung. Der Mieter muss unabhängig von seinen finanziellen Möglichkeiten die Mieten in voller Höhe entrichten. Ausgeschlossen ist aber das Kündigungsrecht des Vermieter, wenn der Mieter in den Monaten April, Mai und Juni 2020 die Miete trotz Fälligkeit nicht zahlt. Einzige Voraussetzung ist dabei, dass das Ausbleiben der Zahlung auf einem pandemiebedingten Umstand zurückzuführen sein muss, was der Mieter glaubhaft machen muss. Dieses Kündigungsverbot gilt dann bis zum 30.06.2022. Erst danach darf die Kündigung erklärt werden – sofern die Rückstände dann überhaupt noch bestehen.

Nicht ausgeschlossen ist die Kündigung aus anderen Gründen, etwa wegen Eigenbedarf oder anderer schwerwiegender Vertragsverletzungen.

Der Mieter kann aufgrund Jobverlust/Kurzarbeit die Miete nicht mehr in voller Höhe entrichten

Dieses Problem betrifft vorrangig Wohnraummieter. Wie ausgeführt besteht die Pflicht zur Mietzahlung in voller Höhe für den Mieter während der Pandemie fort. Ein Jobverlust ändert daran nichts. Der Mieter muss seine Pflichten erfüllen und sich, wenn nötig um Unterstützung kümmern, etwa in dem er Wohngeld beantragt.

Praxistipp: Da die Mietzahlungen nicht gestundet sind, gerät der Mieter bei nicht rechtzeitiger Zahlung in Verzug, inklusive der dazugehörenden Folgen mit Ausnahme der drohenden Kündigung. Dem Vermieter steht es zwar frei, die Mieten vollständig zu erlassen. Davon ist aber abzuraten, da schließlich auch Vermieter Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen haben und auf die Einnahmen angewiesen sind, zumal wenn die Covid19-Pandemie länger andauern sollte. Der Mieter sollte daher zumindest die Betriebskostenvorauszahlungen weiter leisten. Nicht sinnvoll ist es, in dieser Situation auf die Kaution zuzugreifen, selbst wenn der Mieter dies akzeptieren oder vorschlagen würde. Die Kaution ist ein umfassendes Sicherungsmittel des Vermieters für alle Forderungen aus dem (abgelaufenen) Mietverhältnis. Wird die vorhandene Kaution im laufenden Mietverhältnis aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung aufgebraucht, steht sie bei Mietenende nicht zur Verfügung. Es ist derzeit nicht davon auszugehen, dass der Mieter sie wird kurzfristig auffüllen können oder wollen – zumal, wenn das Ende des Mietverhältnisses absehbar ist. Dann fehlt sie dem Vermieter aber, wenn es bspw. um Schadensersatzansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis geht. Für die Grundmiete(n) sollten Mieter und Vermieter eine Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung abschließen. Hier kann man die gestundeten Beträge sowie Modalitäten der Rückzahlung regeln. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Klarheit sollte eine solche Vereinbarung als schriftliche Nachtragsvereinbarung ausgestaltet sein. Haus & Grund Mannheim unterstützt gerne bei der Abfassung eines derartigen Nachtrags.

Die Nutzung der Mietsache wird durch Allgemeinverfügung der Kommune oder Rechtsverordnung des Landes eingeschränkt oder untersagt

Dies betrifft v. a. die Mieter von gewerblichen genutzten Flächen. Ob die Nutzungsuntersagung einen Mangel darstellt ist nicht abschließend geklärt. Man könnte daran denken, dass der Vermieter verschuldensunabhängig für die Nutzbarkeit der Mietsache einzustehen hat. Jedoch liegt die Nutzbarkeit für den konkreten Vertragszweck in der Sphäre des Mieters. Er kann die Mietsache nicht nutzen, weil er dort ein bestimmtes Geschäft betreibt, nicht weil das Mietobjekt einen baulichen Mangel aufweist. Es liegt nicht an dem Objekt an sich. Die Einschränkung fällt also in die Risikosphäre des Mieters. In viele Gewerberaummietverträgen finden sich zudem Versicherungspflichtklauseln für den Mieter hinsichtlich einer Betriebsausfall- oder Betriebsunterbrechung. Ggf. besteht darüber die Möglichkeit, den Nutzungsausfall zu kompensieren. Zudem hat auch der Gewerbemieter die Möglichkeit, staatliche Hilfen des Bundes, des Landes oder zum Teil auch der Kommune in Anspruch zu nehmen. Im Gewerberaummietrecht gelten im Hinblick auf die Covid19-Pandemie dieselben Regelungen wie bei Wohnungsmietern.

