Schnellere Mobilisierung von Bauland

Das Baulandmobilisierungsgesetz

Ende Mai wurde das sog. Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Es wird voraussichtlich zum 01.07.2021 in Kraft treten. Ziel des Gesetzes ist die schnellere Mobilisierung von Bauland, um damit den Wohnungsbau zu beschleunigen und so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Es darf bezweifelt werden, dass dieses Gesetz dieses Ziel auch nur ansatzweise erreichen wird. Der Bundesgesetzgeber sieht dafür verschiedene Instrumente vor. Die wichtigsten sind:

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Befristetes Umwandlungsverbot:

Auch wenn es nicht explizit so genannt wird, sieht das neue Gesetz doch ein indirektes Umwandlungsverbot vor. Wer in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bis Ende 2025 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln will, braucht zukünftig in der Regel eine Genehmigung der Gemeinde. Auch für die Veräußerung einzelner Wohnungen ist dann eine entsprechende Genehmigung der Gemeinde erforderlich. Für bestimmte Konstellationen -etwa Erbfälle, Eigenbedarf zugunsten von Angehörigen des Eigentümers- soll es zwar Ausnahmen geben. Jedoch ist diese Neuregelung ein massiver Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsgrundrecht.

Die Neuregelung gilt grundsätzlich für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Die Landesgesetzgeber können dies aber auf drei bis 15 Wohnungen einschränken bzw. erweitern. Es darf angenommen werden, dass die landesrechtlichen Grenzen eher am oberen Ende zu finden sein werden. Damit soll der Schutz der Mieter verbessert werden. Das Gesetz schafft aber letztlich allenfalls einen erleichterten Wohnungserwerb durch den Staat. Welche Gebiete betroffen sind, regeln die Landesgesetzgeber durch entsprechende Verordnungen. Es ist davon auszugehen, dass es dieselben Gemeinden sein werden, in denen auch schon die Mietpreis- und Kappungsgrenze gelten – also auch Mannheim.

Durch diese Regelung wird die Schaffung von Wohneigentum massiv eingeschränkt. Dabei ist es doch ein erklärtes Ziel der Politik, die Eigentumsquote zu steigern.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Die Novelle erleichtert es den Kommunen Zugriff auf Grundstücke und Häuser zu erhalten, indem ihnen ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert (nicht zum in aller Regel deutlich höheren Marktwert!) eingeräumt. Sie sollen so leichter bezahlbaren Wohnraum schaffen können. Folge dieser Regelung wird unseres Erachtens sein. dass der Grundstücksverkehr mehr oder minder zum Erliegen kommen wird. Denn wenn nicht gerade eine finanzielle Notlage o. ä. vorliegt, wird niemand mehr freiwillig sein Grundstück veräußern wollen.

Einführung eines erleichterten Baugebots

Kommunen können zukünftig Grundeigentümer verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten First mit Wohnungen zu bebauen, soweit ein dringende Wohnbedarf besteht oder es sich um ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt. Eine Ausnahme soll gelten, wenn das Grundstück der Altersvorsorge des Eigentümers dienen soll.

Auch wenn das Gesetz von vielen vollmundigen Versprechungen begleitet wird, ist nicht zu erwarten, dass der Bau bezahlbarer Wohnungen nachhaltig gefördert wird. Dabei ist das der Schlüssel zu mehr bezahlbarem Wohnraum!