Haus & Grund Mannheim
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Mannheimer Mietspiegel 2016

Mannheimer Mietspiegel 2016

In eigener Sache - Prozess zur Überprüfung des Mietspiegels läuft

Haus & Grund Mannheim unterstützt einen Eigentümer bei einer Mieterhöhung abseits des Mannheimer Mietspiegels. Hier ist nun die Klage eingereicht. Dieses Vorgehen hat vor allem bei der Stadt zu harschen Reaktionen geführt. Der Oberbürgermeister Dr. Peter kurz äußerte sich „empört“ und wirft Haus & Grund vor, es gehe uns bzw. den Vermietern allein um die Rendite. In den Medien wurde dies z. T. ähnlich dargestellt. Aber dies ist schlichtweg falsch.

Es geht bei der Klage nicht um Preistreiberei oder Gewinnmaximierung. Auch geht es nicht um die „Refinanzierung spekulativer Preise beim Erwerb von Bestandsimmobilien“, wie es der Oberbürgermeister ausdrückte. Wir haben berechtigte Zweifel am Zustandekommen des aktuellen Mietspiegels. Dass wir dies gerichtlich überprüfen lassen ist weder gesellschaftspolitisch verantwortungslos noch ein Affront, sondern ein völlig üblicher Vorgang in einem Rechtsstaat. Artikel 14 des Grundgesetzes und der dort verbriefte Schutz des Eigentums gestattet es einem Vermieter gerichtliche Hilfe wegen der Überprüfung eines Mietspiegels in Anspruch zu nehmen. Nur auf diesem Weg kann ein Mietspiegel durch eine unabhängige Instanz geprüft werden. Und auch in anderen Städten, etwa in Berlin, wurde der Mietspiegel auf den gerichtlichen Prüfstand gestellt, und für nicht wissenschaftlich genug befunden. Auch die Mietpreisbremse ist Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Jüngst wurde die entsprechende Landesverordnung in Hessen für unwirksam erklärt.

Sollte im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung des Mannheimer Mietspiegels festgestellt werden, dass die Methode des Mietspiegels in Ordnung ist, so ist das für uns ein akzeptables Ergebnis. Wir haben dann aber die Gewissheit, dass unsere Bedenken geprüft und bewertet worden sind. Um mehr geht es uns nicht.

Warum wird gegen den Mietspiegel geklagt?

Haus & Grund Mannheim hat zum einen methodologische Zweifel am Zustandekommen des aktuellen Mannheimer Mietspiegels. Wir sehen die wissenschaftlichen Grundsätze bei der Erstellung verletzt. So sind verschiedene statistische Vorgänge und Bewertungen für uns nicht nachvollziehbar und konnten trotz Nachfrage bei der Stadt nicht zufriedenstellend geklärt werden. Der Methodenbericht zum Mietspiegel ist in Teilen sehr dünn geraten und erläutert statistische Vorgänge nicht oder nur unzureichend.


Zum anderen stellt sich die gerichtlich nicht geklärte Rechtsfrage, ob die Wohnungen einer kommunalen Baugesellschaft wie die GBG Mannheim tatsächlich für den Mannheimer Mietspiegel und seiner Berechnung herangezogen werden dürfen oder nicht. Hierüber kann man sicherlich streiten. Die GBG Mannheim verhält sich nach unserer Auffassung nicht wie ein normaler Marktteilnehmer auf einem relativ freien Wohnungsmarkt, sondern sie verfolgt bei der Vermietung subjektive Ziele. So hat der Geschäftsführer der GBG geäußert, die GBG habe die Macht für Preisstabilität in Mannheim niedrig zu halten. Die GBG vermietet nach eigenem Bekunden ihre Wohnungen deutlich unter dem Durchschnitt des Mannheimer Mietspiegels. 2016 lag bei 94 % der von der GBG vermieteten Wohnungen die Miete fast einen Euro unter dem Mietspiegelniveau. Hinzukommt, dass seitens des Oberbürgermeisters in einem Facebookpost auf seiner Seite (04.04.2018, 13.44 Uhr) eingeräumt worden ist, dass die GBG für eine die Miethöhe begrenzende Politik in Mannheim genutzt wird. Gegen diese Vermietungspolitik haben wir nichts einzuwenden, immerhin ist die Vermietung zu günstigen Preisen an entsprechend Bedürftige die Kernaufgabe der GBG.