Praxistipp: Vor dem Hintergrund der neuen Rechtslage ist es also in aller Regel nicht mög-lich, wegen Corona bedingten Zahlungsausfällen die Kündigung zu erklären. Für Unternehmen wurden vom Land (https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/service/foerderprogramme-und-aufrufe/liste-foerderprogramme/soforthilfe-corona/), vom Bund über die KfW (https://www.kfw.de/KfW-Konzern/Newsroom/Aktuelles/KfW-Corona-Hilfe-Unternehmen.html) und auch seitens der Stadt Mannheim (https://www.mannheim.de/de/wirtschaft-entwickeln/unternehmensservice/coronavirus-weitere-information-fuer-unternehmen) Hilfsprogramem aufgelegt. Damit können Mieter Ihre Liquidität zumindest zum Teil sichern. Abzuraten ist daher auch von einem teilweisen oder vollständigen Verzicht auf die Mietzahlung. Es ist nicht absehbar, wie lange die Covid19-Krise anhält und auch als Vermieter ist man auf Einnahmen angewiesen – z.B. um laufende Verpflichtungen zu bedienen. In Betracht kommt eine entsprechende Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung für einen begrenzten Zeitraum (der bei Bedarf verlängert werden könnte). Die Stundung sollte sich nur auf die Grundmieten beziehen und die Weiterzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen vorsehen.

Nicht sinnvoll ist es, in dieser Situation auf die Kaution zuzugreifen, selbst wenn der Mieter dies akzeptieren oder vorschlagen würde. Die Kaution ist ein umfassendes Sicherungsmittel des Vermieters für alle Forderungen aus dem (abgelaufenen) Mietverhältnis. Wird die vorhandene Kaution im laufenden Mietverhältnis aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung aufgebraucht, steht sie bei Mietenende nicht zur Verfügung. Es ist derzeit nicht davon auszugehen, dass der Mieter sie wird kurzfristig auffüllen können oder wollen – zumal, wenn das Ende des Mietverhältnisses absehbar ist. Dann fehlt sie dem Vermieter aber, wenn es bspw. um Schadensersatzansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis geht. Zudem droht bei dem einen oder anderen Gewerbemieter die Insolvenz aufgrund der Covid19-Pandemie. Eine solche Vereinbarung sollte zur Vermeidung von Rechtsnachteilen in jedem Fall als Nachtragsvereinbarung ausgestaltet sein. Veränderungen bei der Mietzahlung als Hauptleistungspflicht des Mieters stellen formbedürftige Regelungen dar. Anderenfalls dort der Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB. Haus & Grund Mannheim unterstützt gerne bei der Abfassung eines derartigen Nachtrags.

» Muss der Mieter wegen Covid19 überhaupt noch die Miete zahlen?

Kontaktsperre

In den meisten Bundesländern gilt eine sog. Kontaktsperre. In Baden-Württemberg ist dies in der entsprechenden Landesverordnung geregelt (https://www.baden-wuerttemberg.de/de/service/aktuelle-infos-zu-corona/aktuelle-corona-verordnung-des-landes-baden-wuerttemberg/). Der Aufenthalt im öffentlichen Raum ist auf eine nicht im Haushalt lebende Person beschränkt bzw. nur im Kreis der Angehörigen des eigenen Hausstands gestattet. Veranstaltungen und Ansammlungen im Privatbereich mit mehr als fünf Personen sind ebenfalls untersagt (§ 3 Abs. 1 und 2). Ausgenommen sind wiederum Veranstaltungen und Ansammlungen zur Aufrechterhaltung des Arbeits- und Dienstbetriebs sowie bei Verwandtschaft in gerader Linie oder dem Zusammenleben in häuslicher Gemeinschaft (Abs. 3). Dienstleister und Handwerker können Ihrer Tätigkeit in vollem Umfang nachgegen (§ 4 Abs. 4).

Die Rechtslage ist ähnlich zu der bei der unten beschriebenen Ausgangssperre, jedoch weniger eng.

Besichtigungen mit Mietinteressenten oder Maklern/Kaufinteressenten

Sowohl der Vermieter/Eigentümer selbst als auch der beauftragte Makler als Dienstleister dürfen sich eine leerstehende Wohnung allein besichtigen. Auch eine Besichtigung im Beisein mit Dritten (etwa Vermieter, aktuelle Mieter oder Interessenten) sollte grundsätzlich möglich sein. Es ist aber darauf zu achten, dass die in der Verordnung genannte maximale Anzahl an Personen ebenso eingehalten wird wie der Mindestabstand zwischen den Anwesenden sowie die Hygieneregeln. Es empfiehlt sich soweit möglich nur noch Einzeltermine vorzunehmen und etwaige Fragen im Nachgang per E-Mail/Telefon zu klären.

Wohnungsübergaben/Wohnungsabnahmen

Es gelten dieselben Regeln wie bei einer Besichtigung. Eine Übergabe ist generell möglich und zulässig. Es ist darauf zu achten, dass die festgelegte maximalen Personenzahl und der Mindestabstand nicht überschritten werden. Es empfiehlt sich Einzeltermine durchzuführen – erst mit dem ausziehenden Mieter, dann mit dem einziehenden Mieter. Von einem gemeinsamen Termin ist unabhängig von der Coronaproblematik ohnehin grundsätzlich abzuraten. Die Rückgabe der Mietsache kann auch durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters/Maklers erfolgen.

Umzug

Im Rahmen einer Kontaktsperre wird man einen Umzug für generell zulässig halten können.

  • Das Speditionsunternehmen kann unter Einhaltung der Abstands- und Hygieneregeln den Umzug als Dienstleister durchführen.
  • Bei einem privat organisierten Umzug sollte letztlich dasselbe gelten. Allerdings kann es hier im Einzelfall ein Problem mit den beteiligten Personen geben. Es ist nach der Landesverordnung unzulässig, mit mehr als einer nicht im eigenen Haushalt lebenden Person im öffentlichen Raum zu verweilen. Ein Umzug mit Freunden ist daher nicht möglich.

Unklar ist aber nach wie vor, wie seitens der Behörden mit solchen Fällen umgegangen werden wird.

Mangelbeseitigung/Handwerkertermine/Mangelüberprüfung/Ablesung

Legt man die gesellschaftlich notwendige Grundaufforderung zu Grunde, physische Kontakte möglichst zu vermeiden, sollte man sich derzeit auf wirklich notwendige Maßnahmen beschränken, also insbesondere, wenn dem Objekt selbst eine nicht unerhebliche Gefahr droht oder Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder Dritter besteht. Ablesungen oder Wartungen sollten soweit möglich verschoben werden. Ansonsten gilt: Handwerker dürfen während der Geltung der Kontaktsperre ihrer Tätigkeit nachgehen. Vor Ort muss aber die maximal zulässige Personenzahl eingehalten werden.

Darf der Mieter wegen Corona den Zugang verweigern?

Auch während einer Kontaktsperre darf der Mieter nicht ohne weiteres den Zutritt zur Mietsache verweigern. Einen rechtzeitig und korrekt angekündigten Termin muss er dulden. Hier muss man als Vermieter aber mit Fingerspitzengefühl und Geduld herangehen. Die juristische Brechstange hilft nicht. Nicht zwingend erforderliche Maßnahmen wie etwa eine Gerätewartung sollte man soweit es geht vorübergehend zurückstellen.

Der Mieter hält sich nicht an die Kontaktsperre und empfängt übermäßig Besuch

Der Mieter darf auch bei einer bestehenden Kontaktsperre grundsätzlich noch Besuch empfangen. Dies ist nicht per se verboten. Zumindest bei nahen Familienangehörigen dürfte in aller Regel kein Verstoß gegen das bestehende Kontaktverbot vorliegen. Anders kann es bei Besuchen von Freunden oder Bekannten zu beurteilen sein. Nachweisliche Verstöße gegen die Kontaktsperre dürften als Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten abmahnfähig sein.