Aber dieses nichtmarktgerechte Verhalten hat unserer Auffassung nach zur Folge, dass die Mieten der GBG bei der Erstellung des Mietspiegels nicht heranzuziehen sind. Dieser subjektive Ansatz steht im Widerspruch zu dem objektiven Gehalt eines Mietspiegels. Dass bspw. Genossenschaften bei der Mietspiegelerstellung Berücksichtigung finden, wird von uns überhaupt nicht beanstandet. Sie sind wichtige Teilnehmer des Wohnungsmarkts und orientieren ihr Handeln bei der Vermietung an wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Damit sind sie aber nicht mit einer sozialen Wohnungsbaugesellschaft wie der GBG gleichzusetzen.

Zerstören wir den sozialen Frieden?

Dass der Mieterverein uns so etwas vorwerfen würde, ist wenig überraschend. Aber auch wenn dies medial eine griffige Formulierung ist, verstellt sie den Blick auf das Wesentliche. Sinn und Zweck eines Mietspiegels ist die Befriedungsfunktion zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens. Aufgrund der neuen, seit 2016 erstmals angewendeten Methode und den daraus resultierenden oben angerissenen Unklarheiten sehen wir diese Befriedungsfunktion nicht mehr als erfüllt an. Er wird von vielen unserer Mitglieder nicht mehr akzeptiert. Wir wollen damit nicht das Prinzip des Mietspiegels in Mannheim ad acta legen. Der Mannheimer Mietspiegel hat Jahrzehnte lang seine Befriedungsaufgabe gut erfüllt. Und dies soll er weiterhin tun. Wir wollen auch zukünftig an der Erstellung des Mietspiegels mitwirken, da wir darin ein sinnvolles Instrument sehen.

Aber nur ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel kann diese Befriedungsfunktion erfüllen und wird der gesellschaftspolitischen Verantwortung der Akteure gerecht. Es liegt daher nicht nur im Interesse unserer Mitglieder und der anderen Vermieter, dass Mannheim einen gesetzeskonformen Mietspiegel hat. Dies liegt vielmehr auch im Interesse der Mieter und vor allem auch im Interesse der Stadt Mannheim. Daher ist die harsche -und leider auch verkürzende- Kritik des Oberbürgermeisters, der zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der GBG ist, nicht nachzuvollziehen.

Eigentum verpflichtet

Haus & Grund Mannheim vertritt ca. 6.000 private Vermieter, die mit ihrem Wohnungsbestand von mehreren 10.000 Wohnungen zu einer ausreichenden Wohnraumversorgung in Mannheim beitragen. Eine Aufgabe, welche die Stadt Mannheim in den letzten Jahren durch eine falsche Wohnungspolitik vernachlässigt hat. Ohne den privaten Wohnungsbestand unserer Mitglieder würde es in Mannheim tatsächlich einen Wohnungsnotstand und überhöhte Mieten geben.

Natürlich möchte kein Mieter eine Mieterhöhung – deshalb ist sie aber nicht verwerflich. Immerhin erwartet der Mieter zu Recht, dass der Vermieter in das Objekt investiert, es instand hält und modernisiert – insbesondere, wenn der Gesetzgeber hierzu zwingende Vorgaben macht. Unsere Mitglieder sind ganz überwiegend Kleinvermieter, die sich ihrer Verantwortung für die Mieter sehr bewusst sind und oft lange überlegen, ob sie überhaupt eine geringfügige Mieterhöhung vornehmen sollen oder nicht. Kein Vermieter ist gezwungen, die Mieterhöhungsmöglichkeiten auszuschöpfen oder gar die Miete überhaupt anzuheben. Viele unserer Mitglieder denken über diese Frage erst bei einem Mieterwechsel nach oder wenn ein Mietverhältnis dann doch mal über einen langen Zeitraum mit einer unveränderten Miete gelaufen ist. Wir sehen es daher auch mit Sorge, wenn ein Oberbürgermeister in seiner Rolle als Vertreter aller Bürger derart einseitig Partei ergreift, und Vermietern ihre soziale Verantwortung abspricht und auf finanzielle Interessen reduziert.