Belegeinsicht im Rahmen der Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Die Belegeinsicht kann bei Einhaltung der Abstands- und Hygieneregelungen erfolgen. Allerdings empfiehlt es sich hier, die Einsicht durch den Versand von Kopien abzuwickeln. Die (angemessenen) Kosten für den Versand der Kopien trägt der Mieter

Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Die Durchführung der regelmäßigen Jahresversammlung ist unseres Erachtens nicht zulässig (s. auch unten). Für die Eigentümer ist es unzumutbar, in der gegenwärtigen Situation zu einer Versammlung mit mehreren, z. T. möglicherweise auch unbekannten Personen zu gehen. Juristisch problematisch sind derzeit außerordentlichen Versammlungen in dringenden Fällen, etwa wegen akut notwendiger Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Schäden am Gemeinschaftseigentum. Hier mag zwar eine Dringlichkeit für die Durchführung einer Versammlung gegeben sein. Allerdings verstößt eine Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der Zahl der Eigentümer in den allermeisten Fällen gegen die derzeit geltenden Kontaktsperren.

Als juristisch formal saubere Lösung kommt daher derzeit wohl nur ein Umlaufbeschluss in Betracht, dem wirklich alle Eigentümer zustimmen. Es ist also von allen Miteigentümern Vernunft und vom Hausverwalter viel Fingerspitzengefühl gefragt! Es ist nicht die richtige Zeit, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszufechten.

Quarantäne

Das Thema Quarantäne kann man ebenfalls unter verschiedenen Aspekten betrachten.

Der Mieter wird unter Quarantäne gestellt

Eine Erkrankung des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein Grund für eine Mietminderung. Dass der Mieter erkrankt ist kein Mangel der Mietsache. Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als wenn er eine beliebige andere Krankheit hat. Daher hat dies keine Auswirkung auf die Pflicht zur Mietzahlung.

Ein Mieter im Haus steht unter Quarantäne – sein Nachbarmieter mindert deshalb die Miete

Dass ein Bewohner des Hauses unter Quarantäne steht und seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt für die übrigen Bewohner ebenfalls keinen Mangel dar. Dies ist wiederum vergleichbar mit anderen Krankheiten: Die Nachbarmieter können ihren Mietgebrauch ohne tatsächliche Einschränkung fortsetzen. Ein Minderungsrecht besteht nicht. Dies gilt unseres Erachtens auch dann, wenn der unter Quarantäne stehende Mieter unter Verstoß gegen die vom Gesundheitsamt erteilten Auflagen die Wohnung verlässt und beispielsweise durch das Treppenhaus läuft.

Hat der Mieter Anspruch auf besondere Schutzvorkehrungen, wenn ein anderer Bewohner an Covid19 erkrankt ist?

Die Frage ist mit nein zu beantworten. Der Vermieter muss keine besonderen Schutzmaßnahmen ergreifen. Die Anordnung der Quarantäne obliegt allein dem zuständigen Gesundheitsamt.

Darf der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er ihn über einen Covid19-Verdacht informiert?

Die Frage ist ebenfalls mit nein zu beantworten. Den Vermieter gehen die Krankheiten seiner Mieter grundsätzlich nichts an. Soweit erforderlich wird er vom zuständigen Gesundheitsamt im Hinblick auf das Infektionsschutzgesetz informiert.

Eigentümerversammlung

Auch auf das Wohnungseigentumsrecht hat die gegenwärtige Covid19-Krise Auswirkungen. Jedoch sind sie im laufenden Verwaltungsbetrieb nicht so schwerwiegend. Der Verwalter kann dank § 27 Abs. 1 Nr. 3 und 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen. Ein solcher dringender Fall liegt vor, wenn eine vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Dies kann man aufgrund der geltenden Beschränkungen bejahen. Zudem ist der Verwalter gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG auch befugt alle unaufschiebbaren Maßnahmen zu veranlassen, insbesondere wenn dem gemein-schaftlichen Eigentum ein Schaden droht und nicht umgehend gehandelt würde. Der Verwalter kann also zwingend notwendige Reparaturen -aber auch nur diese- veranlassen.

Aufgrund der entsprechenden Allgemeinverfügungen/Rechtsverordnungen ist es de facto derzeit ansonsten in aller Regel nicht zulässig, eine Eigentümerversammlung bei persönlicher Anwesenheit der Eigentümer durchzuführen. Die Teilnahme dürfte für die Eigentümer unzumutbar sein. Eine theoretisch denkbare Onlineversammlung dürfte in aller Regel schon an der fehlenden technischen Infrastruktur scheitern. Daneben sieht die gegenwärtige Rechtslage diese Möglichkeit gar nicht vor. Aktuell angesetzte Termine sind abzusagen und neu zu einem späteren Zeitpunkt zu terminieren, wenn es die Umstände wieder zulassen.

Ob bei einem Ausschluss des Zugangs zum Versammlungsort unter Verweis auf die Möglichkeit der Nutzung entsprechender Vollmachten an den WEG-Verwalter als Versammlungsleiter eine Versammlung überhaupt vorliegt, müssen ggf. zu einem späteren Zeitpunkt die Gerichte entscheiden. Dagegen spricht, dass der Meinungsaustausch als wesentliches Element der Versammlung wegfällt.

Sollte während der Geltung von Versammlungsbeschränkungen, Kontaktsperren und Ausgangsverboten trotzdem eine Versammlung stattfinden, müssen gefasste Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist ab Beschlussfassung (=Tag der Versammlung) gerichtlich angefochten werden, da anderenfalls die erhebliche Gefahr besteht, dass diese bestandskräftig werden und Geltung beanspruchen können.

Praxistipp: Als juristisch formal saubere Lösung für eine Beschlussfassung kommt derzeit wohl nur ein Umlaufbeschluss in Betracht, dem wirklich alle Eigentümer zustimmen. Es ist also von allen Miteigentümern Vernunft und vom Hausverwalter viel Fingerspitzengefühl gefragt! Es ist nicht die richtige Zeit, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszufechten.

Auch für den Bereich des WEG hat der Bundesgesetzgeber ergänzende Regelungen beschlossen, um die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften zu gewährleisten. Dies betrifft zwei Punkte:

  • Amtszeit des Verwalters
    Sollte die Amtszeit des Verwalters zu einem Zeitpunkt enden, zu dem die Durchführung der Eigentümerversammlung wegen der Epidemie nicht möglich ist, bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zu einer Neubestellung im Amt. Die Höchstfrist des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG wird damit zeitweise außer Kraft gesetzt.
  • Wirtschaftsplan
    Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan soll bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgelten.

Die Jahresabrechnung und die Pflicht zur Vorlage gegenüber den Eigentümern und dem Finanzamt ist von dieser Regelung nicht betroffen.

Ausgangssperre

Eine bundes- oder landesweite Ausgangssperre gibt es bisher nicht. Sollte eine derartige Ausgangssperre vergleichbar mit anderen Ländern wie Italien kommen, wäre es nur noch sehr eingeschränkt erlaubt, die eigenen vier Wände überhaupt zu verlassen. Als zulässige Gründe für das Verlassen der eigenen Wohnung werden bislang angeführt: Arbeitsweg, notwendige Einkäufe und dringliche Fälle. Wie dies für Handwerker und Dienstleister geregelt wird, bleibt abzuwarten. Ggf. werden dann sogar entsprechende Passierscheine eingeführt.

Besichtigungen mit Mietinteressenten oder Maklern/Kaufinteressenten

Eine Besichtigung durch den Vermieter/Eigentümer selbst wird bei einer Ausgangssperre wohl unzulässig sein. Er darf seine Wohnung nicht verlassen; ein Fall der Dringlichkeit wird eher nicht vorliegen. Zwar darf der Makler als Dienstleister bei einer Kontaktsperre u. U. noch sein Büro verlassen und sich auch eine leerstehende Wohnung allein ansehen. Aber man wird gemeinsame Termine mit Dritten für unzulässig halten müssen.

Umzug

Hier stellt sich wieder die Frage, wer den Umzug durchführt:

  • Ist es ein Speditionsunternehmen (mit einem entsprechenden Passierschein), sollte es keine Probleme mit der Zulässigkeit und Durchführung des Umzugs geben – sofern es keine Verbote gibt oder das beauftragte Unternehmen die Arbeit eingestellt hat.
  • Ob dies auch für den privat organisierten Umzug gilt, ist schwieriger zu beurteilen. Der Mieter muss zur Einhaltung seiner vertraglichen Pflichten umziehen (weil sein bisheriges Mietverhältnis endet bzw. er ein neues aufnimmt), aber man kann durchaus in Zweifel ziehen, dass dies einen ausreichenden Dringlichkeitsgrund darstellt. Immerhin hat der Mieter ja eine Wohnung, die er faktisch weiter nutzen kann. Letztlich wird es darauf ankommen, wie eine Ausgangssperre geregelt wird und wie seitens der Behörden mit solchen Fällen umgegangen wird.
  • Auch für den Vermieter stellt der Ein- bzw. Auszug seines Mieters keinen Fall der Dringlichkeit dar. Dies mag auf den ersten Blick überraschen, aber wenn man die Parallele zu normalen Fällen des verzögerten Auszugs zieht, wird es relativ deutlich. Es geschieht unabhängig von der derzeitigen Pandemie immer wieder, dass ein Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig räumt. Der Vermieter hat dann gegen seinen verbleibenden Mieter einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (das Mietverhältnis ist ja beendet) in Höhe zumindest der bisherige Miete. Er hat insoweit also keinen finanziellen Schaden. Der einzugswillige Mieter hat wie oben ausgeführt in aller Regel noch seine alte Wohnung.

Praxistipp: Diese Kollision zwischen einziehendem und ausziehendem Mieter lässt sich lösen. Der einzugswillige Mieter hat zwar gegenüber seinem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache. Allerdings ist in vielen Mietverträgen die Haftung des Vermieters für die nicht rechtzeitige Bezugsfertigkeit ausgeschlossen. Der einzugswillige Mieter sollte also pragmatisch mit seinem bisherigen Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass er bis zum Ende der Ausgangssperre in seiner alten Wohnung bleiben kann. Anders lässt sich die Situation aktuell kaum lösen.

Wohnungsübergaben/Wohnungsabnahmen

Im Falle einer Ausgangssperre wird man Wohnungsübergaben bei persönlicher Anwesenheit der Parteien nicht mehr durchführen können. Ein Fall der Dringlichkeit dürfte nicht vorliegen. Denkbar wäre allenfalls eine Übergabe durch Einwurf oder Übersendung der Schlüssel.

Mangelbeseitigung/Handwerkertermine/Mangelüberprüfung/Ablesung

Ggf. hat der Handwerker zwar einen Passierschein und kann sich trotz Ausgangssperre entsprechend frei bewegen und arbeiten. Jedoch sollte man sich die Frage stellen, wie dringend die geplante Maßnahme ist. Hier gilt noch mehr als bei einer Kontaktsperre die Überlegung, dass soziale Kontakte eingeschränkt werden sollen. Schönheitsreparaturen oder Modernisierungen bei laufenden Mietverhältnissen wird man daher bei einem Ausgangsverbot noch weniger durchführen können als akute Notfälle, in denen ein nicht unerheblicher Schaden für das Objekt oder Leib und Leben der Bewohner oder Dritter drohen. Bei diesen müssen zumindest notwendige (provisorische) Sicherungsmaßnahmen möglich bleiben. Ablesungen von Zählern und Prüfungen von Rauchwarnmeldern o. ä. dürften bei einer Ausgangssperre ebenfalls nicht mehr zulässig sein.

Der Mieter hält sich nicht an die Ausgangssperre/empfängt Besuch

Auch bei einer Ausgangssperre wird es dem Mieter nicht verboten sein, Besuch zu empfangen – zumindest, wenn es erforderlich ist, etwa bei einer pflegebedürftigen Person. Hier wird es aber sehr auf die gesetzlichen Regelungen ankommen. Nachweisliche Verstöße gegen die Ausgangssperre dürften als Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten abmahnfähig sein.

Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Die Durchführung der regelmäßigen Jahresversammlung ist bei einem Ausgangsverbot sicherlich nicht zulässig. Dies muss bei einer bestehenden Ausgangssperre aber auch für außerordentliche Eigentümerversammlungen gelten.

Hinweis

Dieser FAQ (Stand: 15.04.2020) gibt lediglich eine generelle Orientierung für den Umgang mit Covid19 im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Jeder Einzelfall bedarf der eingehenden Prüfung. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Mannheim e. V. berät Sie gerne.

» Download der FAQs (Stand 15.04.2020)
» Hinweise zum Zugang zur Geschäftstelle

Covid19 - Auswirkungen auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Podcast von Haus & Grund Mannheim (Stand 27.03.2020)

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